실물경기의 영향을 받는 상가시장은 한동안 안정적인 수익을 노리는 보수적인 투자가 중심을 이룰 것으로 전망된다. 상가 전문가들은 최근 주택시장의 DTI규제, 신규분양의 양도소득세 한시적 면제 종료, 종합부동산세 확대 등으로 인해 투자자들이 주택투자시장의 대안으로 상가투자를 할 가능성도 높아졌지만 다른 부동산과 달리 상가 투자는 실물경기, 운영능력 등 다양한 관점에서 접근해야 하기 때문에 안정적이고 선별적인 투자가 이뤄져야 한다고 조언했다.

고령인구가 증가하고 있는 상황에 은퇴 이후 경제활동을 원하는 수요자들은 안정적인 수익을 창출할 수 있는 수익형부동산에 관심을 두고 있다. 선종필 상가뉴스레이다 대표는 “베이비부머 세대가 은퇴를 시작하면서 은퇴 이후의 경제적인 수단으로 상가 투자를 생각하는 수요자나 투자자들이 시세차익보다는 탄탄한 임대수익을 원하는 투자자들이 증가하고 있는 추세다”고 설명했다. 고령인구 증가 추이를 살펴보면 65세 이상 고령자가 지난 1990년 당시 219.5만명, 전체인구의 5.1%에 불과했지만 점차 증가해 2010년은 535.4만명, 전체인구의 10.9%, 오는 2020년에는 782.1만명, 전체인구의 15.7%로 예상된다. 이 중에서도 오피스텔이나 소형주택 보다 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 상가에 투자하거나 신규창업을 선택하는 수요층이 증가하고 있어 상가 수요자층이 두터워지고 있다. 상가 시장은 경기에 민감한 반면 분양가상한제, DTI규제 등의 요인이 주택시장보다 가격에 미치는 영향이 상대적으로 적다는 것도 메리트라고 할 수 있다.

상가투자시 시세차익을 원하는 투자자는 택지개발지구 상권이 활성화되기 직전에, 탄탄한 임대수익을 원하는 투자자는 상권안정화가 이뤄진 다음에 투자하는 것이 좋다.
택지개발지구 상가 분양은 아파트 착공시기 상가 분양률이 저조하다가 입주 완료 시기에는 본격적으로 분양이 이뤄진다. 이 무렵 상가 시세는 상권이 활성화되면서 급격히 상승해 시세차익을 노리는 투자자들은 이 시점을 노려볼 만하다. 하지만 이 시기에는 공실 유무, 상권 활성화에 따라 임대료는 불안정하다. 하지만 입주 몇 년 후 상권 안정기에 접어드는데 이 무렵에는 상가가격이 급격히 상승하거나 하락하지 않고 거의 보합세를 나타내는 반면 공실이 적고 임대료가 안정적으로 정해져 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다.  
선종필 상가뉴스레이다 대표는 “투자자들은 상가 투자시 입지, 분양가, 임대가격, 투자시기 등을 따져 상가 수익성을 철저하게 분석한 후 투자에 임해야 낭패를 보지 않는다”며 “하지만 상가시장은 경기에 밀접한 영향을 받는 움직이는 부동산이기 때문에, 상가 투자는 단순히 주택 투자 방식으로 투자하면 안된다”고 설명했다.

상가 투자는 상권에 대한 장단점을 파악하고 향후 유동인구의 예측 방향까지 알아야 한다. 지금은 활성화된 상가라 할지라도 유동인구의 이동동선에 변화가 생길 수 있고 죽어가는 상권이 될 수도 있기 때문이다.  
역세권 상가라고 하더라도 몇 번 출구냐에 따라 상권이 크게 달라진다. 그 역이 유동인구가 풍부한 지역일지라도 인구를 흡수하는 지역인지. 지나가는 지역인지 여부도 중요하다. 같은지역의 역세권 상가라도 월세가 100만~200만원까지 차이가 날 수 있다. 일례로 부천 역곡역세권 상가의 경우 33~46㎡기준 1층 상가가 보증금 4000만~6000만원, 월세 120만~170만원선이지만 바로 맞은편의 상가는 보증금 4억에 월세가 450만원 선이다.

그렇다면 안정적인 임대수익을 창출할 수 있는 상가를 찾는 노하우는 무엇일까. 공통적인 몇가지 요소를 짚어보면, 같은 환경내에서도 장애물 없이 비교적 먼 거리에서도 자신의 점포가 눈에 띄는 것이 가시성을 높일 수 있다. 같은 조건의 상가라면 기계식 주차 불편함보다는 주차 수용 능력이 우수하고 운전자가 직접 주차할 수 있는 자주식 주차장이 훨씬 경쟁력을 갖출 수 있다. 횡단보도 인근이나 유동인구가 풍부한 지하철역, 버스정류장 인근에 점포가 위치하는 것도 고객확보에 유리하다. 이때 버스 중앙 차로제보다는 길가형 정류장에 위치한 점포가 좋다. 또한 인근에 멀티 플렉스 극장, 문화센터, 개발형도심공원 같은 고객흡인요인이 있는 입지에 편승하는 점포도 고객 확보에 뛰어나다. 입주업종 측면에서 살펴보면 배달 강세 업종보다는 은행, 학원, 대형음식점 등 수요자를 끌어들일 수 있는 업종이 상가 활성화에 도움이 된다.