철저한 분석 통해 수익 극대화해야    

50대 초반인 A씨는 최근 자녀들을 모두 결혼시키고 나자 약 7000만원 가량의 여유자금이 남았다. A씨는 현재 사업을 하고 있어 당장은 경제적인 걱정이 없지만 은퇴 후 생활이 걱정이다.
30대 초반이자 은행 회사원인 B씨는 그동안 모은 5000만원으로 부동산에 투자하고 싶다. 하지만 일반적으로 부동산은 억대가 넘어가 엄두를 내지 못하고 있다. 최근 그는 친구 중 한명이 새만금지역인 김제 농지를 1000만원에 낙찰받았다는 정보를 접했다. 

소액으로 부동산에 투자할 수 있을까. 부동산전문가들은 부동산 소액 투자의 방법으로 경매를 추천한다. 지역별로 물건별로 차이는 있겠지만 경매는 일반물건보다 취득 규제가 적고 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 메리트가 있어 이를 십분 활용하면 좋은 투자 방법이 될 수 있다.

◆100만~3000만 물건 ‘수두룩’

경매 시장에 나오는 물건 중 3000만원 이하로 투자할 수 있는 물건이 얼마나 될까.
최근 감정가 100만 이상 3000만원 이하이면서 최저가가 100만 이상 2000만원 이하인 물건을 살펴보면 약 4880여건이 경매가 진행 중이다. 이중 감정가, 최저가가 3000만원 이하인 토지 물건도 약 4000여건에 달한다. 아파트와 다세대주택도 약 120여건이다. 윤재호 메트로컨설팅 대표는 “투자자들은 고액으로만 부동산에 투자할 수 있다고 생각하지만 관심을 조금만 가져보면 소액으로 투자할 수 있는 괜찮은 물건들이 경매 시장에 많다”고 설명했다.

과거(2001~2009년) 낙찰가율 추이를 살펴보면 전체 평균 낙찰가율이 약 62~71% 선으로 감정가보다 30~40% 낮다. 즉, 투자자들은 감정가액보다 평균적으로 30~40% 싸게 부동산을 매입할 수 있다는 뜻이다.
유형별로 살펴보면 지난 2001년~2009년간 전국 경매 평균 낙찰가율을 살펴보면 아파트는 77~85%선이며, 다세대 주택은 평균 75~88% 선이었지만 지난 2007년~2008년 다세대 주택이 인기를 끌면서 낙찰가율이 95%까지 상승했다. 근린생활시설은 45~66%, 공장은 57~71%, 토지는 60%~86% 선이다.

◆유형별로 투자전략 달라

윤재호 대표는 “소액 경매 투자시 정보, 전문지식, 자금력 이 세가지 중 한가지라도 가지고 있는 것이 도움이 된다”며 “만약 이들 세 개중 하나도 갖추지 못했다면 인적 네트워크를 활용하는 것도 방법”이라고 설명했다. 그는 소액 경매 투자 요령으로 부동산제도, 정책 병화에 항상 관심을 가져야 하며, 부동산시장의 변동과 흐름을 예측할 수 있게 부동산, 경매 공부가 필수라고 조언했다. 또 소액으로 첫 경매 투자 시 자신이 가장 잘 아는 지역부터 도전하는 것이 투자 리스크를 줄일 수 있다. 아파트 낙찰은 낙찰가액이 높아지는 가격 상승기를 피하고 비수기를 노리는 것도 방법이다. 아파트 한 물건에만 입찰하는 것보다 동시에 여러 개에 입찰하면 낙찰의 확률을 높일 수 있다.

실수요가 꺼져하는 물건도 투자자에게는 득이 될 수도 있다. 연립, 다세대 주택 반지하의 경우 실수요자 입장에서는 시세상승여력도 적고 쾌적성도 낮아 인기 물건이 아니지만 투자자들은 이러한 물건도 유심히 지켜볼 필요가 있다. 재개발 재건축 가능성이 있거나 진행 중인 반지하 다세대 주택, 연립 물건의 경우 1~2층 물건보다 가격이 저렴하면서도 향후 아파트 입주권을 받을 수 있어 유망한 투자처가 될 수 있다.
오피스텔을 낙찰 받을 경우 복층형으로 주거기능이 강화된 오피스텔이 투자가치가 상대적으로 높으며, 강북보다는 강남이, 소형보다는 중대형이, 업무용보다는 주거용이 투자에 유리하다. 
토지는 인구 밀집지역 내 자투리땅도 활용 용도가 높아 투자 관심대상이다. 또 대토 가능성이 있는 인근지역이나 도시와의 접근성이 양호한 주말농장용지 등도 눈여겨 볼만하다.

◆“오히려 싼게 함정될 수도”

하지만 투자자들이 가격이 저렴하다는 이유로 경솔하게 투자할 수 있어 소액 경매 낙찰시 주의를 기해야 한다. 윤재호 대표는 “무조건 싸다는 유혹에 현혹돼 입찰에 나서거나 감정가격의 함정에 빠져 높은 가격으로 낙찰받는 등 소액 투자에 실패할 수 있다”며 “소액 투자시 권리분석, 임장활동, 서류 크로스체크 등 반드시 여러번의 분석을 거친후 입찰에 임해야 소액투자에 성공할 수 있다”고 설명했다.
이밖에 경매 투자시 이유없이 유찰 잦은 물건, 재경매 물건, 종교시설을 비롯한 초보자가 명도하기 어려운 부동산 등은 리스크가 크고 명도가 어려워 소액 투자시 주의가 요구된다.