2020 서울시 도시 및 주거환경정비기본계획 발표 수혜지는…

부동산침체기 속에서도 영등포, 용산 등 일부 지역들은 호재로 인한 투자 움직임으로 국지적으로 매매가가 상승할 것으로 전망된다. 최근 서울시내 도심·부도심 재개발의 밑그림과 기본방향이 확정됐기 때문이다. 서울시는 ‘2020 서울시 도시 및 주거환경정비기본계획안’이 서울시 도시계획위원회를 통과해 최종 확정됐다고 22일 밝혔다.

◆13개 지역 중심지로 개발

이번 기본계획안에 따르면 13개 지역 39만㎡가 도시환경정비 정비예정구역으로 신규지정돼 새로운 지역중심지로 재개발된다. 이에따라 중심지임에도 불구하고 낙후됐던 용산, 영등포, 연신내, 신촌, 대림, 서울대입구, 양평동 등 13개 지역이 전략적으로 육성된다.
부동산전문가들은 이번 기본계획안 발표가 이미 알고 있는 지역들을 확인하게 해주는 계기가 된 의미가 강하다는 의견이다. 하지만 이미 알고 있던 지역들이라도 현 부동산 시장이 좋지 않아 투자자들은 미래가치가 높지만 아직 저평가돼 있고, 투자세력이 약해 부동산상승기에 맞물려 시세차익을 남길 수 있다고 조언했다.
이번 발표가 부동산시장 전반에 걸쳐 영향력을 행사하기에는 역부족이지만, 해당 지역들은 지역마다 편차가 있겠지만 적게는 5%에서 많게는 15%가량 상승할 것으로 예상된다.
배종찬 영남외국어대학 부동산재테크학과 교수는 “최근 주식시장이 좋지 않아 주식, 펀드로 자금이 유입되기는 어려운 상황으로 이번 기본계획안 발표로 일부 입지가 뛰어나고 미래가치가 높은 지역들은 상반기내 10~15%가량 매매가가 상승할 것”이라고 말했다.

◆‘용산’이 투자가치 높아

그렇다면 향후 시세 상승여력이 높은 지역은 어디일까. 자금여력이 있는 투자자는 단연 용산이다. 신용산역 북측일대와 용산 빗물펌프장 주변지역이 이번 기본계획안에 포함됐다. 부동산 업계는 이번에 선정된 13개 지역이 용산을 중심으로 위치해 있다고 표현할 정도다. 용산은 국제업무지구를 비롯해, 용산과 강남을 잇는 신분당선도 호재로 작용한다. 권순형 J&K부동산연구소 소장은 “이번 기본계획안은 외곽지역 내 상업지역과 준공업지역을 중심으로 개발하겠다는 내용으로 용산의 경우 이미 가격이 많이 올라있어도 자금여력이 되면 지금 들어가도 투자가치가 높다”고 말했다. 그는 “상업지역과 준공업지역은 용적률이 높다는 것도 주목해야 할 사항”이라고 덧붙였다. 이번 계획안에 따르면 도심지역의 공익성 강화를 위해 용적률 인센티브도 조정 및 신규 도입된다. 주거와 업무용도의 용적률 인센티브량을 축소하는 대신 관광인프라 구축을 위해 숙박용도 도입시 과거 1000%가지 받을 수 있었던 용적률을 1200%까지 허용된다.
현재 용산역 앞 지분가격은 3.3㎡당 2억원 호가한다. 지분가격이 이미 많이 올라있다보니 회의적인 시각도 있다. 이남수 신한은행 팀장은 “용산이 미래가치가 높은 것은 사실이나 이미 개발호재로 너무 많이 올라 투자를 권하기가 조심스럽다”고 말했다.

◆저평가된 지역도 ‘수혜’

부동산 전문가들은 용산이 투자가치가 높지만 거액이 들어 낙후돼 있지만 지분가격이 아직 오르지 않은 서울대역 입구, 구로디지털단지역, 연신내역 주변, 영등포역 전면 유곽 및 쪽방 밀집지역 주변에 관심을 가져볼 필요가 있다고 조언했다. 도시환경정비예정구역으로 선정된 13개 지역들은 대부분 상업지역과 준공업지역으로 이뤄져 상가가 가장 큰 수혜를 입게 될 전망이지만 상가 투자는 이해관계가 복잡해 개발이 지연될 수 있어 주택을 중심으로 투자하는 것이 리스크를 최소하는 방법이 될 전망이다. 
이들 지역은 낙후지역으로 개발압력이 높았던 지역이지만 지분가격 상승률이 높지 않았던 지역이다. 이에따라 향후 개발이 추진됨에 따라 상승률이 다른 지역보다 상대적으로 높게 나타날 것으로 전망된다. 이들 지역의 다세대주택 지분가격은 약 2000만~3000만원 선이다.

특히 영등포역 일대는 2월 내에 기본 계획안이 발표될 것으로 예상한 발빠른 투자자들로 인해 최근 거래가 이뤄지고 있다. 부동산 업계 한 전문가는 “일부 투자자들이 영등포 일대의 용역이 끝난 것을 알고 미리 다세대 주택을 싼값에 매입하고 있다”며 “발표 이후 3.3㎡당 500만원씩만 오르더라도 33㎡는 5000만원이 상승한다”고 말했다. 현재 영등포역 일대 지분 33㎡의 경우 2억6000만~7000만원 선에 매입이 가능하다. 영등포역 일대는 최근 타임스퀘어 오픈이 성공적으로 이뤄짐에 따라 상권을 확대하기 위해 지자체에서 개발을 상대적으로 추진할 가능성도 있다.
서울대역입구도 관악구 영어마을, 경전철, 서남권 르네상스 프로젝트의 수혜지역으로 향후 지분가격 상승을 기대해볼만하다.