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서울아파트 주춤, 하락으로 이어질까
2018년 03월 06일 (화) 10:00:27 편집실 정리 renews@renews.co.kr

최근 서울아파트 상승이 주춤하고 있다.

매매가격뿐만 아니라 전세가격도 둔화된 움직임을 보이고 있는데 이제 서울 아파트시장의 안정이 오는 것인지 일시적인 현상인지 한번 알아보도록 하자.

서울 수도권 아파트시장 분위기는

3일 부동산114에 따르면 서울 아파트 매매가격 변동률이 0.32%로 3주 연속 상승폭이 줄어들어 올해 들어 가장 낮은 수치를 기록하였다.

전반적으로 둔화된 모습이고 안성, 화성, 안산, 오산, 김포, 동두천 등 외곽지역이 조금 더 낮은 수치를 보이고 있다.

정부의 재건축 연한강화, 재건축 안전진단 기준강화와 서울시의 관리처분계획인가 시점 조정 등 규제를 더 옥죈 영향도 있겠지만 작년 말부터 단기간 너무 급등한 상승에 대한 피로감 누적이 상승세를 둔화시킨 주 원인인 것 같다.

하지만 아직까지 매도자 우위시장은 지속이 되고 있어서 하락으로 전환되었다고 할 수는 없고 광진, 성동, 송파 등 서울과 분당, 판교 등 수도권 인기지역은 여전히 매물이 없고 호가는 오르고 있다.

매매시장보다 전세시장 안정세를 더 눈여겨봐야 할 것 같다.

10년 정도 꾸준한 상승세를 유지하면서 버팀목 역할을 해준 전세시장이 요즘 주춤하고 있다.

2020년까지 입주물량이 쏟아지는 수도권 외곽지역과 지방은 이미 매매뿐만 아니라 전세시장 침체가 시작되었고 일부 지역은 전세금 하락으로 집주인이 세입자에게 전세금을 돌려주지 못하는 역(逆) 전세가 발생하고 있다. 특히 불패지역으로 생각되던 강남전세시장도 약세가 되면서 1-2억 정도 빠진 전세가격에도 수요가 주춤한 상황이다.

아직 하락으로 이어지지는 않을 듯

매매가격의 버팀목역할을 해주던 전세가 주춤하면서 전세를 끼고 투자를 한 갭 투자자들의 자금압박이 커지고 있어서 전세가격 하락 -> 급매물 증가 -> 매매가격 하락으로 이어지는 것이 아닌가 하는 우려의 목소리가 나오고 있다.

물론 타당한 우려로 평택, 화성 등 수도권 일부 지역은 우려가 현실이 되고 있고 입주물량이 많지 않은 지역의 전세와 매매시장도 약 보합세가 이어지면서 2013-2016년 유행했던 갭 투자의 후유증이 발생하고 있다.

다만 서울은 입주물량 영향이 상대적으로 크지 않아서 소화불량에 걸릴 정도는 아니다.

똘똘한 한 채를 구입하려는 주택 구매층이 상당히 존재하고 있고 여전히 매물품귀현상이 심하며 양도세 중과가 적용되는 4.1이후 매물잠김현상이 본격화되면 매물부족현상이 더 심화될 수도 있어서 아직은 하락세로 전환되었다고 할 수는 없다.

하지만 DSR(총체적상환능력비율), 보유세강화 등 규제가 대기 중이고 그 동안 상승에 대한 피로감이 누적되고 있고 허리역할을 해준 전세시장 약세를 감안하면 지나친 낙관은 중의가 필요하다.

특히 서울과 분당 등 일부 지역 아파트 매물이 없다는 허수는 주의가 필요하다.

절대 주택수가 부족한 것이 아니라 더 오를 것 같다는 기대감으로 매물을 내놓지 않거나 회수하면서 발생한 현상으로 부동산시장 분위기가 갑자기 반전이 되어 불안심리가 확산되면 언제 그랬냐는 듯이 매물이 늘어날 수도 있기 때문이다.


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