정부가 임대차 시장 안정을 위해 준비 중인 전월세상한제와 임대차계약갱신청구권(계약갱신청구권)이 되레 수도권 전세대란을 촉발시킬 수 있다는 지적이 제기되고 있다. 

전월세상한제는 임대료 상승폭을 제한하는 제도다. 국회에서 발의된 주택임대차보호법 개정안에 따르면 대부분 기존 임대료의 연 5%를 상한선으로 두고 있다.

계약갱신청구권은 주택 임대차 계약이 끝난 임차인이 재계약을 요구하면 1회에 한해 이를 강제하는 것을 골자로 하고 있다. 이 경우 세입자는 최대 4년까지 임대기간이 보장된다.

21일 국회와 정부 관계자 등에 따르면 다음달 국토교통부가 발표하는 주거복지 로드맵엔 전월세상한제와 계약갱신청구권의 도입방안이 포함될 공산이 크다.

김현미 국토교통부 장관은 이와 관련 취임 직후부터 여러 차례 서민주거 안정을 위한 두 제도의 도입을 강조해왔다. 지난달 29일 대통령 업무보고에서 정부는 해당 제도의 도입을 위해 국토부의 주택임대차보호법 개입 여지를 확대하기도 했다.

관건은 불안감이 확대되고 있는 서울과 수도권의 전세시장이다. 실제 국토부 자료에 따르면 지난달 서울의 전세거래량은 전월에 비해 12.3%나 급증했다. 수도권도 9.7% 늘었다. 반면 주택거래량은 2% 가까이 감소했다. 전문가들은 8.2 대책 등 정부의 부동산 규제대책이 이어지면서 주택매매 시장의 관망세가 전세수요 급증으로 이어지고 있다고 보고 있다.

여기에 약 4만8000가구에 달하는 서울의 재건축·재개발 이주 수요와 가을철 이사가 겹친 상황이다. 4분기 서울의 입주 아파트도 전년동기대비 38%나 줄어든 점도 전세시장의 불안을 예고하고 있다.

문제는 정부가 다음달 전월세상한제와 계약갱신청구권 카드를 내놓을 경우 수요부족에 기인한 전세시장 불안이 전세가격 폭등은 물론 전세대란으로 전화할 가능성이 높아진다는 점이다.

특히 사실상 임대차 계약단위를 2년에서 4년으로 늘리는 계약갱신청구권이 도입될 경우 임대인들이 4년치 임대료를 올릴 가능성이 커진다. 예를 들어 임대차계약기간 단위가 1년에서 2년으로 연장된 1989년 서울 전세가격은 전년 대비 23.7% 급등했다. 이듬해도 16.2%나 올랐다.

서울 등 수도권의 전세 수급불균형이 뚜렷한 상황에서 전월세상한제도 같은 문제를 야기할 수 있다.

심교언 건국대 교수는 "시장의 수요와 공급에 따라 조정되는 임대료를 정부정책으로 제한할 경우 단기 폭등 같은 가격왜곡이 심하게 나타날 가능성이 높다"며 "서민주거안정책이 되레 세입자들을 힘들게 할 수 있다"고 말했다.

송인호 한국개발연구원(KDI) 연구위원도 "주거복지 로드맵에 전월세상한제가 포함된다면 수급불안으로 야기된 서울 전세시장의 불안을 증폭시키는 셈"이라며 "정부정책은 차라리 반전세 등 서민들의 주거수급문제를 해소하는 방향으로 가야한다"고 지적했다.

이에 대해 국토부는 전월세상한제 등의 주거복지 로드맵 포함 여부가 확정되지 않은 만큼 파생효과를 평가하기엔 조심스럽다는 입장이다. 다만 정부 안팎에선 전월세상한제와 계약갱신청구권을 도입하기 위해선 전세시장 불안을 해소할 단기대책이 함께 강구돼야 할 것으로 보고 있다.