10년 세월을 거슬러 올라가 2006년 서울 부동산시장은 한마디로 광풍이 불었었다.

부동산투자를 하지 않으면 안될 것 같았고 너도 나도 대출받아서 부동산 투자를 하였다.

서울뿐만 아니라 수도권 전 지역이 모두 투자광풍으로 몸살을 앓았고 당시 참여정부는 각종 부동산 규제카드를 다 동원했지만 불타오르는 부동산 투자 광풍을 막기는 역부족이었다.

최근 청약열기도 뜨거워서 프리미엄이 붙은 단지도 눈에 띄고 모델하우스마다 사람들이 많은 것을 보면 부동산시장 분위기가 많이 좋아졌지만 10년 전 부동산시장 호황일 때와 비교하면 현재 부동산 분위기가 좋다고 말하는 것이 좀 민망하기도 하다.

그런데 지난 2월 서울과 수도권 주택거래량을 보면 서울이 1만2990건, 수도권이 3만7502건으로 2006년 이후 9년 만에 2월 기준 역대 최고치를 기록했다고 한다.

부동산 활황기인 2006년 주택거래량이 108만 여건이었는데 작년 2014년 주택거래량은 100만5173건으로 2006년과 비슷한 수준이고 올해 부동산시장 분위기가 작년 보다 더 좋으니 이런 분위기면 2006년 부동산 거래량을 뛰어 넘을 수도 있을 것 같다.

그런데 뭔가 이상하다.

단순 주택거래량만 보면 부동산이 폭등했던 2006~2007년과 비슷한데 왜 체감부동산경기는 전혀 다른 것일까?

2006년 2월 서울 아파트 매매가격은 10.5% 급등했는데 올 2월 서울 아파트 매매가격 상승률은 1.2% 상승에 그쳤다.

주택거래량에 비해서 매매가 상승은 10년 전보다 크지 않다는 말인데 그 이유는 10년 전과 지금의 주택거래량 증가는 근본적으로 다르기 때문이다.

10년 전 부동산 폭등 시절은 부동산이 무조건 오르는 분위기에서 너도 나도 실 거주와 상관없는 투자목적의 집을 많이 구입을 하였고 집주인들은 호가를 올리고 추격 매수세가 이어지면서 집값이 연쇄적으로 상승하는 구조였다면 현재는 전세폭등에 등 떠밀린 실수요자들이 실 거주 목적으로 주택을 많이 구매 하고 있으며 투자수요가 있기는 하지만 10년 전과 같이 묻지마 식 투자가 아니라 충분히 감당할 수 있는 자금범위 내에서 목표한 금액을 넘어버리면 추격매수를 포기하거나 한번 더 고민을 하는 합리적인 투자를 하고 있는 것이고 그래서 거래량은 늘어나도 매매가격은 늘어날 거래량에 비하여 많이 상승하지 않는 것이다.

한마디로 디커플링(탈종조화, Decoupling) 경향이 뚜렷해 지고 있는 것이다.

2012년 하반기 바닥을 찍고 입주물량 감소 및 전세가격 상승 영향으로 더 이상 집값이 더 떨어지지는 않을 것이라는 공감대가 형성되면서 주택거래량이 늘어나고 매매가격도 급등이 아닌 완만한 지속적인 상승을 하고 있는 것인데 한마디로 10년 전은 집값 상승 기대감에 따른 투자수요가 주택거래량 증가의 주축이었다면 현재는 전세가격 상승에 지친 실수요가 주축인 것이다.

이런 이유 때문에 강남 3구도 거래는 늘어나고 있지만 예전보다는 못한 상황이고 강남 외 지역도 같이 거래량이 늘어나고 있으며 중대형보다는 소형아파트, 아파트와 더불어 연립, 다세대도 같이 거래가 활발한 상황이다.

부동산시장의 실수요자 위주 재편이 되고 베이비붐 세대의 퇴직이 다가오면서 고가주택에서 소형이나 수도권 신도시 분양을 받고 나머지 자금으로 수익형부동산에 관심을 두는 분들도 늘어나고 있다.

아무튼 주택경기가 실수요자 위주로 회복이 되고 있고 일부 투자수요가 유입이 되지만 과거처럼 투기바람이 불면서 각종 부작용을 일으키는 수준은 아니고 전세가격 상승과 재건축 이주수요, 저금리에 따른 실수요의 주택구매 흐름은 당분간 부동산시장을 이끌어 갈 것으로 예상된다.

집을 살 수 있는 실 수요자들은 집을 사는 것이 자연스러운 현상이고 집을 사기가 어려운 실 전세수요자들을 위해서도 바람직한 현상이다 할 수 있겠다.

김인만 부동산연구소 http://cafe.naver.com/atou1