JP모건의 제이미 다이먼은 금융위기 이후 열린 청문회에서 그의 딸이 학교 숙제로 내준 금융위기가 무엇이냐는 질문에 ‘5년이나 7년마다 찾아오는 일’이라고 대답했다 한다. 이는 사실 정부의 경제 관리능력에 대한 부정적 표현이었지만 경기는 순환한다는 사실을 전제로 말하지 않았나 생각한다.

현직 부동산금융업에 종사하다보니 주변분들로부터 자주 받는 질문 중에는 아마도 ‘언제쯤 부동산시장이 회복될까’가 으뜸일 것이다. 그만큼 시장을 예측하고 한발 앞서가고 싶어 하지만 쉽지는 않다. 다만 과거의 경험이나 패턴 그리고 현 상황을 분석하여 예상은 해볼 수 있을 것이다. 이번 칼럼에서는 필자의 해외사업 경험에서 얻은 글로벌 부동산시장의 움직임과 국내 시장에 영향을 미쳤던 시간(time gap)을 고민해 보고자 한다.

부동산이란 것이 움직이지 않는 토지를 매개로 하고 매우 지역적 특성(locality)이 강한데 과연 글로벌 부동산시장과 얼마나 연관이 있겠는가 의문이 들수도 있겠다. 그러나 1990년대 후반 외환위기를 전후로 우리나라 주식시장도 커플링(동기화, coupling)이란 단어가 일상화되어 글로벌 시장의 영향을 직접적으로 받게 되었듯이 우리나라의 부동산시장도 우리가 인지하지 못 했을 수도 있지만 글로벌 시장의 영향을 지속적으로 받고 있었다는 것은 매우 흥미로운 사실이다. 크게는 글로벌 경기순환과 동떨어져서 생각할 수 없다는 인식에서 출발한다 하겠다.

필자는 2005년 후반부터 중국과 캐니다를 시작으로 해외 부동산개발사업의 자금조달을 검토하였고 2007년 4월에는 필자가 몸담고 있는 회사가 증권회사 중 유일무이하게 해외부동산사업부를 설립하여 본격적인 해외사업을 시작하기에 이르렀다.

당시 해외부동산개발은 대부분 주택건설 중심의 중견건설회사들이 시발점이 되어 그들의 신용을 활용하여 국내에서 자금을 조성하여 해외사업에 투자하는 형태가 대부분이었다. 해외건설협회에서 발표한 자료를 보더라도 2007년과 2008년에 국내 중견건설회사들의 해외 진출이 최고조에 달했을 정도다. 이들은 국내에서 부동산개발의 경험을 바탕으로 이를 해외에 적용하였고 상당히 활기를 띄기 시작했다. 앞서 언급했듯이 중국, 캐나다는 물론 미국, 카자흐스탄, 두바이, 베트남, 캄보디아, 몽골 등 수많은 나라에서 개발사업을 검토하였고 심지어 금융기관 내에서도 해당 국가출신의 전문가(변호사 등)를 영입하여 일을 하는 곳도 있었다.

이렇게 의욕적으로 사업을 벌이던 것과는 반대로 2007년 중반부터 해외 언론에서는 글로벌 시장의 과열을 경고하는 글들이 보이기 시작하였고 금리 인상(rate hike), ‘버블(bubble)’이란 단어가 연이어 등장하면서 위험을 논하고 있었다. 특히, 미국의 부동산 가격거품과 유동화상품(MBS, CMBS 등)에 대한 우려의 목소리를 지속적으로 내게 되었다. 이후 2007년이 지나면서 해외 부동산시장이 급격히 냉각상태에 돌입하고 금리 인상에 따른 경기 하강 그리고 결국 2008년 후반에는 글로벌 금융위기를 겪게 되었다. 당시 개인적인 느낌으로는 한국은 해외부동산사업에 열을 올리고 있는데 주변(해외)에서는 과열, 냉각을 이야기 하더니 어느날 갑자기 분위기가 반전해버린 그런 착각에 빠질 정도였다.

이즈음 공교롭게도 해외사업은 물론이고 국내 부동산시장도 냉각기를 거치면서 대규모 미분양, 미입주사태를 겪게 되면서 많은 건설회사들이 재무적 어려움에 처하게 되고 쇠락의 길을 밟게 되었음은 주지의 사실이다. 그렇다면 해외 시장의 위험 징후와 그 결과가 국내 시장에 영향을 미치는 시간은 얼마나 걸렸을까. 학문적인 고찰은 학자들의 몫으로 남겨두더라도 경험을 통해 돌아본다면, 해외 시장의 위험 경고가  2007년부터 본격적으로 등장했고 2008년 후반 글로벌 금융위기의 도래하기까지 약 2년 이상의 시간이 걸렸다. 그리고 국내 부동산시장과 건설회사들이 어려워지게 된  2008년 이후-물론 그 이전에도 시장이 안 좋아지고 있었음은 여러 사실을 통해 인지할 수 있었다- 이들이 줄줄이 문제가 생기기까지 약 2년의 시간이 흐르게 되었다. 즉, 이 어려움은 2009년과 2010년까지 영향을 미쳤다고 사료된다.

반대로 국내 부동산시장의 반등은 언제가 될 것인가를 예상해 보기 위해 글로벌 부동산시장의 흐름을 살펴 보고자 한다. 영국 주간지 이코노미스트(The Economist)의 The Economist house-price index를 통해 알아보면, 미국 주택가격의 경우 2006년 중반부터 하락하기 시작했고 2008년 후반 금융위기 직후 최저점을 찍었다. 이후 구제금융 프로그램과 양적완화(QE, Quantitative Easing) 조치를 통해 2012년 1분기부터는 상승세를 타기 시작했다. 중국 역시 2008년 금융위기 전후 하락세를 보였으나 이후 꾸준한 상승세를 보이고 있다. 홍콩이나 싱가폴은 금융위기로 잠시 주춤하였으나 이후 꾸준한 상승세를 유지하였다.

이와 비교했을 때 우리나라는 아직까지 금융위기 이전 가격으로 돌아가지 못하고 있는 실정이다. 물론 금융위기 직전의 부동산가격이 적정했느냐는 논란의 여지는 있으나 글로벌 시장은 비교적 이에 근접했거나 그 이상 상승했음은 시사하는 바가 있다고 본다. 해외 부동산시장은 이미 2012년을 기점으로 상승세로 반전되었고 지속적인 상승을 하여 급기야 최근에는 IMF에서 세계 주택시장 과열의 경고 메세지를 내보내기도 했다.

우리나라 시장도 수도권과 지방 거점도시를 중심으로 분양시장이 호조를 보이고 있고 임대차 가격과 매매가격의 격차가 최소화가 되면서 조만간 상승될 가능성을 예상해본다. 이를 금융위기 전후 글로벌 시장의 추이를 따라가 본다면 2012년 1분기 상승 반전이 되었으니 이후 2~3년의 시간차를 감안하면 2014년말에서 2015년 중에는 본격적인 상승세를 당분간 탈 것으로 사료된다.

개인적인 경험과 한정된 정보를 가지고 미래를 예단하는 것은 분명 위험한 시도일지도 모른다. 그러나, 시장은 일정한 패턴을 가지고 순환하며 부동산시장도 이를 따르고 있음은 잘 알고 있는 사실이다. 더불어 지역적 특색이 강한 부동산시장이지만 이 역시 결국 글로벌 부동산시장 나아가 더 크게는 글로벌 경제순환과 연동되어 움직임을 부인하기는 힘들 것이다.

Global Housing Market and Its Impact on Korea 

Housing market, we usually say, would have been domestic issues and been strictly stuck to locality until 2008 global financial crisis changed all. When I began seeking investment opportunities in global real estate market, I also came across foreign news articles concerning about global real estate bubbles since early 2007. September 2008 quickly influenced on both global and domestic housing market. However with strong financial measures, e.g. TARP and QE, we firstly could see a recovery in U.S housing market begging the first quarter of 2012. And other countries followed that trend. Unlike global housing market, domestic housing prices are still behind that.

Having experienced both the global financial crisis and its turnaround, I expect to see a similar time line between the global market and Korean domestic one. I predict it was 2-3 years. Considering the U.S housing prices were recovering in the early 2012, I see a recovery in Korean housing market by late 2014 or in the middle of 2015.