최근 부동산시장이 움직이면서 분양권 시장 역시 꿈틀대고 있다. 선호도가 높았던 광교신도시, 위례신도시는 P(프리미엄)이 붙은 단지들이 많았으나, 상대적으로 선호도가 좀 떨어졌던 동탄2신도시도 최근 P가격이 상승하면서 물량이 빠르게 소진되고 매도자들의 호가올림이나 물건회수가 빈번히 발생하고 있다.

실제로 필자가 동탄2신도시 현장에 나가보니 전화하면 물건이 들어가버리거나 가격을 올리는 바람에 현장부동산에서 난감해하는 경우가 종종 생기고 있었다.  이런 분위기가 서울.수도권에서는 오래간만에 보는 현상이라 낯설기도 하고 당황스럽기도 했다.

분양권투자의 장점은 계약금만 내면 2-3년 후 입주할 집에 대한 권리를 가지기 때문에 계약금만 투자하면 투자대비 큰 효율을 올릴 수 있다는 것이다. 즉, 분양가 3억 집을 분양 받고 계약금 10% 3천만 원을 내고 나머지 중도금은 대출로 할 경우 P가 3천만 원만 올라주어도 투자대비 100% 수익을 얻는 것이다.

더욱이 분양권은 취득 전까지는 주택이 아니기에 주택 수에 포함이 되지 않아서 기존 보유한 집에 영향을 받지 않아서 가볍게 투자를 할 수 있고 일반주택 취득 시 발생하는 취득세도 취득 전까지는 내지 않기 때문에 소액으로 투자하기에는 너무나 좋은 상품이다. 여기서 분양권의 취득시기는 잔금과 등기 중 빠른 시점이 기준일이 되고 잔금 선납을 한 경우에는 사용승인 일이 취득기준일이 된다.

계약금만 내고 취득세도 안내고 주택 수에도 포함이 안 되는 분양권 투자는 정말 황금알을 낳는 거위일까? 반드시 그렇지만은 않다. 분양권투자에서 가장 조심해야 할 부분은 계약금 뒤에 숨어있는 중도금, 잔금이다. 계획한 것처럼 분양권전매가 안되어서 잔금시점까지 떠 밀려오게 되면 남아있는 중도금, 잔금에 대한 책임을 져야 한다.

분양관계자들이나 현장부동산 또는 일부 전문가들이 무조건 P받고 팔아주겠으니 걱정하지 말고 계약금만 걸고 투자하라. 심지어는 분양권 몇 개를 잡아도 된다는 투자권유를 하는 경우가 종종 있다. 계획처럼 잘 되면 손 쉽게 돈을 벌 수 있겠지만, 계획과는 다르게 분양권 전매가 안될 경우에는 투자한 계약금 마저 날릴 수도 있다. 반드시 남의 말만 믿지 말고 본인 스스로 냉정한 분석을 하고 철저한 자금계획을 세워서 리스크 관리를 해야 한다.

분양권 전매가 계획처럼 안 될 경우 잔금을 치고 전세를 주거나, 실(實) 입주를 할 수 있는 대안을 준비하고 투자를 하는 것이 좋다.

부동산은 실물자산이어서 기다리면 어느 정도 회복이 되기 때문에 매도(賣渡) 타이밍을 놓치거나 못 잡으면 기다릴 수 있는 준비는 되어있어야 한다.

'그럼 분양권 투자를 할 때 어떤 분양권을 잡는 것이 좋을까? '

사람의 마음은 대부분 비슷해서 보편적으로 선호도가 높은 인기 지역, 단지가 당연히 좋고. 초등학교, 중학교 접근성, 상업시설 접근성, 교통, 브랜드는 가장 중요한 선택요소이며 발전가능성이나 호재가 있으면 더욱 좋다.

그리고 가장 중요한 것이 가격이다. 즉, 분양가가 주변시세보다 터무니없는 고분양가라면 아무리 좋더라도 건설회사만 배불릴 수 있어서 고분양가 단지는 주의가 필요하다.

추가로 부동산시장이 상승 기에는 손 쉽게 돈을 벌 수 있지만 하락 기에는 거래가 잘 안될 수 있기에 부동산시장 흐름도 살펴보아야 할 것이고, 일반적인 범위를 넘어 과도하게 실 입주자보다 투자자들이 너무 과도하게 몰리는 지역은 주의가 필요하다. 왜냐면, 항상 실 입주자와 투자자의 균형이 중요한데 지나친 마케팅이나 어떤 이유로 투자자들이 과도하게 몰릴 경우 어느 시점에 분양권 매물이 과도하게 몰리게 되면 일시적 공급과잉으로 제 살 깎아먹기가 될 수 있기 때문이다.

동이나 층은 추첨을 하지만 요즘은 청약 시 선택의 폭이 넓어져서 면적뿐만 아니라, 타입(내부구조)도 선택을 할 수 있다. 또한, 최근 트랜드를 반영해서 인기 있는 면적이라면 중소형단지 위주로 선택을 하는 것이 유리하다. 타입은 가장 선호도가 높은 판상형 4bay구조가 가장 좋다.

마지막으로 투자금액은 최소로 하는 것이 좋다. 분양권 투자를 하는 이유가 최소 투자로 최대 효율을 얻겠다는 것인데 투자금액이 많이 들어가면 선택의 폭이 좁아지고 결국 P가 상대적으로 낮아지거나 매매가 잘 안될 수 있다. 즉, 계약금만 걸고 중도금은 대출 받는 것이 가장 좋고, 여유자금이 있어서 중도금 이자 아깝다고 중도금을 현금납입 하거나 잔금을 선납하는 것은 분양권투자에서는 좋은 방법은 아니다.

특히, 잔금선납은 혹시라도 건설회사가 부도날 경우 대한주택보증에서도 보호를 해주지 않기 때문에 실 입주자고 자금이 되는 분들이라도 건설회사가 확실하지 않으면 잔금선납은 피하는 것이 좋다.

분양권 투자는 결국 다른 사람한테 팔아야 하는데, 내 마음에 들기 보다는 보다 많은 사람들이 선호하는 물건을 선택하는 것이 향후 매매를 할 때 당연히 선택의 폭이 넓어질 수 있어서 유리하다.

김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1