부동산신문

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금융회사 구조조정이 부동산시장에 미치는 영향

2013년 07월 23일 (화) 10:47:57

홍형정 기자정리

renews@renews.co.kr

한때 고액의 연봉을 받으면서 잘나가던 소위 최고 직장으로 각광받던 금융회사들이 요즘 인원감축, 점포축소 압박을 받으면서 휘청대고 있다.

우리투자증권은 임원27명이 일괄사표를 내고 이중 8명의 사표가 수리돼 임원의 30%가 물갈이 되었고, 삼성증권은 과장, 대리급 인력 100명을 삼성그룹 내 금융계열사로 전환배치 시켰으며, 현대증권은 영업권 중복 및 실적 악화된 지점 10개를 폐쇄하고 통폐합할 예정이다.

은행도 예외는 아니어서 한국씨티은행은 올해초 15개 점포를 없앴고 7월까지 서울 내 점포 3개를 폐쇄하며 연말까지 총 8개를 추가로 폐쇄할 예정이며, 더 나아가 내년에도 15개 점포를 없애는 방안을 논의중이다.

하나은행은 올해까지 22개 점포를 없앨 예정이고, 우리은행은 15개 점포를 줄였고 추가로 5개 점포를 더 폐쇄할 예정이며, 신한은행도 상반기에만 14개 점포를 없앴다.

이렇게 금융권이 허리끈을 졸라매는 이유는 수익성악화 때문인데 수익성이 이렇게 나빠진 이유는 저금리로 인하여 자산을 늘려도 순이자마진이 낮아졌고, STX, 쌍용건설 등 대기업 구조조정에 따라 충당금 비용이 대폭 증가했으며, 부동산시장 침체로 건설경기가 악화되면서 PF대출도 재미를 보기 힘들고, 주택거래 감소와 신규입주물량 감소로 부동산담보대출도 예전보다 늘어나지 않으면서 전체적으로 수익성이 많이 악화되면서 비용을 줄일 수 밖에 없는 벼랑 끝에 몰린 것이다.

금융회사들의 수익성악화로 비용을 줄이는 것이 부동산시장과 무슨 상관이란 일까?

지점 폐쇄나 통폐합을 한다는 것은 지점수가 줄어드는 것이고 지점수가 줄어든다는 이야기는 은행이 임차인으로 있던 임대상가점포가 공실이 된다는 것을 의미한다.

공실이 되면 다른 임차인을 맞추면 되지 뭐가 문제인가라고 반문하겠지만 금융회사 지점의 해당지역을 대표하는 좋은 입지의 상가에 큰 규모로 들어가기 때문에 기본적으로 임대료가 높을 수 밖에 없고 그 동안 높은 수익을 올리고 있었기 때문에 관행적으로 정상적인 주변 임대료보다 더 높은 가격의 임대료가 책정되는 경우가 많았다.

주변 임대료보다 더 비싼 임대료가 책정되었다는 것은 공실이 발생할 경우 금융회사가 주고 있던 임대료를 주고 들어올 새로운 임차인을 구하기가 어렵다는 것이다.

이런 경우 임대인이 선택할 수 있는 방법은 금융회사에서 주던 임대료를 맞추는 새로운 임차인을 구할 때까지 공실을 장기화하거나, 주변시세에 맞는 임대료로 낮춰서 새로운 임차인을 구해야 한다.

공실을 선택할 경우 내수경기가 좋지 않은 상황에서 주변시세보다 높은 가격을 주고 들어올 임차인 구하기가 어렵기 때문에 장기간 공실로 이어지면서 상당한 자금압박을 받을 수 밖에 없다.

반대로 임대료를 낮춰서 새로운 임차인을 받으면 당장 월세는 들어와서 자금부담은 좀 줄어들지만 임대료가 낮아졌다는 것은 임대수익률이 떨어지고 임대수익률이 떨어지면 수익형부동산인 상가시세가 하락한다는 것을 의미하기 때문에 상가주인인 임대인 입장에서는 이러지도 저러지도 못하는 진퇴양난의 곤란한 상황에 빠지게 되는 것이다.

이런 현상이 최근 빈번히 발생하고 있는데, 이런 임대인들을 더욱 곤혹스럽게 만드는 것은 상가를 구입할 당시 주변시세보다 더 높은 임대료를 주는 금융회사가 입점해 있음으로써 안정적이고 높은 수익률 때문에 적정가치보다 더 높은 매매가격을 주고 구입한 분들이 많았다는 것이다.

그 동안 은행 등 금융회사가 입점해 있으면 안정적이고 높은 수익률 때문에 더 좋은 가격에 쉽게 매매가 된 것이 사실이었다.

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