연령대별 상가 투자 목적

30대 소득 다변화 차원 접근
40대 퇴직이후 수익 고려해야
60대 은퇴 생활자금 마련 차원

경국현 상가투자컨설팅 대표

부동산 주택 경기의 침체와 더불어 시작된 2010년도 상반기의 부동산 시장을 활성화 시키고자 총부채상환비율(DTI)규제를 대폭 완화한 8.29부동산 정책이 발표 되었지만 시장의 반응은 냉담할 뿐이다. 이러한 주택 시장의 침체와는 반대로 상가 투자 시장은 물밑으로 활발하게 움직이고 있다. 상가 투자라고 하는 것은 공개적으로 움직이기 보다는 은밀하게 움직이는 경우가 참 많기 때문이다. 그러나 상가투자의 특성상 그 투자 대상 물건을 찾기도 어려울뿐더러, 투자자들의 성향이나 연령대에 따라 접근 방법을 달리하여야 하기 때문에 많은 투자자들이 어려워하고 있다. 따라서 필자가 투자 상담하였던 사례를 통하여 연령대별 상가 투자 접근 방법을 살펴보고자 한다.

젊은 세대라고 볼 수 있는 이재현 부부는 (남 32세, 여 31세)는 살던 아파트를 처분하고 본가(本家)와 살림을 합쳤다. 그리고 아파트를 처분한 종자돈을 가지고 상가투자를 하기 위하여 필자를 찾아왔다. 아파트를 가지고 있어 보았자 의미 없다고 판단한 것이다. 3억원에 해당하는 아파트를 엉덩이에 깔고 앉아 있어보았자 젊은 부부들이 보기에 성공적인 재테크는 그림으로 끝날 것이라는 생각이 있었기 때문이다. 부모에게 빌린 2억원을 포함하여 종자돈 5억원을 준비하여 필자에게 컨설팅을 의뢰한 것이다. 필자는 이들에게 자본 소득에 초점을 맞출 것을 권하였다.

아직 나이가 젊기 때문에 운영소득에 포커스를 맞추는 것은 시기상조임을 이야기 하였다. 필자의 기억을 더듬어 보면 2007년도 하반기부터 이런 젊은 부부들이 많이 늘고 있다. 예를 들어 임대 수익률로 7%의 수익을 보고 있다면 이들은 3500만원의 년 수입을 상가 투자로 벌수 있다. 그리고 이 3500만원을 금융상품에 투자하는 것이다. 금융상품의 투자 수익률은 펀드에 따라, 주식 시황 혹은 예금 상품에 따라 기복이 심하기 때문에 일률적으로 계산하는 것이 어렵다. 아무튼 상가투자로 벌어들인 3500만원은 또 다른 투자 상품의 종자돈이 되는 것이다. 5년이 지나서 매도하였을 때 수익률은 임대소득 이외에도 상가 처분 소득 즉 자본소득이 있기 때문에 생각 이상의 수익률을 젊은 부부들에게 안겨 줄 것이다. 10년이 지나서 이들이 필자 나이가 된다고 하였을 때 이들은 부자가 될 확률이 높은 것이다.

대부분의 사람들의 소득이라고 하면 근로소득이 거의 전부이다. 한사람이 벌어들이는 근로소득에 한계가 있기 때문에 요즘은 거의 맞벌이 부부이다. 부자들은 근로소득이외에 투자소득, 임대소득, 자본소득, 사업 소득, 이자 소득, 주식투자 등등으로 소득원을 다양하게 한다. 따라서 그들은 언제나 통장에 돈이 쌓여 가는 것이다. 상가투자로 벌어들이는 임대소득은 금융투자 상품에 종자돈이 되어 이자소득, 투자 소득을 가져다준다. 그리고 나중에 처분소득으로 상당한 자산 증식을 가져다준다. 앞에 언급하였던 젊은 부부들은 이점을 알고 있었던 것이다. 대부분의 30대 초반의 젊은 부부라면 대출을 받아서 좀 더 큰 아파트를 얻고자 하였을 것이며, 맞벌이 하면서 대출금을 갚아 나가면서 기쁨을 가졌을 것이다. 그러나 내가 산 아파트만 오르는 것이 아니기 때문에 어느 시점이 되면 자산 증식보다는 자산 감소 현상이 나올 수 있는 것이다. 더군다나 요즘 같은 주택 경기의 하락시기에는 생각지도 못한 큰 손실을 가지고 올 수가 있다. 이점을 간파한 젊은 부부는 아파트로 돈을 버는 것이 이제는 어렵다는 것을 알고 소득의 다변화 차원에서 상가투자를 하게 된 것임을 알 수 있는 것이다.

투자 목적을 개인별 삶의 목표에 따라 정해야 한다. 운영 수익과 자본 수익 중에서 어느 쪽에 초점을 맞출 것인지에 따라 투자 물건을 찾아가는 방법이 다르기 때문이다. 40대 중반 이후의 투자자들은 직장 퇴직에 대한 두려움으로 상가투자에 관심을 가진 분들이 많이 있다. 이런 분들 중에 퇴직 후 점포 사업자로서 창업을 생각하는 분들은 준공이 임박한 신규 상가들을 적극 검토하여 볼 필요가 있다. 점포 사업에 대한 것은 향후 몇 년 뒤가 될 것이기 때문에 약간의 자본 수익을 노릴 가능성을 완전히 버리지 말자는 것이다.

김형준(40대)님은 대기업에서 일하다가 사업부의 조정으로 인하여 퇴직하고 프리랜서로 IT업계에서 일하시는 분이다. 필자를 찾아왔을 때 종자돈 3억원을 가지고 있었으며, 프리랜서로 일할 수 있는 시간도 3년 정도로 보기 때문에 아차 싶으면 창업을 생각하는 분이었다. 필자에게 투자 컨설팅을 의뢰하였고, 김형준님의 니즈(needs)와 투자 목적에 딱 맞는 준공을 얼마 남기지 않은 근린상가의 코너 상가를 찾을 수 있었다. 투자 한 상가는 파리바게뜨가 입점하기로 선임대 계약을 맺은 신규 상가에 보증금과 대출금을 끼고 장만 할 수가 있었다. 운이 좋았다고 볼 수 있었다. 기억에 남는 것은 김형준님의 따뜻한 가족 사랑이었다. 가족들을 위하여 최선을 다 할 수밖에 없는 가장으로서 퇴직의 두려움을 앞두고 있었지만 자녀들과 부인의 생활을 안정적으로 해주어야 할 가장의 책임감이 누구보다도 강한 분이었다.

모 그룹사의 임원으로 있다가 퇴직한 김영수(60대)님은 강남의 25억원 하는 아파트를 처분하고 15억원을 종자돈으로 상가 투자 하고 싶다면서 필자를 찾아왔다. 그리고 10억원은 다른 주거지역의 아파트를 구입하는데 사용하였다. 김영수님은 15억원을 모두 투자 하여 부부의 은퇴 생활 자금으로 사용하고자 하는 목적이었다. 따라서 자본 소득보다는 운영소득에 목적을 두고 투자하여야 하는 분이었다 자금에 여유가 있으므로 안정적인 임차인이 있어야 하는 것이다. 대개 이러한 분들은 철저하거 A급 지역의 A급 상가를 컨설팅하여 드리는데 시간적인 요소에 있어서 대부분의 의뢰인들이 선뜻 선택하지 못한다. 따라서 1금융권이 입점한 점포를 비교적 많이 권해 드리는 편이다.

즉 은행의 1층 CD기 자리나, 혹은 은행이 입점한 2층 전면부 상가들이다. 은행들은 비교적 장기간 임대계약을 작성하며, 한번 입점하면 특이한 상황이 발생하지 않는 한 이동이 거의 없다. 따라서 안정적인 임대수익이 목적인 분들에게 적합하다. 대개 이러한 경우 수익률은 6.5~7% 정도가 평균적인 임대 수익률이지만, 안정성을 생각하면 상당히 메리트가 있는 수익률인 것이다. 업무 시설이 집중되어 있는 서울의 중심 지역, 혹은 중심 상업지의 대로변에 위치한 상가들이 주 투자 대상으로 검토되어진다.

김영수님은 또한 은퇴 생활자금이므로 대출에 대한 거부감이 강하였다. 즉 월 임대료 받아서 금융이자로 지불하는 것에 대하여 거부감이 있었고, 온전히 자기 자본만으로 투자 하겠다는 것이다. 필자는 김영수님에게 15억원을 가지고 하나의 상품에 투자하기 보다는 9억원과 6억원으로 분리하자고 제안하였다. 대출을 안고서 1금융권으로 임대가 확실하게 맞추어진 상가와 선분양 물건으로 1층 코너 상가에 투자 하는 방안을 컨설팅을 하여 드렸다. 상가는 수익형 상품이므로 수익률을 극대화 하는 것이 최선의 컨설팅이라고 필자는 확신하고 있다. 또한 이렇게 분리함으로 인하여 자연스럽게 리스크(risk)를 분배하는 효과(포트폴리오)도 가지고 있다. 즉 하나는 안정적인 운영소득에 중심을 두었다면 다른 하나는 자본소득과 운영소득을 동시에 노리는 것이었다.

경국현 상가투자컨설팅 대표