한정훈 미래가치투자연구소 대표

부동산경기가 안 좋은 시절이다 보니 많은 사람들이 과연 부동산이 언제까지 떨어질 것인지, 또 다시 회복하기는 할지에 대해 많은 의구심을 가지고 있다. 또 어떤 경제연구소에서는 발 빠르게 하우스 푸어라는 책을 펴내  베스트셀러가 됨으로써 시류에 동참하고 있다.(하우스 푸어는 비싼 집에 살지만 가난한 사람들이란 의미의 신조어라 함)

그렇다면 부동산이 불패신화를 깨고 더 이상 오르지 않는 시점이 도래한 것일까? 그 말이 맞다면 많은 전문가들이 너도나도 얘기하는 수익형부동산으로 갈아타는 게 맞는것 같은데…이제 정확하게 분석을 해보도록 하자.
수익형부동산이 대세가 될 시점이 어느 시점 일지를 판단하는 데는 우리보다 소득수준이 높은 선진국을 살펴보면 해답을 발견할 수 있다.

즉, 소득수준이 최소 3만 달러를 넘어서 있는 미국 및 유럽 선진 국가들이 수익형부동산으로 시장이 재편된 시점이 바로 우리가 가게 될 시점이자 모든 선진시장의 공통점이다.
전 세계의 어떤 나라든 중진국 시장을 거쳐 선진국으로 진입하는 과정을 겪기 때문이다.
고도 선진국이 되면 더 이상 주택 수요가 없어져 개발 가치가 아닌 환경 가치를 중시하는 시장이라서 부동산에 투자해서 매매차익을 얻기는 힘들어지게 된다. 투자자들은 은행에 돈을 넣어둬 받는 은행이자보다 높은 월세가 나오는 부동산을 선호하게 된다.
이때가 바로 수익형부동산이 대세가 되는 시점이다.

그렇다면 우리는 지금 중진국인가, 선진국인가?
2007년 말에 국민소득 2만 달러 시대를 잠시 열었으나 2008년 금융위기를 맞아 다시 1만7000달러로 떨어졌다가 올 연말이면 다시 2만 달러로 진입하게 된다고 한다.
2만 달러이면 초기 선진국 시장이고 3만 달러 이상이 되어야 고도 선진국이라 하는데 우리는 무늬는 2만 달러 시장이고 아직까지 중진국의 관행을 가지고 있는 초기 선진국이라 할 수 있다.
우리가 겪어왔던 중진국 시장은 개발 가치가 빛을 보던 시기였다. 지금까지 개발가치에 편승해 자고 나면 아파트 가격이 오르는, 그래서 부동산 불패 신화를 만들어내기도 했지만 이런 현상들은 대표적인 중진국의 현상이다. 우리가 선진국시장으로 가게 되면 불패 신화도 막을 내릴 것은 분명할진데 문제는 아직은 그 시기가 아니라는 것이다.

이쯤에서 중진국시장과 선진국시장의 대표적인 현상을 우리나라를 통해서 살펴보자.
중진국 시장의 특징 중 첫 번째는 도시화 현상이다.
농촌에서 많은 사람들이 더 많은 돈을 벌기 위해 서울로 이동을 해와 서울의 외연이 점점 확대되기 시작해 인구 밀도가 급격히 높아지기 시작한다.

두 번째는 인구의 급팽창이다.
6.25전쟁 종전 후 1960년에 245만명이었던 인구가 10년만에 2배인 550만명으로 증가했고 1970년에서 1990년까지 다시 2배가 늘어 1060만명으로 늘어나니 가히 폭발적인 증가라 할 수 있겠다.
세 번째는 소득의 급격한 증가이다.
1961년 국민소득이 82달러에 불과 했던 대한민국이 박정희 정권 임기 말년인 1979년에는 1640달러로 18년 만에 국민소득이 20배 증가하게 된다. 모든 나라가 그렇게 된 것은 아니고 이집트와 같은 나라는 61년 당시 우리보다 2배 이상 소득이 높은 나라였으나 같은 기간 동안 전혀 성장을 못해 제자리걸음을 했다.
한나라의 지도자의 역량 차이라고 할 수 있겠다.

선진국 시장은 이와 반대로 탈도시화 현상, 인구의 감소, 소득의 정체를 보이고 있다.
이 결과를 놓고 보면  아직은 시기 상조라는 판단이 들 것이다.
우리는 이제 선진국 초기 시장에 들어와 있어 아직 갈 길이 멀기 때문이다.
그러나 우리가 고도 선진국으로 들어 가는 2018년 이후부터는 본격적인 수익형 부동산 시장이 펼쳐질 것으로 보여 지기 때문에 현재 다수의 사람들이 홍보(?)하는 수익형 부동산이 아니라 개발 이익을 얻을 수 있는 부동산에 투자 하는 것이 올바른 판단으로 생각된다.

한정훈 미래가치투자연구소 대표, 부동산신문 칼럼리스트