바야흐로 부동산투자자들이 대박의 꿈을 버려야 할 때가 되었다. 지금 부동산시장은 극심한 거래한파 속에 대세하락기에 접어든 게 아니냐는 우려가 나오고 있다. 도시화 정체, 투자수요 감소, 구매력 하락, 대출여력 소진 등 침체의 골이 더 깊어질 수 있기 때문이다. 그러나 이러한 때가 투자의 기회라 여기는 투자고수들의 틈새 투자전략이 빛을 발한다.

 투자 고수들은 부동산 틈새투자처를 연구해 돈 버는 실전 ‘고수’ 들을 말한다. 침체기 때 주식과 부동산시장에서 일반 개미들이 결국에는 손해를 보듯이 부동산시장의 개미들도 결국 막차를 타 자금이 물리거나 손해 보기 십상이다. 대세 하락기, 불확실한 시기에 모든 투자자들이 움츠릴 때 숨은 고수들은 자기만의 투자비법 노트를 펼치며 투자처를 노린다. 그들만의 투자 경험과 고도의 분석, 감각을 바탕으로 짭짤한 수익을 내기 때문이다.

 일반 투자자와 초보들이 호황기 때 쉽고 편안한 길을 찾을 때 고수들은 자기만의 투자기법을 발굴한다. 고수들의 투자기법은 남들이 꺼리는 부동산부터 노린다. 즉, 틈새를 노리는  것. 얼어붙은 거래로 장기침체 양상을 띌 때 부동산시장은 돈줄이 끊기고 경쟁이 덜해 수월하게 큰돈을 벌 수 있다. 지역과 개발정보에 정통하며 확신이 선다면 과감하게 투자실행에 나서는 과감함이 몸에 배어있다.

 2000년대 부동산 대세상승기에 전문가들이 실전경험을 통해 막대한 투자자익을 거둘 기회가 많았다. 그들은 호황기 때 과장된 투자이익을 내세워 공동이나 사모투자 등 자기 이익을 위해 순진한 개미들을 이용했다가 문제가 생겨 꽃도 피워보지 못하고 잠적했다. 그 중 일부 고수만이 투자 현장에 남아 투자기법을 가르치거나 직접 투자하며 제2의 투자인생을 살아간다. 실전 고수들만이 써먹는다는 전문가형 틈새 투자기법 들을 독자에게 소개하려 한다.

 ◆남들 꺼리는 물건이 고수에겐 ‘기회’

 자투리 토지는 부동산 시장의 계륵이다. 건축하다 쓸모없이 방치된 땅은 건축하기에 애매한 땅이라 무용지물이다. 그러나 자투리땅이 어디에 있느냐에 따라 큰돈이 되기도 하고 쓰레기로 전락한다. 만약 도시지역에 있거나 뉴타운·재개발, 개발계획이 수립되고 있는 지역이라면 금싸라기 땅으로 바뀌는 건 시간문제다. 그런 땅은 개발용도로 흡수하는 경우가 많아 적금용 투자대상으로 최적이다. 
 두 사람 이상이 같이 소유하고 있는 부동산을 공유부동산이라 한다. 언뜻 보기엔 권리 상 온전한 소유권이 아니어서 하자있는 부동산으로 여기기 쉽다. 그러나 지분을 취득해 등기하면 개발이익과 이용권을 지분만큼 나눠가질 수 있다. 수용토지이면 지분만큼의 보상을 받을 수 있고 임대의 경우 지분만큼 월세수익을 얻을 수 있다. 재개발·재건축의 경우 현금청산 과정에서 지분권을 주장해 차익을 챙기기도 한다.   

  ◆위험요소는 기꺼이 받아드린다

 고수들은 인적 네트워크를 잘 활용한다. 그중 교환거래 중개업자나 대부업자, 급매 처리 중개사와 친하게 지낸다. 이들로부터 전국에 산재한 땡처리 부동산에 대한 정보를 얻고 돈이 급한 후순위대출 희망자에 대한 정보도 같이 얻는다. 이런 매물은 등기부 상 권리관계가 복잡해 경매 일보직전이어서 떨이로 부동산을 넘기기 일쑤다. 수익성 부동산이라면 싸게 매입한 후 레버리지를 이용할 수 있어 ‘꿩 먹고 알 먹는’ 투자대상이다.
 경매와 공매물건 같은 저가매물도 고수들의 먹잇감이다. 특히 강제집행 되는 부동산에 거주하는 대항력 있는 위장임차인을 가려내 자기 돈 몇 푼 들이지 않고 차익을 챙긴다. 소유자와 친·인척 여부, 대출 기관 확인, 경매기록에 첨부된 임대계약서 상의 중개사 진술, 소송 등의 실전경험을 바탕으로 탐문과 조사를 통해 시세의 반값에 낙찰 받아 수익을 챙긴다. 반드시 해결방안을 확인한 후 투자하는 주도면밀함을 갖춘 게 일반투자자와 다른 점이다.

  ◆자신의 전문 분야를 투자에 접목한다

 전·현직 직장근무 경험을 살리거나 전문 노하우를 쌓아 투자에 활용하는 전문가도 많다. 공무원, 은행원, 도시계획 기술자, 법률사무원 등 전공분야에서 부동산 틈새투자처를 찾아 고수익을 거두는 사례다. 금융권 근무자의 경우 1~2순위 근저당을 할인해 매입해 권리를 이전한 후 경매를 통해 배당 받거나 유입과정을 거쳐 값싸게 낙찰 받아 되파는 수법을 쓴다. 도시계획·건설 기술자는 도로예정 토지 등에서 큰 수익을 거두기도 한다.
 농지나 산지의 틈새 투자법은 오래된 고수들만의 투자기법 축에 속한다. 도시민의 농지취득의 허점을 역이용해 개발지역 농지에 돈을 묻거나 미리 사전 정보를 탐문한 후 공기업·대기업이 사들이는 임야를 헐값에 투자했다 개발차익을 챙기기도 한다. 특히 기업이 사들이는 산 정상의 땅은 대규모 레저시설이나 연수원 등이 들어서면서 대박 땅으로 변신한 사례는 전설적(?)인 실전 투자사례다.

  ◆소액투자와 아이디어로 승부한다

 거금을 가져야 성공한다는 고정관념을 깨고 소액으로 분산투자하는 방식을 택하는 게 고수다. 가장 좋은 위치에 가장 나쁜 부동산을 골라 소액의 권리금 또는 보증금을 안고 투자했다가 차익을 남기거나 경락인수 물건을 샀다가 개발이익을 남기고 되판다. 경락인수란 선순위 세입자의 돈 일부를 물어주고 경매로 매입하는 것으로 내 돈 많이 들이지 않고 낙찰 받는다. 인수금액이 있어 수회 유찰되지만 개발차익을 챙길 수 있어 남는 장사다.

지역특성에 맞는 아이디어 상품으로 개발해 임대수익과 차익을 거두기도 한다. 값싼 시골 폐가 몇 채를 사들여 농촌체험 숙박시설로 운영하며 임대상품으로 만들거나 국도변 농가를 사들여 전원카페 등으로 이용하기도 한다. 돌 많은 임야를 값싸게 사들였다가 석재는 되팔고 남은 땅은 전원주택으로 개발하거나 푹 꺼진 농지를 사들여 성토한 후에 대지나 공장부지로 되파는 방법으로 큰 수익을 챙긴다.
 이 외에도 일반투자자가 손대기 어려운 난이도 높은 상품을 포트폴리오로 구성한다. 일반 투자 종목으로는 교환과 대물, 특별분양, 국공유지, 공사와 조합·기업 매물, 택지지구 체비지와 같은 틈새상품에서 이익을 남긴다. 경매의 경우 경쟁이 덜한 기간입찰, 상가와 공장, 첫 매각 물건, 대지권 없는 경매 공동주택, 불법건축물, 유치권과 법정지상권 성립 여지 있는 물건에서 고수익 포인트를 찾아낸다.

 투자 귀재들이 노리는 틈새 투자종목은 다년간의 훈련된 투자경험과 숙련된 노하우에서 나오는 것이지 단순히 투자 요령만으로 얻어낸 결과가 아니다. 다양한 정보가 넘쳐나는 부동산시장에서 관심과 열정을 갖고 끊임없이 투자기법을 연마하고 전문지식을 쌓았기 때문에 가능한 일이다. 부동산 외에도 금융과 법률, 경제 공부를 준전문가 수준까지 끌어올리며 새로운 투자처에 대해 호기심이 남다른 게 특징이다.
 확신이 들고 검증된 투자처에만 돈을 묻고 과거의 가격에 집착하지 않는 것도 그들만 투자원칙이다. 투자에 쓰이게 될 중요 자료는 지역별, 종목별로 꼼꼼히 스크랩해두며 자치구의 홈페이지 중 입법·고시·공고 메뉴에서 첨부화일을 인쇄해 늘 탐독한다. 기 개발자료나 유효기간이 지난 케케묵은 개발지도와 자료도 투자 표본으로 쓰고 신규 개발계획과 신설도로 계획은 임장활동을 통해 철저히 분석하고 검증하는 부지런함을 무기로 삼는다.

 기본적으로 세테크에도 정통하다. 되팔 때 절세를 생각해 비과세, 감면혜택 요건을 살펴 더 많이 남는 부동산을 찾아냄은 물론이다. 부동산 취득 때 가족 공동명의로 한다거나 양도할 때는 부동산 교환 등을 통해 비과세 혜택을 최대한 활용한다. 절세를 위해 1년에 한번만 양도하고 초과누진세율을 피하기 위해 그 다음해에 양도하는 등 미리 자신에게 유리한 양도시기를 파악해 투자하는 꼼꼼한 전략을 세운다.

윤재호 메트로컨설팅 대표