장경철 한국창업부동산정보원 이사

주택시장이 침체되면서 수익형 부동산의 대표격인 상가시장에 등기, 임대분양 상가가 대거 분양에 나서고 있어 관심을 모으고 있다.
몇 해 전만 해도 상가시장에는 등기분양이 주류였다. 하지만 최근에 분위기는 사뭇 달라졌다. 복합단지 상가. 신림역에 오픈중인 국내 최초 완전임대형 상가인 포도몰, 민자역사 상가 등이 잇달아 임대분양 형태를 띠면서 임대분양시대의 개막을 알렸다.

임대분양 상가의 등장은 여기서 그치지 않는다. 지난해 4월 교육과학기술부가 발표한 ‘대학 설립. 운영 관련 개정령’으로 교내 총 면적의 10% 범위 내에서 쇼핑몰과 같은 판매시설, 실버타운ㆍ유치원 등 노유자 시설, 문화ㆍ복지 시설 등 민간자본유치가 가능해졌다. 또 서울 지하상가를 공개입찰 방식을 취해온 오세훈 서울시장이 재선에 성공함에 따라 서울 29개 지하상가 중 우선 강남역 등 5곳은 경쟁입찰에 들어갈 전망으로 임대분양 상가의 약진이 예상된다. 표류하고 있던 노량진 민자역사 상가도 새로 당선된 구청장이 노량진역사 조기 착공에 강한 의지를 보이고 있어 사업에 가속도가 붙을 전망이다.

◆등기분양 VS 임대분양

최근 위와 같이 인기를 끌고 있는 임대분양방식은 일정 기간 사용 가능한 임차권 있는 상가를 말한다. 사업시행자의 재무구조가 건전하고 마케팅 능력을 충분히 갖춘 경우 등기분양에 비해 분양가가 싸고 재임대 등으로 고수익을 낼 수도 있다. 취득·등록세 등 세제면에서도 소유권을 취득하는 등기분양 상가에 비해 유리하다. 현재 분양중인 대표적인 임대분양 상가로는 영등포뉴타운 지하상가, 바탕골 스포렉스, 메타폴리스몰 등이 있다.

이에 반면 등기분양은 토지, 건물의 소유권이 이전되는 상가를 말한다. 등기를 해주기 때문에 권리 확보 면에서 안전하다고 볼 수 있다. 본인 앞으로 법적 소유권이 있으며 언제라도 매매가 가능하고 재산권 행사를 할 수 있다. 현재 분양중인 대표적인 등기분양 상가로는 강남역 동아타워, LIG 리가스퀘어, 판교테크노밸리 유스페이스몰, 남산센트럴자이 등이 있다.

그렇다면 이들 상가의 단점은 없을까. 등기분양 상가는 상가 내에 입점한 점주들 사이의 의견일치가 어렵다는 점과 상권활성화 실패시 그 책임을 고스란히 본인들이 져야 한다는 부담이 있다.
임대분양 상가의 경우 소유권이 없기 때문에 오랫동안 장사를 안정적으로 할 수 있는 권리가 등기 분양 상가보다는 다소 떨어진다. 시행사의 부도나 사업주체가 바뀌면 권리금은 고사하고 보증금 조차 받지 못하는 경우도 간혹 발생한다. 대표적인 사례가 노량진 민자역사가 있다.

◆투자포인트 및 주의점

등기분양 이든 임대분양이든 상가투자에 있어서 포인트는 유사하다. 도심내 상권의 경우 상권은 안정적이기는 하지만 초기 투자비용이 많이 드는 단점이 있으며, 신도시 상권의 경우 업종 선점이 중요하며, 상권형성기간이 장기간 소요되기 때문에 장기적인 접근이 요구된다.

상가는 입지에 따라 향후 보유가치는 크게 차이가 나기 때문에 자금적인 여유가 풍부하다면 상권이 활성화된 곳이 좋다. 활성화된 상권은 안정적인 임대수입 확보는 물론 상가 가치 상승의 가능성도 높다. 반면, 장사가 잘 되지 않아 임차인이 너무 자주 바뀌거나 임대료 연체가 발생한다면 안정적인 월세 확보가 어렵고 중개수수료 등 기타 부대비용도 수시로 발생하게 된다. 등기분양에 비해 임대분양의 경우 아직은 생소하기 때문에 철저한 이해와 분양조건에 대한 이해가 필요하다.

임대분양의 경우 투자목적으로 재 임대를 놓거나 본인이 직접 운영이 가능하다. 이때 분양업체에서 제시하는 예상수익률에 의존하기보다는 사전에 철저한 시장분석을 통한 검토가 필요하다. 지하상가의 경우 고가철거, 횡단보도, 중앙차로 설치로 매출에 타격이 예상되므로 사전에 이러한 계획이 있는지 알아봐야 한다.

최근 직주접근이 유리한 복합단지 상가, KTX 환승 민자역사 상가, 환승역 구간에 있는 지하상가 등 임대분양 상가들이 인기를 얻고 있으며 등기분양 상가로는 1~2인을 겨냥한 소형 오피스텔, 도시형 생활주택 내 상가, 대기업 이전 인근 상가, 경전철 인근 원룸건물 인근 상가 등을 노려 볼 만하다.

장경철 한국창업부동산정보원 이사