현장투어를 하다보면, 녹지와 녹지지역를 구분하지 못하는 경우를 목격하게 된다.
건축이 불가능한 녹지와 건축이 가능한 녹지지역의 커다란 신분차이가 있음에도 불구하고 동일한 연장선상에서 해석하는 것이다.
녹지라 함은 도시지역 안에서 도시의 자연환경을 보전하거나 개선하고 공해나 재해를 방지하여 양호한 도시경관의 향상을 도모하기 위하여 도시관리계획으로 결정된 것을 말하며, 용도지역인 녹지지역과는 다른 개념이다.
녹지지역에는 자연녹지지역, 생산녹지지역, 보전녹지지역으로 분류되는데, 자연녹지지역은 도시의 녹지공간의 확보, 도시확산의 방지, 장래 도시용지의 공급 등을 위하여 보전할 필요가 있는 지역으로서 불가피한 경우에 한하여 제한적인 개발이 허용되는 지역이고, 생산녹지지역은 주로 농업적 생산을 위하여 개발을 유보할 필요가 있는 지역, 보전녹지지역은 도시의 자연환경ㆍ경관ㆍ산림 및 녹지공간을 보전할 필요가 있는 지역을 말한다.
결국, 녹지지역은 도시지역안에 있는 용도지역으로 건폐율 및 용적율을 적용받아 건축할 수 있는 개발행위가 가능한 땅이다.

그와는 달리, 녹지는 건축 행위가 원칙적으로 불가능하기 때문에 자칫 애물단지 투자가 될 수 있다.
녹지 역시 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 제35조에 의해 세분화되는데 완충녹지, 경관녹지, 연결녹지가 있다.
완충녹지는 대기오염·소음·진동·악취 그 밖에 이에 준하는 공해와 각종 사고나 자연재해 그 밖에 이에 준하는 재해 등의 방지를 위하여 설치하는 녹지를 말하고, 경관녹지는 도시의 자연적 환경을 보전하거나 이를 개선하고 이미 자연이 훼손된 지역을 복원·개선함으로써 도시경관을 향상시키기 위하여 설치하는 녹지를 말한다. 연결녹지는 도시 안의 공원·하천·산지 등을 유기적으로 연결하고 도시민에게 산책공간의 역할을 하는 등 여가·휴식을 제공하는 선형(線型)의 녹지를 의미한다. (아직도, 시설녹지라는 용어를 사용하고 있는 것을 볼 수 있는데, 이 용어는 사라졌다. 과거 시설녹지는 완충녹지와 경관녹지를 포함하는 개념이다)
즉, 완충녹지는 신도시등 택지개발지역에서 또는 간선도로나 철도 주변에서 자주 볼 수 있는데. 주거지역이나 상업지역 등을 분리시킬 목적으로 지역과 지역사이에 설치되거나, 서로 기능상의 마찰을 일으킬 수 있는 지역사이 등에 설치하는 것이 일반적이다.

물론, 도시공원 및 녹지 등에 관한 법률 시행령 제43조에서 녹지의 점용허가대상을 나열하였는데 완충녹지의 점용허가를 받을수 있는 경우를 제한하였으며, 점용이라는 것이 영구성이 있기에 녹지의 보전에 위배되어 대부분의 경우 점용이 허가되지 않는다고 해석하여야 할 것이다.
아울러 대지면적 산정방법에서,완충녹지에 저촉된 일단의 토지에 건축행위등을 하고자 할 때 허가권자는 완충녹지에 저촉된 토지를 분할하고, 남은 토지에 건축허가를 하는 것이 원칙이고 분할이 되지 않는 경우에도 대지면적의 산정에서 제외되기 때문에 건폐율, 용적률 등의 산정에서 완충녹지에 저촉된 부분은 제외된다는 점에서 투자가치는 현저히 떨어진다.

완충녹지뿐만 아니라 도시계획시설 녹지는 도시계획시설 도로와는 달리 그 지정자체로 목적이 달성되는 것으로 소유권 제한이 큰 편이다. 당해 토지가 완충녹지에 저촉되면 접도구역과 마찬가지로 기존에 건물이 있는 경우는 상관이 없으나 새롭게 건물을 짓는 것은 허용 되지 않는다. 또한 접도구역은 나머지 땅에 건물을 지을 수 있는 반면 완충녹지는 이면도로가 없는 한 나머지 땅에 건물을 지을 수가 없다.? 이런 이유로 완충녹지 저촉토지의 경우 그 시세 및 가치 판정에 유의하여야 한다.
이런경우 매도자입장에서는 당해 행위제한 정도를 최대한 숨기려 할 것이고?경험이 적거나 해당 지식이 없는 중개업자들은 인근의 거래사례를 비교하여 인근 시세와 비슷한 금액으로 매매를 성사시키려는 경향이 있어 매수자는 더욱 더 유의하여야 할 것이다.

완충녹지저촉 여부확인은 간단하게 토지이용계획확인서를 통해서 가능하며, 정확한 위치 및 경계, 저촉범위 등 상세 확인은 ‘도시계획도면’을 통해서 확인 가능하다.
녹지와 녹지지역의 신분을 이해하여, 투자성이 높은 자연 및 생산녹지지역까지 한 통속(?)으로 이해하는 실수는 하지말아야 할 것이다. 비도시지역의 관리지역과 도시지역의 자연녹지지역을 비교하면서 답사한다면 뚜렷하게 그 가치는 드러날 것이다.
녹지지역은 비도시지역에 있는 것이 아닌 도시지역안에 포함되어 있다는 것을 잊어서는 안되겠다.

강공석 투모컨설팅 대표