부동산 관련 서적을 읽다보면 수익을 내기 위해 반드시 지켜야 할 원칙이 있다고 한다.
그 중에 하나가 바로 '무릎에서 사서 어깨에서 팔아라'는 것이다.
그렇게 하면 '무릎에서 어깨사이 만큼의 차익'을 수익으로 얻을 수 있다는 말이다.
여러가지 각도로 접근해 볼 수 있지만 '욕심을 내지 말고 투자를 하라'라는 의미로도 해석할 수 있을 것이다. 바닥에 사서 상투에 팔면 가장 좋은 시나리오이지만 욕심이 과하다 보면 오히려 손실이 생길 수 있다는 의미로도 해석할 수 있다는 것이다.        

그런데 이 문장을 한번 뒤짚어서 꼼꼼히 살펴 보면 매우 현실적이고 실무적인 투자 방법을 알려주고 있다는 것을 확인할 수 있다.
우선 가설을, 바닥에서 사서 상투에서 팔아라라고 세워보자. 그렇다면 바닥점과 상투점을 사전에 우리가 알고 있어야 한다. 그래야 투자가 가능하기 때문이다.그렇지만 바닥점이라는 사실은 과거가 아닌 미래의 어느 시점에서 확인할 수 있는 포인트다.

예를 들어 현재가 바닥점이다라고 예상하고 있는데, 시간이 지나서 확인해 보니 그 때 이후부터 지속적으로 상승곡선을 타고 있다면 바닥점을 정확히 계산한 것이지만 그 이후에도 반등에 성공하지 못해 계속해서 하락곡선을 그렸다면 자신이 바닥점이라고 예상했던 포인트는 결국 바닥이 아닌게 된 것이다. 즉 바닥점은 미래에서 확인할 수 있는 과거 데이터이지 사전에 미리 예측하기란 여러 요인이 복합적으로 얽혀 있어 거의 불가능하다.
그렇다면 '무릎점'은 어떤가?

바닥점 이후의 곡선을 우리는 각종 데이터를 통해 확인해 볼 수 있다. 따라서 현재 시세가 상승곡선을 타기 시작했는지 여부는 어렵지 않게 확인이 가능하다. 문제는 한번 상승곡선을 타기 시작하면 그 속도는 매우 빠르게 진행한다는 것이다.
예를들어 식사한지 오래되어 정말 배가 고팠는데 누군가가 빵을 준다면 우리는 허겁지겁 빨리 그 빵을 먹을 것이다. 그렇게 열심히 빵을 먹다보면 점점 배가 불러오기 시작하고 먹는 속도도 급격하게 줄어드는 것과 같은 이치이다.

부동산이 상승하기 시작하면 우리는 또 다시 고민을 하게 된다. 이렇게 가파르게 부동산 가격이 상승하는데 조만간 가격조정을 받을 것이기 때문에 지금 들어가서는 안된다며 스스로를 위로할 것이다.  정부에서는 부동산 규제책을 사용하겠지만 1차 규제부터 강력한 정책을 사용할 수는 없을 것이다. 2차 규제책이 발표되기 전까지 또 다시 가격은 상승하기 시작하며, 이 때 결심을 하게 된다.
지금이라도 들어가지 않으면 후회할 것이며, 앞으로 계속해서 가격이 상승할 것이라는 자기 체면을 걸기 시작하면서 투자를 하게 된다. 그리고 2차 부동산 규제 발표 가격은 조정을 받기 시작하며 자신이 들어간 포인트가 상투점이라는 것을 몇개월 지나지 않아 알게 된다.

이는 필자가 만들어낸 시나리오가 아닌 2008년도 금융위기 이후 2009년도의 DTI규제가 발표되기까지의 과정 중 실제 투자 사례를 설명한 것이다. 위에서도 알 수 있듯이 짧은 주기로 보았을 때 무릎점과 어깨점은 '고민'과 '후속대책' 시점임을 알 수 있지만 바닥점과 상투점은 시간이 지나야만 알 수 있는 것이다.
결과적으로 일반투자자나 내집마련수요자의 경우 바닥점을 예견해 수익을 극대화한다는 전략보다는 무릎점을 분석해 욕심내지 않고 적당한 수익을 얻는다는 전략으로 부동산 투자를 접근해야한다.
그렇다면 현재의 시기는? 아직 바닥점을 찾지 못하고 있다.
바닥이라고 인식하기에 너무나도 많은 호재와 악재가 엉켜 있기 때문이다. 따라서 지금 투자를 한다고 해도 바닥점이 보일 때까지는 가격이 하락할 수 있는 리스크가 존재한다.

그렇지만 이것 역시 역발상으로 접근하는 것이 필요하다.
무릎에서 접근하는 전략을 2가지로 구분할 수 있는데, 하나는 아직 바닥점이 보이기 전 하락곡선에서 맞는 무릎점이며, 다른 하나는 반등에 성공해 상승곡선을 타고 올라가는 무릎점일 것이다. 대부분 후자의 무릎점 때 투자를 해야 극대화할 수 있다고 생각하지만 필자는 전자의 무릎점이 투자 수익률이 더 좋다는 것을 경험을 통해 알았다.
그 이유는 후자보다 전자가 공급되어 있는 물건이 많을 뿐만 아니라 매수 경쟁률도 훨씬 낮기 때문이다.
투자든 내집마련이든 지금 당장 부동산을 매도할 계획이라면 문제가 달라지겠지만 그렇지 않다면 어차피 2-3년 후에 매도할 것이 아닌가? 그렇다면 언제 사서 언제 파느냐가 중요한 것이지 그 중간에 바닥점에 도달했는지 여부는 중요하지 않는 것이다. 즉 앞으로 바닥이 되면 부동산 가격이 하락할 것인데..라는 걱정은 말 그대로 쓸대 없는 걱정인 것이다.

현재 정부에서는 시기를 조절하고 있을 뿐 출구전략의 일환으로 기준금리 인상을 검토하고 있다. 즉, 바닥점은 기준금리 인상 후에 이루어질 가능성이 높다.  그렇다면 현재의 투자패턴은 적극적인 매수나 입찰을 하거나 무작정 관망을 해야하는 시기가 아닌 보수적인 가격으로 입찰 또는 매수를 해야할 시기이다.

2주전부터 경매 물건의 신건 수가 부쩍 늘어나고 있음을 피부로 느끼고 있다.
물건의 종별과 가격대도 다양하다. 지역에 따라 차이는 있겠지만 2회 유찰되어 64%까지 떨어진 물건이 85~86%선에서 낙찰이 되고 있다. 그렇다면 2회유찰까지 기다리기 보다는 80%선에서 최저가로 입찰하는 보수적인 접근이 결과적으로는 상대적으로 높은 수익을 얻을 수 있을 것이다.
기회는 기다림으로 얻을 수 있는 결과물이 아닌 자신의 노력으로 얻을 수 있는 열매이다.
그리고 기회가 왔을 때 그 기회를 놓치지 않는 사람만이 달콤한 열매를 따먹을 수 있을 것이다.      

오은석 다다재테크 대표