남기송 재건련 정책위원 변호사

 도시및주거환경정비법 제16조 제3항에서는 ‘제2항의 규정에 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다.’고 규정하고 있는데, 이는 주택단지와 주택단지가 아닌 지역이 포함된 경우에 관한 것이므로 주택단지가 아닌 단독주택지만의 재건축시에는 그 동의율을 어떻게 산정하여야 할 것인지에 관해 문제가 되고 있다.

 그러나, 위 도정법 제16조 제3항은 단독주택지만의 재건축시에 적용된다고 보는 것이 다수의 견해이다. 그러면 위 규정에서 ‘토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상’이라는 요건을 어떻게 산정하여야 올바른 방법이 될 것인가에 관하여 아래의 사례를 살펴보기로 한다.
 00조합은 정비구역내의 토지및건물소유자가 242명, 토지소유자 41명, 건물소유자 4명 중 203명(토지및건물소유자 197명, 토지소유자 6명)의 동의를 얻어 조합설립인가를 받았다(당시 토지소유자는 총 283명으로 그 중 203명이 동의하고, 건축물소유자는 총 246명으로 그중 197명이 동의하였는데, 토지소유자의 동의율은 71.73%이나, 건축물소유자의 동의율은 80.08%를 넘었다).
 위 사례에 대하여 첫째로 ‘토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상’이라는 요건은 토지소유자의 4분의 3이상의 동의 또는 건축물소유자의 4분의 3이상의 동의중 어느 하나만 얻으면 동의요건을 충족하는 것으로 보아야 한다고 해석하는 견해와 둘째로 ‘토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상’이라는 요건은 토지와 건축물을 모두 소유한 자 뿐만 아니라 토지 또는 건축물만을 소유한 자를 모두 포함하여 그 4분의 3이상의 동의를 요한다고 해석하는 견해가 대립된다.

 살피건대, 도정법에서는 토지 또는 건축물의 소유자를 토지등소유자와 구별하여 사용하고 있고(도정법 제2조 제9호, 제16조 제1항, 제3항, 제39조), 토지 또는 건축물만을 소유한 자는 비록 주택재건축사업에 있어서 조합원이 될 수 없고 그 소유의 토지 또는 건축물은 매도청구의 대상이 되는 것이므로 주택재건축조합의 설립에 중대한 이해관계가 있다는 점 등에 비추어 본다면 위 규정에서 ‘토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3’의 의미는 토지와 건축물을 모두 소유한 자 뿐만 아니라 토지 또는 건축물만을 소유한 자를 모두 포함하여 그 4분의 3이상의 동의를 요한다고 봄이 타당하다 할 것이다. 첫 번째 견해와 같이 토지소유자의 4분의 3이상의 동의 또는 건축물소유자의 4분의 3이상동의 중 어느 하나만 얻으면 동의요건이 충족된다고 해석하는 것은 위 법률규정의 문언을 넘는 해석방법으로 위법하다고 사료된다(첫 번째의 견해와 같이 해석되기 위해서는 법문상 ‘토지소유자의 4분의 3이상 또는 건축물소유자의 4분의 3이상의 동의’라는 식으로 규정되어 있어야 가능하다 할 것이다).

 따라서 사례상 00조합의 경우 도정법 제16조 제3항에 위반하여 법정동의율에 미치지 못하므로 조합설립인가에 하자가 있고, 그 하자가 중대할 뿐만 아니라 객관적으로 명백하므로 조합설립인가처분이 무효인 것으로 보아야 할 것이다. 현재 단독주택지의 재건축사업을 진행하는 추진위원회는 도정법 제16조 제3항의 동의요건에 관하여 위와 같은 쟁점이 있으므로 주의를 기울여야 할 것이다.