최근 지방권과 한강변일대 지분 등 국지적인 지역을 제외하면 전통적인 시세상승 주도주들이었던 강남권과 분당, 용인권 일대는 물론 강북권까지 할것없이 수도권 대부분지역이 작년 금융규제가 시작되자마자 침체일로에 빠진 6개월이 넘는 기간동안 약세를 면치 못하면서
거래가 두절된채 주택시장 자체가 비정상적으로 초토화된 상황이다.

여기에 보금자리주택이 계속해서 공급되면서 주택시장이 보금자리냐 아니냐 두 패로 갈린듯 공공과 민간의 청약양극화도 심화되면서 서울과 수도권에 거주하는 투자자들은 알 수 없는 예측불허의 주택시장에서 방향설정을 하기가 그만큼 힘들어지고 있는 것이 사실이다.

이런 상황에서 현재 무주택자들은 내집마련의 최고의 적기를 맞이하고 있고 쏟아지는 물량들과 저렴한 분양가로 정부에서 제공하는 보금자리 물량폭탄으로 즐거운 비명을 지르고 있는 상황이다. 다시말해 무주택자들은 전혀 급할것이 없는 상황인것이다. 따라서 무주택자들의 투자전략은 말할것도 없이 당분간 느긋하게 관망하면서 보금자리주택에 청약을 준비하면 될것이다. 그러나 간과해서는 안되는것이 강남권과 같은 인기지역에는 당첨자들이 어느정도 정해져있는것이나 다름없기 때문에 자신의 청약조건에서 당첨가능성이 어느정도인지 미리 가늠해본후 인기지구에 무리한 묻지마 청약보다는 눈높이를 낮춘 안전지원이 필요하다는 점이다.

또한 무작정 보금자리에만 목을 메는것보다는 가격경쟁력이 있는 기존 재고주택 급매물을 현재 침체된 시장상황에서 선제적으로 선별매수하는것도 역발상 전략이 될수 있다, 어정쩡한 보금자리지구에 청약하여 장기간 전매도 못하고, 강제적으로 의무거주기간을 채우면서 실거주하면서 주택소유도 못하는 족쇄를 차고 장기간 투자에서 손놓고 있느니 차라리 저평가된 지역의 급매물을 매수한후 시간차를 두고 비과세등을 활용하여 지역과 면적을 갈아타면서 인기 민영주택에도 청약을 시도하는등 투자적 관점에서 운신의 폭을 넓히는것도 현명한 처방전일수 있다.

한편, 1주택자들의 경우에는 보금자리주택에 청약할수 없기 때문에 마치 ‘토사구팽’ 당한 느낌이 들면서 연일 쏟아지는 보금자리주택 기사를 보면서 분을 삭히고 있을수 있다. 그러나 보금자리주택이 아니더라도 1주택상태에서 더 좋은지역과 더 좋은 단지로 갈아타기에는 지금보다 더 좋은기회는 없다는점을 안다면 그리 실망만 할것도 아니다. 지금은 보금자리와 금융규제 여파로 인해 기존 재고주택시장이 얼어붙은 상황이므로 지금 시장에는 급한 사람들이 헐값에 내놓은 초급매물들이 넘쳐나고 있다. 물론 이들 급매물을 매수하려면 내집을 팔아야 하는데 내집도 안팔리는 상황에서 공격적으로 움직이기는 쉽지 않은것이 사실이다.
그러나 매수타이밍은 지금이 적기다. 내집을 다소 싸게 팔고 새로운 집을 싸게 사면 결국 지금과 같은 침체기에서는 간극이 적었던 두 물량간 격차가 시장이 살아나면 크게 벌어질 가능성이 높기 때문에 갈아타기 시점은 대개 시장이 침체기일때가 최적기가 된다.
다행이 보금자리공급과 금융규제로 시장이 크게 움츠러들었긴 하지만 금리가 저금리기조를 계속 유지할 가능성이 높은데다 경제지표역시 꾸준히 나아지고 있는 상황이고 전세가격이 지속적으로 상승하는 추세에 있어 집값이 추가 폭락하는것은 쉽지 않을것으로 판단된다.

투기성 다주택자들이나 다분양권 보유자들의 경우에는 시장침체가 힘겨운 상황이 되겠지만 무주택자들과 1주택자들에겐 지금과 같은 시장 침체기가 내집마련과 1주택 갈아타기의 적기이므로 이런 기회를 잘 활용한다면 돌고도는 시장에서 좋은 국면을 맞이할 때 반드시 좋은 결과가 있을것이다.