최근 표준 단독주택가격과 표준지 공시가격, 공동주택 공시가격 등이  발표되었다. 공시가격은 재산세 등 지방세의 과세표준 결정 자료와 양도소득세, 상속`증여세 등의 기준시가 적용 등에 사용되는 중요한 자료다.

양도소득세는 실거래가로 계산하는 것이 원칙이다. 그러나 실거래가로 계산하더라도 공시가격을 이용해 환산 계산하는 경우가 많다.

부동산 양도시 대부분 토지가액과 건물가액을 별도로 구분하지 않고 일괄양도하는데 이 경우 건물 분과 토지 분 양도가액은 각각 양도당시의 공시가격을 기준으로 나눈다.

또한 취득한 후 시간이 오래 지나 실제 취득가를 모르거나 입증할 수 없는 경우에 세법에서는 취득가액을 환산하여 계산한다. 취득가액을 환산할 때는 취득시점 공시가격과 양도시점 공시가격의 비율로 계산한다. 1985년 1월 1일 이전에 취득한 부동산을 양도할 때는 1985년 1월 1일을 취득일로 보고(간주취득일) 취득가액을 계산하는데 이 경우에도 간주취득일의 공시가격을 기준으로 양도소득세를 계산한다.

증여세나 상속세를 계산할 때도 공시가격은 대단히 중요하다. 증여나 상속시 자산은 시가로 평가하도록 되어 있다. 그러나 시가를 계산하기 어려운 경우에는 보충적인 평가방법으로서 공시가격을 적용한다.

따라서 토지나 상가 등 거래가 빈번하지 않고 가격을 비교할 수 있는 대상이 없는 자산을 증여할 때는 공시가격을 기준으로 세금을 부과한다. 이런 경우 공시가격은 일반적으로 시가보다 낮게 평가되어 있어 증여세 부담을 줄일 수 있다.
 
당해 연도 공시가격을 발표하는 과정은 아래와 같다. 연초에 정부가 표준지 가격을 공시하면 각 지자체나 국토해양부는 이를 기준으로 개별주택과 토지의 공시가격(안)을 발표한다. 발표된 공시가격(안)에 대해 이의신청 등을 받아 검토한 후 당해 연도 주택 공시가격은 매년 4월 말, 토지는 5월 말에 확정 발표한다.

공시가격 발표일자는 자산에 따라 4월, 5월 말이지만 기준일자는 매년 1월 1일이 되는데 세법상 발표일 당일부터는 새로운 공시가격을 적용하고 발표일 전일까지는 직전 연도 공시가격을 적용하도록 하고 있다.

따라서 발표된 공시가격(안)을 보고 공시가격이 작년보다 오를 것으로 예상되는 경우 개별 공시가격이 확정 발표되기 전에 부동산을 처분하면 전년도의 낮은 가격을 기준으로 세금이 부과되기 때문에 부담을 줄일 수 있다.

예를 들어 아버지가 아들에게 토지를 증여하려고 하는데 현재 기준시가가 3억이고 발표된 기준시가(안)이 3억 5천이라면 공시가격이 확정 고시되기 전에 증여하는 것이 좋다. 현재 시점에 증여하면   44,000,000원의 증여세를 내지만 확정 고시 후 새로운 기준시가를 기준으로 증여하면 54,000,000원의 증여세를 내게 된다. 부동산 증여를 고려하고 있다면 이렇게 처분 시점을 조정함으로써 세금을 아낄 수 있다.

부동산은 시간이 지나면서 가치가 상승하는 것이 일반적이다. 따라서 기준시가의 변동 추이를 잘 살펴 처분 시점을 결정하는 것이 절세의 한 방법이다. 또한 모든 자산이 기준시가로 평가되는 것은 아니기 때문이 자산 평가방법 등은 조세 전문가의 도움을 받아 결정하는 것이 바람직하다.