강공석 투모컨설팅 대표

일반적으로, 도로는 토지의 교통이 편리해지고 접근성을 좋게 함으로써 땅값을 올리는 주요 호재다. 따라서, 도로는 토지의 투자가치와 개발전망을 높이는 중요한 요소가 된다는 데에는 이견이 없다. 이러한 도로는 소위 ‘통과도로’로 고속도로, 터널, 국도, 지방도로 등 도로법상의 도로와 철도, 연육교, 운하 등 주로 자동차가 다니는 길을 말한다. 넓은 의미의 도로는 차와 사람이 다니는 부분외에도 터널, 교량, 도선장, 도로용 엘리베이터 및 고속도로 휴게소 등 도로의 부속물로서 도로의 기능을 보조하는 시설 및 그 정착물을 포함한다.
부동산 투자에서 도로는 건축물을 올리는 데 있어서 반드시 갖추어야 할 필수적 허가요건으로 있어야 하는 도로, 즉 국토계획법과 건축법을 적용받는 건축법상의 도로(진입도로)를 말한다.
투자에 있어서는 통과도로가 개통되거나 개통예정인 지역을 눈여겨보는 것은 기본이지만, 그 범위안에서 진입도로가 있는 땅을 찾거나, 낼 수 있는 땅을 매수하여야 하는 것이다.
 
가. 건축법상의 도로

건축허가를 받고 주택을 지으려면 원칙적으로 보행 및 자동차통행이 가능한 폭 4m의 도로 2m이상 접해야 한다. 다만, 관리지역, 농림지역 또는 자연환경보전지역 안의 동 또는 읍지역과 500인 미만의 섬 지역에서의 건축물의 건축 및 이에 수반하는 토지형질변경을 하는 경우에는 이러한 폭 4m의 조건이 완화된다.
또 막다른 도로의 길이가 10m미만인 경우에는 폭 2m인 경우에도 허용된다. 막다른 도로의 길이가 10m~35m인 경우에는 폭 3m인 경우에도 건축법상 도로로 인정된다. 그러나, 막다른 도로의 길이가 35m이상인 경우는 폭 6m(다만, 읍.면 지역은 4m)이여야 한다.
반대로 연면적의 합계가 2,000㎡이상인 건축물의 대지는 너비 6m이상의 도로에 4m이상 접해야 한다는 점에 유의하여야 할 것이다.
(공장의 경우는 규모를 연면적 3,000㎡이상으로 확대하여 경제활성화 및 일자리 창출 유도하기로 개정)
 
나. 건축법을 적용받는 건축법상의 도로(진입도로)

(1) 도로법 또는 사도법에 의하여 개설된 도로일 것
(2) 건축허가권자가 허가시 지정 공고한 도로일 것
(3) 폭 4m이상으로, 사람과 차량이 통행할 수 있을 것
(4) 지목이 ‘도로’이고, 지적도(임야도)에 표시되는 지적도상 도로일 것
(5) 실제로 사용 중인 현황도로일 것
 
도로의 요건을 갖추었다 해도 현재 현황이 대지 안으로 출입할 수 있는 사실상의 도로가 없으면 건축허가를 받을 수 없다. 그러나 현황도로가 없어도 아직 개설되지 않은 도시계획상 예정도로를 이용하여 건축허가가 가능하다. 그리고, 대지에 접한 도로가 사람의 통행이 불가능한 자동차전용도로(고속도로, 고가도로)인 경우에는 건축법상의 도로로 볼 수 없으며, 이러한 자동차 전용도로에만 접한 토지의 경우에는 건축허가가 나지 않는다.
 
다. 맹지에 도로를 내는 방법

맹지에 도로를 내는 방법에는 다음과 같은 여러 가지 방법이 있다. 맹지에 진입도로를 내는 방법으로 가장 많이 쓰는 방법으로는 도로부지를 별도 매입하거나 공유지분으로 매입하는 방식과 진입로를 낼 부분의 지주의 토지사용승락을 받는 방법이다.
(1) 도로법에 의한 진입도로 개설 혹은 도로 지정 고시
(2) 사도법에 의한 사도개설
(3) 인접 토지 매입(단독 또는 공유지분)에 의한 사설도로 개설
(4) 진입토지에 대한 도로사용승낙서를 받아 도로로 사용
도로개설을 위한 토지사용승락서는 따로 법적인 양식은 없으나, 사용하는 토지의 지번, 지목, 면적, 현황, 사용목적을 명기하고, 사용하는 자의 주소 성명과 토지소유자의 인감을 날인한 다음 주민등록초본, 등기부등본, 토지(임야)대장과 인감증명서를 첨부하고, 사용대차나 임대차 형식으로 사용하면 된다. 문제는 땅 주인이 변경되는 경우 다시 계약을 맺어야 한다는 사실이다. 예를 들어, 진입도로로 쓰는 땅이 매매되어 소유자가 변경된 경우 또는 토지사용승낙을 해 준 지주가 사망하여 그 상속인으로 소유권이 이전되는 경우에 대하여는 종전의 사용승낙을 계속 주장할 수 없다. 결국, 새로운 땅 주인으로부터 다시 사용승낙을 받아야 한다는 점을 알면 매도시에 낭패를 당하지 않을 것이다.
따라서, 공유지분으로 도로를 확보하던가 별도로 도로지분만큼 매입하는 두는 것이 향후, 땅 값을 제대로 받을 있다는 점에서 필지분할이나 합병등의 방식을 꾀하는 것이 좋다.

(5) 구거의 하천[구거] 점용허가에 의한 도로 개설
해당 토지와 도로사이의 구거에 구거(하천) 점용허가를 받아 자비로 복개하거나 다리를 놓아 관계관청에 기부체납하고, 도로로 인정받아 사용하는 방식이다.
농어촌정비법상 농업기반시설로 관리청(지자체나 한국농촌공사)의 점용허가를 받아야 하는데, 실무상 불가능하지는 않다.
(6) 민법상 주위토지통행권의 설정
토지의 용도에 필요한 범위내에서 토지 출입에 필요한 경우 또는 다른 방법을 이용하기에는 과도한 비용이 들 것으로 예상되는 경우에는 도로와 토지(맹지)의 중간에 있는 토지의 일부를 통행에 쓸 수 있도록 요구할 수 있는 것을 민법상 주위토지통행권이라 한다.
소유자의 피해를 최소화하고, 그 피해를 보상하는 선에서 마무리지을 수 있지만 실무상 접근하기 쉽지 않다.
(7) 통로를 위한 민법상 통행지역권 혹은 지상권 설정으로 도로 개설
경운기를 타고 논과 밭으로 가기 위해서는 남의 산을 가로지르거나 농도를 이용하여야 한다. 이러한 농도나 임도는 오랜기간 관습적으로 사용하면서 자연스럽게 도로의 기능을 하고 있는 셈이다. 이것을 관습법상의 지역권이라 한다.
이와 달리, 지역권은 내 토지를 이용하기 위하여 이웃한 토지를 이용할 수 있는 권리로서 등기하면 물권으로 인정받는다. 지역권이 설정되면, 소유자가 바뀌어도 효력이 유지되고 처분이 있어도 함께 처분되는 것으로 본다.
 
Tip. 임도와 농로에 건축허가를 받을 수 있나요?

임도(林道)는 산지 관련법상 산림의 효율적인 개발, 이용의 고도화, 임업의 기계화 등 임업의 생산기반정비를 촉진하기 위하여 산림청장이 산림소유자의 동의를 받아 개설한 도로를 말한다. 임도는 수목의 산림경영과 수목의 반출 등 필요한 공적 역할을 하기 때문에 임도를 건축허가시에 필요한 진입도로로 인정하거나 사용할 수는 없다. 따라서, 임도를 이용하여 건물을 신축할 수는 없다.
경운기 등이 다니는 시골의 논밭 사이의 길 혹은 시골 밭두렁등을 가로 지르는 농로(農路)혹은 농도는 도로가 아니고 개인소유의 농지 혹은 한국농촌공사의 농업기반시설이다.
경운기나 사람이 다니는 현황도로라 할지라도 농로는 건축법상의 도로가 아니기에 일반적으로 건축허가를 받기 어렵다는 것이 일반적이다.
 
Tip. 현황도로, 관습도로, 사실상의 통로에도 주택을 지을 수 있나요?

지자체마다 각기 다른 조례를 들어 주민이 20년이상 사실상의 통로로 쓰는 경우[관습도로]에는 이해관계인의 동의 없이 도로로 인정받을 수 있다는 지자체도 있고, 지적법상 도로가 아니더라도 현황도로를 이용하여 건축허가가 난 사례가 있는 경우에는 그 현황도로를 진입도로로 보아 새로운 건축허가도 가능하다는 지자체도 있다. 경우에 따라서는 현황도로를 통과하여 사용하는 가구수가 5호이상이라면 사유지라 할지라도 관습상도로로 인정하여 건축허가를 득할수도 있다.
즉, 개인 소유의 농로라 할지라도 주민이 장기간 통행로로 이용하고 있는 사실상의 통로로서 인정하는 경우는 토지소유자의 동의 없이도 도로로 지정할 수 있다는 규정이 있는 경우에는 건축허가를 득할 수도 있다는 조례가 있는 지 확인하여야 할 것이다.
결론적으로, 현황도로, 관습상 도로, 사실상의 통로 등을 건축법상의 도로로 사용할 수 있는가는 토지의이용현황과 토지여건에 따라, 조례등의 해석이 다를 수가 있기 때문에 도로 사용여부 확인은 필수적이라 하겠다.
 
라. 길이 뚫려서 더 나빠지는 경우도 있다?

고속도로나 자동차 우회 전용도로가 옆으로 새로 나거나 꼬불꼬불한 길이 직선으로 퍼지는 지역의 구(舊) 도로변은 하루 아침에 사람의 이동이 급격히 감소한다. 또한, 터미널 부지의 이동으로 인해 기존 상권으로 접근하는 도로들의 상권은 외관상으로도 확연하게 차이를 느껴 격세지감을 느끼게 한다.
구(舊) 도로에 붙어 호황을 누리던 주유소나, 편의점, 휴게실 음식점 등은 지나가는 차량이 줄어듬어 권리금도 받지 못하고 새로운 도로로 이동하는 사례를 쉽지 않게 볼 수 있다.
이처럼, 길이 뚫려서 사람과 차량의 통행이 잦아지면서 도로변과 땅값이 오르는 것이 일반적이지만 꼭 그런 것은 아니라는 것을 알 수 있다. 최악의 경우, 팔지도 못하는 쓸모없는 땅이 되어 버리기에 막차를 타고 매수하는 현지 사정에 밝지 못한 투자자들의 하소연을 종종 듣게 된다.
하나의 예를 들면, 전원주택지나 펜션의 경우는 교통이 불편하여도 자연 친화성이 강하기 때문에 쾌적함을 추구하는 수요자들이 많이 찾았다. 그러한 니즈(Needs)에 반하여 고속도로가 뚫리거나 새로 인터체인지가 생기면서 오히려, 자연친화성이 떨어져 비인기지역으로 되는 경우도 많다.
또, 강원도 강릉의 땅값 하락도 영동고속도로의 확장 직선화 등 지나치게 좋아진 교통여건 때문이라는 전문가의 견해도 있는 만큼, 도로의 개통이 무조건적으로 좋은 것만은 아니다.

그렇다면, 도로 확포장은 어떨까?
최근, 지자체들은 인구 빼앗기 전쟁이 시작되는 만큼, 인구 유입요소를 늘리기 위해 지방 특산물 대회와 더불어 신작로 개발에 최선을 다한다. 사람과 차량 통행이 많아진 곳으로의 도로 개설은 필수적인만큼, 막다른 길이나 비포장 길이 있는 지역의 땅값은 저렴하므로 중장기 투자로 접근하는 것이 좋다.
마을과 마을사이의 교류와 함께, 시간적으로 단축시키는 일이 있다면 이장과 지자체는 앞장서서 도로를 개통하고자 한다. 때문에, 포장이 안된 길을 확포장하는 것은 시간문제다.
따라서, 일반국도가 뚫리는 경우 양쪽 도로사이의 부분은 진입로가 유리한 쪽으로 편리한 방향으로의 개발이 수월해지기 때문에, 이런 지역을 주목하여 투자하는 것이 좋다.

도로 투자에서, 최악의 수는 새롭게 개통될 예정인 고속도로와 나란히 달리고 있는 기존의 국도(부채도로) 투자다. 고속도로가 개통되면서 인구유입요소를 빼앗기기 때문에 상권의 몰락은 빠르게 진행된다. 우회도로나 도로의 확장에 따른 기존 상권과 연계된 토지 투자 역시 피하여야 한다. 도로가 개통되면, 공간적인 거리 개념보다 시간적인 개념이 좌우되어 접근성이 좋은 지역에 가서 쇼핑과 함께 문화생활을 하기 때문에 기존 상권은 죽기 마련이다.

국도확장이나 도로 폭이 넓어지는 것이 반드시 모든 시.군에 호재로 작용하는 것은 아니다.
대표적으로 미사리 조정경기장과 함께 라이브 카페로 80~90년대의 향수를 느끼게 했던 명물 지역이 확포장에 따른 고속도로화로 다른 지역과의 차별화가 없어져 차창안에서 바라보는 카페촌이 을씨년스럽게 느끼는 것이다.