은퇴 플랜 짤때 가장 먼저 고려해야

10년 후 우리나라는 만60세 이상 노인인구가 전 국민의 3분의 1을 차지하며 평균 수명도 95세로 늘어나는 등 심각한 고령화 사회로 진입하게 된다. 이미 65세 이상 노인인구 비중이 14%를 넘어섰고 2026년에는 20%를 넘어서 초고령사회로 빠르게 진입할 것으로 예상된다. 고령화가 예고된 시점에는 자산시장의 흐름을 진단하고 미리 인구구조에 맞는 투자처를 찾아 준비하는 지혜가 필요하다.

실제 인생 2막을 준비하며 고령화 사회를 맞이해 알짜 부동산 투자처를 찾아 미래를 준비하는 부동산 투자자들의 움직임이 바쁘다. 가격거품이 빠지고 있는 요즘에도 우리나라 국민들은 은퇴 플랜과 노후준비를 위해 부동산투자에 관심이 많다. 경기침체에도 불구하고 알뜰하게 돈을 모아 소액 투자용 부동산을 사뒀다가 노후수입을 부동산 임대수익에 의존하려 한다.

고령화 사회 부동산운용의 최우선은 가장 먼저 안정성에 초점을 맞춰야 한다. 무리한 부동산 투자는 금물이며 돈의 흐름상 안정적 수익을 내지 못하는 단기투자용 부동산도 되도록 피하는 게 바람직하다. 은퇴 후 자녀들이 분가하고 본격적인 노후생활을 준비하는 시점에는  내 자금과 몸에 맞는 보수적이고 계획적인 자산투자를 하는 것이 필요하다.

덩치 큰 부동산에 한꺼번에 투자하거나 되팔기 어려운 종목에 집중 투자하는 경우 환금성이 떨어지고 경기 여파에 따라 손해를 입을 수 있다. 나이가 들수록 여유자금이 있다고 해서 새롭게 부동산으로 눈을 돌리는 무리한 부동산 투자는 좋지 않다. 오히려 안정성 위주로 임대사업을 할 수 있을 만한 부동산에 관심을 가지는 것이 바람직하다.

◆임대수입 보장되는‘소형 물건’중심으로 운용

고령화 사회에서는 임대수입이 보장되는 소형주택을 중심으로 자산운용을 해야 한다. 소형 아파트나 오피스텔 등 임대가 손쉬운 상품을 골라 투자하고 자금여력이 있다면 상가주택, 외국인임대주택을 매입해 운용하면 안정적인 수입이 발생한다. 도심이나 역세권에 위치한 주택이라면 높은 임대소득이 보장되고, 되팔기도 손쉬워 안정적으로 운용할 수 있다.
소형 아파트, 원룸텔, 오피스텔이나 도심 원룸주택, 다가구주택도 임대 수익이 높은 상품으로 집 수선 등 세입자 관리가 손쉬운데다 월세비중이 상가 등 다른 종목보다 높아 위험 부담이 낮다. 그러나 규모가 큰 임대용 부동산은 입주자들이 자금 부담을 느껴 구입가격만 비싸고 세가 나가지 않는 경우가 많은 것이 일반적인 단점이다.

만약 큰 돈 없이 도심에 단독주택만 보유하고 있다면 재투자에 관심을 갖기보다는 기존 주택의 활용가치를 찾아보는 것도 좋은 방법이다. 낡은 단독주택이라도 부분 리노베이션을 시도하면 재테크의 기능을 갖춘 효자종목이다. 허름한 기존 주택을 원룸 또는 다가구주택으로 바꾸면 실속 있다. 다가구주택은 다세대주택으로 용도를 바꿀 수도 있다.
 전원주택은 도시와 가까운 농가주택을 구입하는 게 낫다. 직장에서 은퇴해 전원주택을 꿈꾸는 경우 자녀들이 찾아오기 쉬운 도시 근교의 농가를 활용하면 알짜 전원형 주택으로 안성맞춤이다. 금액대가 싼 주택이 많고 텃밭이 딸린 경우라도 1~2억 원 선에서 매입할 수 있다. 이런 물건을 매입할 때는 퇴직한 이후라도 쉽게 현금화할 수 있는 환금성이 용이한 도시 근처에 위치한 부동산을 고르는 게 현명하다. 

◆선진국형 투자 =임대주택과 주택연금 활용

가장 빠르게 고령화 사회에 들어선 일본은 이미 주택 전반에 수요는 감소하면서 대형 주택가격은 하락하고 소형평형에 대한 수요는 늘고 있다. 독신율, 이혼율 증가 등으로 단독가구는 꾸준히 늘어 임대가 쉽고 수익 높은 원룸주택 수요가 급증하고 있다. 여유자금이 많은 중년층은 임대수익을 겨냥한 원룸주택 투자가 인기이며 부동산펀드와 같은 간접 투자나 국채 등에 투자하는 성향이 두드러지고 있다.

고령화 사회가 부동산투자의 패턴을 바꿔놓은 셈이다. 즉 임대용 소형주택 투자가 트렌드로 자리매김하고 있다. 주택 투자를 시세차익용으로 바라보기보다는 월 고정적인 임대수익을 올릴 수 있는 수익성부동산으로 바라보는 경향이 강해졌다. 또 리츠와 부동산 펀드 등 부동산의 소유권을 표준화한 소액단위로 분할한 뒤 그 지분을 자본시장에 유통시키는 증권화 상품이 인기를 끌고 있다.

영국·호주 등 이미 고령화 사회에 진입한 선진국의 경우 경제활동을 하지 않는 노인인구의 증가로 소비 감소, 안전자산 선호, 부동산가격의 장기적인 하락 등을 수반하고 있다. 도심 근교의 은퇴 선호지역 내 소형평수의 주택과 주상복합, 오피스텔 임대와 은퇴자 대상의 주중텃밭, 주말농장, 지분소유 농원 형태로 투자관행이 변화되고 있다고 한다.

 고령화 사회에서 내가 가진 집으로도 얼마든지 재테크를 할 수 있다. 바로 한국주택금융공사의 주택연금제도이다. 65세 고령자가 자신의 주택을 담보로 제공하고 노후생활 자금을 연금형식으로 대출받는 제도이다. 2008년 7월부터 판매됐는데 가입자 본인과 배우자는 사망 시까지 정해진 월 지급금을 받기 때문에 종신생활비를 보장받으면서 살 집도 동시에 해결할 수 있다.

주택 전반에 대한 수요가 감소하고 단독가구 또는 대형 주택가격은 하락하는 고령화 사회에서는 자산보다 수입을 확보한다는 계획으로 주택투자에 나서야 한다. 시세차익을 바라보고 투자에 나서면 장기적인 부동산값 안정 가능성으로 따져볼 때 불안이 커질 수 있다. 보유 부동산이 여러 개라면 전세보다 월세로 전환하고, 도심 소형주택으로 임대수익을 얻는 것이 현명한 투자법이다.

윤재호 메트로컨설팅 대표 metrocst@hanmail.net