김부성 부동산富테크연구소장

위례신도시ㆍ미사지구 청약수요 크게 늘 듯

지난 1월 27일 행정안전부가 경기도 성남시와 광주시, 하남시를 폐지하고 가칭 ‘성남광주하남시’를 설치하는 내용을 담은 ‘지방자치단체 통합 및 지원 특례법안 수정안’을 입법예고함으로써 창원시와 마산시, 진해시의 통합에 이어 이번에는 지방이 아닌 수도권 남부에 또하나의 거대도시가 탄생될 전망이다.
행안부의 입법예고안에 따르면 새로 설치되는 지자체의 명칭은 잠정적으로 ‘성남광주하남시’로 하고 통합시의 명칭은 3개시가 협의해 그 결과를 제출하면 법률안 심의 과정에서 반영키로 한것이 골자다.

그렇다면 과연 이 같은 거대 통합시의 잠정 확정으로 인해 일대 부동산시장은 과연 어떻게 전개될까?  우선, 필자가 각각의 지역을 답사해보고 일대 공인중개사 사무실과 주민들을 만나본 결과 광주시와 하남시의 경우 통합시가 출범하면 집값이 오를 것으로 기대하는 분위기가 감지되고 있는 것이 사실이다.

이는 통합시가 정부의 지원금을 개발 사업에 투자할 것으로 예상하면서 이로 인한 집값 상승을 기대하기 때문이다. 성남시는 어떨까? 성남시는 광주시와 하남시와는 사뭇 다른 분위기다. 들뜬 분위기는 없다는 얘기다. 왜냐하면  성남시는 원래 부동산 규제, 예컨대 고도제한이나 리모델링 같은 규제완화에 의해 부동산가격이 움직이는 지역이어서 통합의 시너지 효과에 대해서는 그다지 큰 기대를 하고 있지 않기 때문이다. 오히려 규제완화를 하지 않은 채로  통합시가 되어도 부동산가격에는 큰 영향을 주지 못할 것이라는 단순 관망세가 짙은 편이었다.

그렇다면 통합시 출범이 일대 부동산시장, 예컨대 주택시장과 토지시장에 미치는 영향이나 시세변동성은 어떻게 될것인가? 필자의 견해로는 현지 답사한 결과와 비슷하게 전망하고 있다.
일단 주택시장에 미치는 영향부터 살펴보면 광주시는 이번 통합을 계기로 위례신도시 및 하남ㆍ미사지구 등으로 청약기회가 크게 늘어나 사실상 통합의 직접적인 수혜를 입을 것으로 판단된다. 위례신도시의 경우 판교나 광교신도시보다 입지적으로 뛰어난 지역인데다 정부에서 수도권 지역우선 공급비율을 1월 27일 3:2:5로 최종 확정하였기 11월 본청약이 예정된 미사지구 보금자리 주택과 사전예약이 임박한 위례신도시 공급물량에서도 광주 거주자가 지역우선공급 대상자가 되기 때문이다.

특히 광주 거주자는 청약 기회가 최대 3번으로 늘어나 당첨 가능성이 통합전보다 훨씬 높아져 광주시 거주자에게는 핵심지역 최고 블루칩 분양물량에 당첨될 확률이 높아진다는 점만으로도 호재로 작용할 수밖에 없다. 미사지구 본청약물량 2400여가구는 물론 위례신도시 1단계 물량 8000여 가구가 통합으로 인한 청약기회 확대의 대상이 될 전망이어서 광주시에는 직접적인 호재가 될수 있다. 또한 청약기회뿐만 아니라 그동안 개발지역에서 다소 소외된 광주시에 개발속도가 빨라질 가능성이 높아 광주지역의 주택시장과 토지시장에는 어느정도 긍정적인 효과를 낼 것으로 판단된다. 다만, 큰폭의 상승은 쉽지 않을전망이다. 왜냐하면 청약 기회 확대만으로는 광주지역 집값이 큰폭의 상승세로 돌아서기는 역부족인 측면이 있다. 광주시의 경우 아직도 주거지로서의 인지도가 낮은 편이어서 주택수요가 일시에 몰리기는 쉽지 않기 때문이다. 따라서 특 인기지역에 대한 청약기회의 확대와 그간 개발축에서 다소 소외된 광주시의 핸디캡이 거대통합시 출범으로 어느 정도 희석은 될 것이지만 그렇다고 통합시 출범하나만으로는 주택시장이 갑자기 활화산이 될 가능성은 낮을 것으로 점쳐진다.

한편, 청약기회 측면에서 볼때 상대적으로 광주에 비해 당첨 확률이 낮아지는 성남ㆍ하남 거주자들은 정부의 추가 개발 가능성에 민감한 반응을 보이는 형국이다. 통합이 최종 성사될 경우 성남ㆍ광주ㆍ하남시는 정부로부터 약 3500억원 가까운 인센티브를 받게 되는데 이 자금이 이들 지역내 개발사업으로 재투자될 것으로 기대하고 있기 때문이다.
주목해야 할 점은 통합시가 지역개발채권을 발행해 개발에 필요한 자금을 직접 조달할 수 있게 되고 특히 도시 재정비 촉진지구 결정권을 갖게 되어 그동안 자금이 없어서 추진하지 못했던 하남~성남 간 도로 사업 등에도 탄력이 붙거나 택지개발을 통한 대규모 주거지 개발도 가능할 수 있다는 점이다.

아울러 성남시의 경우에도 구도심의 고도제한 완화나 분당 지역 리모델링 기준 완화가 통합시 출범으로 가시화될 가능성도 있기 때문에 비록 광주ㆍ하남보다는 통합에 따른 직접적 수혜는 적게 입겠지만 규제완화만 된다면 재개발 사업등이 활성화되면서 인근 주택가격이 상승압력을 받을 가능성은 충분히 있다.

결론적으로 말하면, 성남광주하남의 통합시 출범이 이들 지역 부동산시장에 단기적으로 아주 크게 영향을 주거나 주택 및 토지가격의 급등을 불러올 정도는 아닌 것으로 판단된다. 다만, 광주와 하남의 경우 위례신도시와 미사지구 같은 블루칩 지역의 청약기회가 확대되면서 청약수요자들로부터 주목을 받거나 토지투자의 수요가 증가하면서 중장기적으로는 통합이전보다 주택과 토지가격은 플러스 요인이 작용할 수밖에 없다는 점은 분명한 사실이다. 또한  성남시의 경우에는 앞서 언급했듯이 통합자체에 대한 이슈보다는 통합 후 규제완화 수위 여부 등에 따라 부동산시장이 제한적으로 영향을 받는 수준으로 흐름이 진행될 것이지만 통합시출범자체가 성남시 주택시장에 큰 파장을 불러일으키기는 쉽지 않을 것으로 전망된다.

 성남 광주 하남 통합시 개요