“최소 5000만원까지 업(UP)계약서 써드릴 수도 있어요.” 서울시 성북구에 사는 K씨가 경기도 용인시 모 아파트의 미분양을 찾자 중개업소 사장은 업계약서 분양권을 권한다. 그 아파트는 이미 미분양이 거의 소진이 됐기 때문이다. 이 지역뿐만 아니라 수도권 곳곳에서는 양도세 감면 혜택 만료 기간을 앞두고 중개업소마다 불법 업계약 매수자를 잡기에 바쁘다.

정부가 지난해 미분양 해소를 위해 서울을 제외한 수도권과 지방에 올해 2월 11일까지 분양 및 미분양 등 신규 아파트를 매입하는 수요자들에게 앞으로 5년간 양도세 감면 혜택(과밀억제권역 60%, 비과밀억제권역 100%)을 주었다.

양도세 감면 혜택이 나오자 발빠른 수요자들은 인기 지역 중심으로 인기 층, 인기 향을 선점해 두었다. 한 사람이 몇 채씩 사들인 투자자들도 있다. 금융위기 여파로 부동산 시장이 얼어붙자 수요자가 많은 곳에서도 미분양이 쏟아져 나왔고, 향후 시장이 좋아지게 되면 인기 지역을 우선으로 미분양이 먼저 해소될 것이란 분석에서다. 실제로 양도세 감면 혜택이 주어진 이후 인기 지역의 미분양 아파트는 거의 소진이 됐다.  

하지만 최근 들어 양도세 감면 혜택을 받은 분양권을 중심으로 매물이 쏟아져 나오고 있다. 투자 목적으로 접근했던 투자자들이 잔금 날짜가 다가오면서 대거 분양권 매물을 내놓고 있는 것이다. 하지만 거래는 쉽지 않다. 부동산 시장에 불안 요소가 여전히 내재되어 있는데다가 양도세 감면 혜택 기간이 아직 남아 있어 매수자를 찾기가 쉽지 않기 때문이다.
또한 일부 인기 수도권 지역의 경우에는 부동산 시장이 회복 되면서 미분양 소진은 물론 프리미엄까지 붙어서 나오고 있다. 시장이 이렇게 변하자, 양도세 감면 혜택이 없는 분양권이라도 사겠다는 매수자들이 나타나나고 있다. 대신 업계약서를 써주는 대가이다.

이렇게 최근 분양권 시장에서 매도 매수자간의 분양권 불법 업계약서가 은밀히 성행하고 있다. 업계약서는 실제 계약금액보다 가격을 높여 시ㆍ군ㆍ구청에 신고하기 위해 작성하는 이중 계약서로 ‘다운(down)계약서’와 대비되는 의미로 쓰인다.
내집마련정보사 양지영 팀장은 “과거 부동산 시장에서는 매도자가 양도세 부담을 덜기 위해 다운계약서를 요구하는 사례가 많았다”면서 “최근에는 양도세 면제 분양권 매물이 많아 매수자들의 요구에 따라 업계약서를 써주는 사례가 늘고 있다”고 말한다.

매도자들은 양도세 감면혜택 기간 내에 미분양을 매입했기 때문에 얼마에 팔든 양도세가 100% 면제(비과밀억제권역)인데다가 거래 성사가 쉽기 때문에 크게 꺼려하지 않는다. 그리고 매수자들은 양도세 감면 혜택 미분양은 놓쳤지만 매매가보다 높은 업계약서를 씀으로써 앞으로 양도세 부담은 크게 줄일 수 있어 양도세 감면혜택이 없는 분양권이라도 미래가치만 있다면 잡으려고 한다.

실제 거래가보다 1억원 이상 높게 써서 매매하는 게 허다하다. 
분양권 불법 업계약서가 곳곳에서 성행하면서 최근에는 다시 미분양 아파트의 인기가 높아지고 있다. 양도세 감면 혜택 만료 기간이 얼마 남지 않는데다 불법 거래에 대한 위험성도 없고, 잘 만 고르면 계약금 할인, 중도금 무이자 등 많은 금융혜택까지 받을 수 있기 때문이다.

양지영 팀장은 “업계약서는 광범위한 상황에서 은밀히 이뤄지고 있어 실제 거래가격 등을 일일이 점검해 단속하기는 쉽지 않은게 사실이다”면서 “하지만 불법 업계약서 적발시 매도매수자, 중개업자는 취득세 3배 이하의 과태료 처분을 받게 되는 만큼 아예 단절하는 게 좋다”고 당부한다. “아직 양도세 감면 혜택 기간이 남아 있고, 인기 지역 내에도 미분양이 남아 있는 만큼 발품을 팔아 미분양을 잡는 것이 좋다”고 덧붙인다.