함영진 부동산써브 부동산연구실장

SH공사가 공급하는 임대주택이 큰 인기를 얻고 있다. 그 주인공은 시프트(shift)라 불리고 있는 장기전세주택. 무주택자가 주변 전세시세의 80%이하로 최장 20년까지 살 수 있는 임대주택의 한 유형이다. 실제, 지난해 12월 7∼9일 청약접수 된 장기전세주택(시프트)은 1순위(일반공급 128가구)에서만 6,939명이 몰리며 평균 54.2대 1의 경쟁률을 기록했다. 공급 사업장 마다 무주택자들의 뜨거운 관심이 이어져, 서민의 주거는 물론 내집마련 종자돈을 모으기 위한 알뜰한 주거형태로 자리를 잡아가는 모습이다.

특히, SH공사에서 공급을 주도하므로 전세보증금을 날릴 위험이 없고, 저렴한 가격으로 장기간 거주도 가능해, 서울시에 거주하는 무주택자 입장에서는 불안한 전세시장의 솔루션으로 적극 활용해 볼만 하다. 게다가 다음 달 공포․시행예정인 장기전세주택 운영 및 관리규칙(안)에 의하면 입주자가 혼인, 이혼, 사망 등으로 퇴거할 시에도 잔여세대원의 임차권 승계(상속)를 가능토록 해 여러모로 주거권이 보장되게 됐다.

2010년엔 총 19개 사업장에서 1만224가구의 장기전세주택이 공급될 예정인데, 조만간 SH공사 시프트(http://www.shift.or.kr/)홈페이지를 통해 공지될 예정(SH공사 연락처: 1600-3456)이다. SH공사가 직접 건설해 택지지구 형태로 공급하는 은평3지구와, 상암2지구, 강일2지구 등 유망한 지역이 다수 포함 돼 있다. 재건축조합과 서울시 간에 매입계약이 체결된 이후 SH공사에서 공급하는 재건축시프트 사업장으로는 진달래 2차 아파트, 삼호가든 1~2차 같은 강남권 사업장도 눈에 띈다.

2월, 5월, 8월, 11월 등, 분기별로 한 차례씩 공급될 이들 물량은 대부분이 랜드마크급 재건축 사업장이나, 은평뉴타운, 상암지구, 강일지구 등, 역세권요지의 접근성이 우수한 입지인프라를 갖추다보니, 당첨자의 커트라인이 상당히 높다는 것이 흠이었다. 청약저축불입액이 상당해야 당첨이 가능했던 것이다. 작년 9월 신내2지구, 은평뉴타운2지구 등에서 공급된 시프트의 당첨자 커트라인은 일반공급의 경우 청약저축 납입총액이 900만원이었다. 노부모부양이나 신혼부부 같이 특별공급 대상자가 아니라면, 당첨자로 선정되기 전 적어도 7~8년이상 무주택세대주 자격을 유지하면서 매월 10만원씩 불입해 납입총액이 900만원정도는 돼야 당첨확률이 있다는 의미다.

하지만, 다음 달부터 시프트의 입주자선정기준이 전면 바뀔 예정이라 청약저축 납입액이 낮은 사람도 당첨확률의 기회가 열렸다. 같은 순위 안에서 경쟁이 있는 경우, 종전에는 청약저축총액이 많은 사람에게 우선권을 줬지만, 앞으로는 세대주나이, 부양가족수, 서울시 거주기간 등 가점의 총점이 높은 사람이 당첨되는 가점제가 도입되기 때문이다.

다만, 일반공급 및 우선공급의 가점기준은 전용면적에 따라 차이가 있으니 주의할 필요가 있고, 아울러 한 번 시프트에 당첨된 후 또다시 청약할 경우 감점제도도 시행할 예정이니 감점 기준도 알아둘 필요가 있다.

우선, 전용 60㎡미만 주택의 가점기준(만점기준, 점수)은 아래와 같다. 세대주나이(50세이상 ․3점), 부양가족수(3인이상․3점), 서울시 거주기간(5년이상․3점), 미성년자녀의 수(3자녀이상․3점) 등이고, 항목별 배점과 감점을 합산한 순위에 따라 입주자를 선정한다.

전용 60㎡이상~85㎡이하, 전용85㎡초과(114㎡형), 재건축시프트의 가점기준(만점기준, 점수)은 아래와 같다. 서울시 거주기간(10년이상․5점), 무주택 기간(10년이상․5점), 세대주 나이(50세이상․5점), 부양가족수(5인이상․5점), 미성년자녀수(5자녀이상․5점), 청약저축 납입횟수(96회이상․5점), 입주자저축 가입기간(5년이상․5점) 등으로, 항목별 배점과 감점을 합산한 순위에 따라 입주자를 선정한다. 다만, 재건축시프트는 청약저축납입횟수와 입주자저축 가입기간 가점은 적용을 배제한다.

60㎡미만의 작은 평면보다, 면적이 커서 비교적 청약선호도가 높은 84~114㎡대의 시프트는 가점기준이 좀 더 까다로운 편이니 가점기준을 반드시 꼼꼼히 살펴야 한다. 하지만 대부분의 기준은 청약저축 납입횟수와 총액을 중시하던 종전 기준과 달리, 무주택기간과 부양가족 등, 다양한 가점기준이 도입됨에 따라 임대주택공급이 절실한 수요층들의 당첨기회는 넓어 질 것으로 기대된다.

시프트 청약시 주의할 점도 있다. 가점기준 도입에 따른 입주자선정기준의 변화는 있겠으나, 시프트의 자체의 청약자격은 기존 그대로 유지된다는 점이다. 시프트의 경우 청약저축 가입자(주택청약종합저축가입자 가능)를 대상으로 하며 전용60㎡미만 주택은 가구 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득의 70% 이하여야 한다. 2009년 기준으로 4인 가구(단독세대주는 전용 40㎡이하 신청가능)는 299만3,640만 원 이하이면서 토지와 자동차 등의 자산보유 기준을 충족해야 한다. 그리고, 전용60㎡이상~85㎡이하 주택은 소득에 상관없이 청약저축자(주택청약종합저축가입자 가능)면 가능하다. 단 전용면적 84㎡초과 시프트 물량은 예치금액 1000만 원인 청약예금 가입자가 청약할 수 있다.

재건축임대는 무주택세대주이면서 서울시에 오래 거주한 수요자(1순위는 1년이상 서울시 거주)에게 우선권이 주어지고, 가점제 기준을 따르나, 소득기준의 규제나 청약통장 가입과는 무관하다.

신혼부부 등 특별공급제도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 택지지구 형태의 건설형 시프트와 매입형의 재건축시프트와 청약기준의 차이가 있다. 건설형 시프트는 주택공급에 관한 규칙을 준용해 혼인기간 3년 이내 출산(입양)하여 자녀가 있는 자면 1순위지만, 매입형 재건축 시프트는 혼인기간 5년이내, 그 기간 출산(입양)하여 자녀가 2명이상 있는 자가 1순위 요건이다.즉, 시프트는 면적기준과 주택의 종류, 공급방식에 따라서도 청약자격이 상이하고 복잡하니 반드시 입주자모집공고를 숙지해야한다.

하지만, 서울지역의 임차불안을 염두에 둘 때, 복잡한 청약제도의 불편함을 감내할 만큼 시프트가 매력적인 것도 사실이다. 장기전세주택은 저렴한 임대료 외에도, 입주 후, 청약통장 재사용 가능은 물론, 청약가점도 쌓을 수 있다. 또 계약기간 중 언제든지 퇴거가 가능해 본인에게 맞는 주택마련 로드맵을 계획하기도 수월하다. 그러므로, 20~30 무주택세대주들은 신혼부부 특별공급을 노리는 전략이 좋겠고, 청약통장 불입액은 작으나, 세대주 나이나 부양가족, 서울 거주기간, 20세 미만의 미성년 자녀 등 다양한 항목에서 유리한 가점이 기대되는 이들이라면 올 공급물량에 적극 청약하면 좋은 결과가 있을 것으로 본다.

입주기간동안 전대 및 임차권 양도는 엄격히 금지되지만, 전세금 인상(5% 이내)의 변동폭이 작고, 후분양이라 당첨과 가까운 시기에 입주를 할 수 있다는 점 등, 당분간 장기전세주택의 인기는 지속될 것으로 보인다. 무주택자들은 본인에게 맞는 지역과 바뀐 청약자격을 꼼꼼히 살펴, 내집마련의 전초기지 삼을 수 있게 꾸준히 도전할 필요가 있겠다.