용적률 높인 재개발ㆍ뉴타운 주택도 관심둘 만

 2010년 부동산 시장을 바라보는 시선이 엇갈리고 있다. 정부의 각종 부양책에도 불구하고 실물경기 회복속도가 더디게 나타나 부동산시장의 거품이 빠질 것이란 부정적인 전망이 나오는가 하면 뚜렷한 경기회복 징후로 본격적인 회복기에 들어설 것이란 긍정적인 전망도 있다. 2009년 하반기부터 국내경제는 빠른 회복세를 보였으나 2010년 이후에는 부동산시장의 숨고르기 국면이 나타날 전망이다.

 DTI 규제 및 보금자리주택 공급확대, 금리 인상 압박 등의 영향으로 일반 아파트와 토지 등 부동산시장이 조정을 거치며 투자자들의 관망세가 이어질 것으로 예측된다. DTI 규제 이후 돈을 빌려 부동산 사기가 어려워지면서 서울뿐 아니라 수도권, 지방까지 매수세가 위축돼 부동산시장의 활발한 거래가 지속되기는 쉽지 않을 전망이다.

 2010년 부동산시장은 경기회복 여부가 부동산 등락에 큰 영향을 미칠 것으로 보이는 만큼 국지적인 수요의 움직임과 가격 선도지역을 중심으로 대출 부담이 낮고 개발호재가 있는 지역 중소형 부동산에 투자하는 전략이 주효해 보인다. 급변하는 금융제도에 발맞춰 기존 매물에 집착하기보다는 단기 급등에 따른 부담감과 규제에 밀려 나오는 급매 등 저가매물 위주의 부동산을 노리는 것이 최선의 투자전략이다.

◆저가, 정책 수혜상품에 주목
 내 집 마련 실수요자는 청약통장을 활용한 보금자리주택 청약에 관심을 가져볼만하다. '내 집 마련 1번지'로 떠오른 보금자리주택의 분양가가 주변 시세보다 저렴할 뿐만 아니라 위치도 좋아 높은 경쟁률을 이어갈 것으로 전망된다. 2010년 상반기 공급될 2차 지구의 입지 여건이 1차 때보다 더 좋아 수요자들이 계속 몰릴 것으로 보인다.

 반값아파트로 불리는 보금자리 주택은 내 집 마련 실수요자들의 기존 주택시장 진입 유보 및 분양가 끌어내리기 등의 효과를 통해 집값 안정에 기여할뿐더러 저렴한 분양가격이 민영주택 분양가를 낮추는 역할을 해 기존 주택시장을 안정시키는 요인이 될 것이다. 보금자리 청약은 당첨만 되면 높은 투자가치가 보장돼 높은 경쟁률이 예상되므로 치밀한 사전 준비를 세워야 한다.

 2018년까지 수도권 그린벨트에 총 32만 가구를 짓는다. 보금자리지구에는 보금자리주택 외에 2010년부터 4년여에 걸쳐 약 12만6000가구의 민간아파트가 들어설 예정이다. 사전예약 대상은 무주택자로 기존의 청약저축 1순위자가 청약대상이고 2순위는 청약저축에 가입해 6개월 이상인 무주택세대주다. 3순위는 1순위와 2순위에 해당되지 않는 무주택세대주다.

 공공주택 내 신규 분양아파트에 관심을 갖는 것도 좋은 공략법이다. 일반 아파트는 DTI 규제로 투자심리가 위축되며 매매를 자제하는 분위기가 이어질 전망이다. 그러나 신규 분양시장은 세제 혜택과 시세차익을 동시에 얻을 수 있어 실수요자들로부터 높은 인기를 끌 전망이다.

 신규 분양시장은 물량 풍부와 지역별 선택의 폭이 넓어 청약통장 가입자들에게 선택의 풍년이다. 조건 좋은 공공주택 건설 보급물량이 늘어나게 되면 그린벨트 물량도 풀어지고 가격도 더 저렴해져 내 집 마련의 기회가 많아지기 때문이다. 갈수록 대형과 중소형, 서울과 수도권 외곽 시장의 양극화 현상도 심화될 것이므로 원하는 지역과 평형의 아파트를 염두에 두면서 알짜 단지를 중심으로 청약전략을 짜는 게 필요하다.
 저평가 분양권도 주목해야 할 상품이다. 치열한 청약경쟁을 뚫지 않아도 자신이 원하는 아파트를 매입할 수 있는 분양권 전매는 매매흐름만 잘 타면 우량 매물을 값싸게 사 시세차익을 기대할 수 있다. 청약통장이 없거나 청약 가점이 낮은 사람도 비교적 소액으로 원하는 동·층의 새 아파트를 장만할 수 있다. 서울 수도권 요지의 경우 경기가 침체된 뒤로 일반 분양물량이 많지 않고 입지 여건도 양호하다는 점도 가치 상승이 예상된다.

 2009년 수도권 인기 지역의 집값이 반등하면서 분양권 매매시장이 활기를 띄어 분양가보다 싼 가격에 나오는 마이너스 프리미엄 분양권 매물이 줄고 있고, 일부는 거액의 프리미엄이 붙어 활발하게 거래되고 있다. 서울과 수도권의 경우 입주를 앞두고 수 억 원의 웃돈 거래가 이루어지고 수도권 내 입주를 앞둔 지역도 분양권 값이 꾸준히 상승할 것으로 예상된다.

 재개발·뉴타운지역 주택 투자도 관심을 가져볼 만한 투자대상이다. 2010년부터 서울 재개발주택은 용적률이 20% 높아져 사업성이 개선될 전망이다. 서울시가 2009년 9월 발표한 전세 안정화 대책의 하나인 ‘주택 재개발 기준 용적률 20% 포인트 상향’을 입법화하는 조례 개정안을 밝혀 1월 이후부터 상향된 용적률에 따라 재개발 사업이 이루어 질 것으로 보인다.

 재개발 용적률을 일괄적으로 20% 상향조정할 경우 기존 1종，2종，3종 일반주거지역에서의 기준 용적률이 각 190%，210%，230%로 올라가게 돼 재개발사업이 박차를 가하고 일반분양을 통해 투자수익성이 대거 높아져 재개발조합의 지분 값이 더 오를 것으로 보인다. 대신 늘어난 용적률은 전용면적 60㎡ 이하 중소형 주택으로 지어야 한다.

 뉴타운도 경기 활성화 차원에서 개발을 적극 추진하고 있는 만큼 사업에 속도가 붙을 가능성이 크다. 서울 25개 자치구별로 1개 이상씩 총 30개에 달하는 산업뉴타운을 지정해 균형 잡힌 산업 활성화를 꾀하고 일자리를 창출하겠다는 게 서울시의 의지다. 뉴타운 내 토지거래허가 기준을 대폭 완화한 데 이어 새 개념의 뉴타운 계획을 발표되면서 위축됐던 뉴타운 사업이 활기를 되찾을 지 관심이 집중되고 있다.

◆고금리 헤지 임대상품 유망

 시중금리가 들썩여 금리인상이 시작되면 주택 구매력이 떨어져 매수세가 위축될 수밖에 없고 DTI 규제가 확대 적용되면서 대형 주택과 재건축아파트의 하락세가 이어질 전망이다. 따라서 새롭게 바뀐 부동산 환경과 정부 대책을 주시하며 새로운 투자전략이 필요하다. 대출 의존도가 높은 대형·고가 부동산은 매수심리 위축을 보이는 반면 환금성이 우수한 중소형 종목을 중심으로 거래가 활발하게 이루어질 가능성이 높다
 부동산값에 영향을 미치는 중요요인으로 금리를 꼽는다. 담보대출금리 상승세가 계속되면 집값이 오르기는 쉽지 않다. 금리 상승기에는 금리 헤지 상품을 찾는 게 유리하다. 월세용  소형주택과 상가·오피스텔이 대표적인 상품이다. 특히 이들 소형 상품은 예년보다 입주 물량이 줄어 임대료 상승을 예상하는 목소리가 크다. 재개발 지역과 신흥 업무지역 인근에서 소형주택에 투자해 월세를 놓는 것도 한 방법이다.

 도시형 생활주택은 최신 트렌드에 맞는 재테크용 수익사업으로 안성맞춤이다. 늘어나는 1~2인 가구 수요를 흡수하기 위해 정부와 지자체가 도시형생활주택 공급을 적극 권장하자 도심 소형주택의 투자수익이 대폭 개선되자 규제 완화의 틈새를 활용해 소형주택을 지어 임대하려는 투자자들이 적극적인 움직임을 보이고 있다.

 개인의 투자유형은 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 건설사가 짓는 생활주택을 분양받아 임대하는 경우와 투자자 본인이 직접 주택을 지어 임대하는 경우이다. 개인이 분양 후 임대를 놓을 경우 연 7~8%의 임대수익을, 토지를 직접 개발할 경우 연 7~10% 대의 수익을 낼 수 있어 투자가치가 상당하다. 오피스텔이나 소형아파트에 살기에 수입이 부족하고 고시원에 살기에는 수입이 많은 특정계층이 주요 타깃인 틈새시장을 공략하는 것이 유리할 수 있다.