강남 버블세븐 맨션ㆍ고가 대형아파트 등 틈새전략 세워야

윤재호 메트로컨설팅 대표

경매시장이 급속히 위축되고 있다. 정부의 총부채상환비율(DTI) 규제로 집값 오름세가 한풀 수그러들고 저렴한 급매물이 등장하면서 입찰률이 떨어졌기 때문이다. 그러나 여전히 한 푼이라도 싸게 아파트를 사려는 수요자들이 몰려드는 경매장은 부동산 실속투자자들의 최대 관심 대상이다. 특히 무주택자나 여윳돈 소액 투자자들에게는 값싸게 부동산을 사들이는 경매는 부동산 할인매장으로써 최대의 매력 투자처이다.
 경매가 핫이슈로 주목받는 이유는 부동산값이 하향 안정세에도 불구하고 시중에 쉽게 저가매물을 찾기 쉽지 않기 때문이다. 올 들어 전국 법원에서 경매에 부쳐졌다 낙찰된 부동산만 7만 여건에 총 11조원 규모의 자금이 몰렸다. 낙찰율과 낙찰가율은 각각 64%, 76%로 전년 대비 낙찰율은 4%포인트 오르고 낙찰가율은 4%포인트 하락했다.

 2010년 상반기까지 경매시장을 통한 부동산투자는 인기를 끌 전망이다. 앞으로 경매 물량의 꾸준한 증가로 수요자들의 저가매물 탐색전이 이어질 것이기 때문이다. 기존 대출자의 상환 부담과 금융권 부실채권 증가 여파로 경매로 유입되는 물량이 늘어 값싸게 부동산을 장만할 기회는 넉넉하다. 실속 투자자라면 저가 우량물건을 중심으로 검색해보는 것이 유리하다.

◆입찰 꺼리는 비선호 물건 등 틈새 노려야

 경매에서 틈새투자란 남들이 잘 찾지 않는 비선호 종목이거나 입찰을 꺼려 저가에 낙찰되는 물건에 투자하는 방식이다. 경매는 공개경쟁입찰 방식으로 진행되다보니 많은 사람이 입찰하는 종목이나 권리관계가 단순한 물건은 고가낙찰로 인해 차익을 거의 남기지 못한다. 반면 비선호 종목은 통상 낙찰가 대비 5~10% 정도 낮은 값에 낙찰된다.

 예를 들어 서울지역 아파트 경매물건의 경우 낙찰가율 86%대, 수도권의 경우 80%대, 지방의 경우 75% 선을 보인다. 통상 대단지, 브랜드, 중소형 아파트의 경우에는 90%선을 넘어서며 시세 대비 큰 차익을 거두지 못하는 실정이다. 입찰경쟁률도 7대 1 수준이어서 최저가만 써내면 떨어지기 십상이다.

 그러나 같은 아파트라도 저가에 낙찰되는 물건들은 따로 있다. 강남권과 버블세븐지역 등 인기지역 아파트 경매물건이라도 낙찰가율 80%를 넘지 않는 틈새 경매물건으로는 빌라형,  고가 대형아파트, 오피스텔 또는 주상복합형아파트, 맨션형과 타워형, 복합빌딩 아파트, 나홀로 아파트 등은 낙찰가율이 낮은 편이다.
 이렇게 낙찰가율이 낮은 이유는 바로 투자자들의 선호도가 낮아 입찰장에 사람이 모이지 않기 때문이다. 중소건설사가 지은 비브랜드, 저층이나 고층, 중층의 단지 규모 작은 아파트는 일단 가격상승폭이 적고 주거환경이 불편할 것이라는 인식이 저변에 깔려있어서다. 같은 가격을 주고 경매로 산다면 차라리 인기 아파트를 사겠다는 경매투자자의 심리가 경매시장에도 반영되어 있다.

 최근 틈새 종목을 공략해 성공한 사례를 알아보자. 지난 11월 서울 강동구 천호동 현대코아아파트가 경매로 나왔다. 115㎡형이며, 25층 중 24층으로 고층 아파트는 감정가 3억 원에서 2회 유찰해 최저가는 1억9200만원이었다. 소유자가 거주하고 있으며, 등기부상의 권리도 낙찰로 인해 모두 깨끗하게 말소되는 아파트였다. 6명이 입찰한 끝에 P씨에게 2억3133만원(감정가의 77%)에 낙찰됐다. 현재 시세가 3억 선임을 감안할 때 6000만 원 이상 저렴하게 아파트를 낙찰 받았다. 대단지 아파트 평균 낙찰가율이 86%인 점을 감안하면 9% 정도 낮은 값에 낙찰된 셈이다. 이렇듯 동일지역 아파트라도 주상복합이나 맨션형과 복합형 아파트는 낙찰가율이 낮다. 경매물건 상 아파트 명칭이 ‘-타워, -빌, -리버, -코어’로 불릴 경우 낙찰가율와 경쟁률이 낮은 건 당연하다.

 반면 경매시장에서 단골(?)로 고가 낙찰되는 아파트는 정해져 있다. 강남권과 버블세븐·도심의 지명도 있는 대단지 새 아파트, 수요 많은 중소형 면적, 로열층, 역세권아파트, 개발호재가 있어 관심이 몰리는 유망지역의 아파트도 낙찰가율이 감정가 수준을 웃도는 경우가 대부분이다. 인기 상종가 아파트에 입찰하느니 차라리 급매물로 아파트를 장만하는 게 훨씬 나은 경우도 허다하다.

 ◆감정가 이용한 ‘시간차 입찰’ 주효

 사실 경매의 실전고수들이 노리는 물건은 따로 있다. 바로 틈새물건들이다. 일반 경매투자자들이 몰리는 일반 물건에는 시세차익을 남기기 어렵다는 판단에 일반인이 쉽게 접근하기 어려운 틈새물건을 공략한다. 저가 낙찰에 차익을 남기는 물건은 겉보다 실속 있는 물건, 외관상 어려워 보이지만 협의를 통해 해결할 수 있는 물건들이다.
 특히 허름한 주택의 경우 리모델링을 염두에 두고 저가에 낙찰 받는다. 지은 지 오래돼 노후한 주택은 싼 값에 낙찰이 가능하다. 2회 이상 유찰이 보통이고 낙찰가율 60~70%대에 낙찰 받는다. 헐값에 낙찰 받아 개?보수해 임대수익을 올린 후 높은 값에 되판다. 특히 땅이 넓은 허름한 주택은 다가구나 상가주택 등으로 개보수하면 투자수익을 기대하기 쉽다.

 명도가 어려워 보이는 경매물건도 낙찰가율이 낮다. 주택에 세입자가 많으면 단순한 경매물건 보다 낙찰가율이 낮다. 이는 세입자를 내보내는 데 시일이 오래 걸린다고 판단해 입찰을 자제한다. 까다로운 인도 과정을 해결해야하지만 다수 세입자가 주택임대차보호법상 소액 임차인들이어서 우선 배당을 받게 되므로 명도가 어렵지 않다.
 감정가를 이용해 남보다 먼저 낙찰 받는 시간차 공격도 괜찮다. 수회 유찰되기를 기다리기보다는 감정가가 시세를 반영하지 못해 저평가된 물건을 값싸게 낙찰 받는 방법. 특히 개발지 첫 입찰 물건 중 감정가가 아주 싸게 나오는 물건을 고르면 경쟁을 피할 수 있다. 시세보다 낮게 감정된 아파트를 고르려면 한발 앞선 경매물건에 대한 정보가 필요하다.

 값싸게 사야 차익을 거두는 경매시장에서 내 집 마련과 임대수익을 목표로 경매에 투자할 때는 빨리 낙찰 받으려는 조급함을 버리고 충분한 시간과 여유를 가지고 틈새물건을 공략해야 한다. 눈높이를 조금 낮춰 노후아파트나 세입자의 보증금을 끼고 낙찰 받는 아파트, B급 상권의 2~3층 상가, 공부(公簿) 상 지하층이지만 현황 상 1층인 고지대 주택이나 상가 등을 찾아내면 진흙 속 진주를 캐낼 수 있다.