김은경 부동산1번지 리서치팀장

2010년 부동산 시장은 상승과 하락 요인이 비슷한 비중으로 혼재돼 있지만 전체적으로는  회복세를 나타낼 전망이다. 실물경기 회복이 부동산 시장에도 긍정적으로 작용하면서 오름세가 유지될 것으로 보인다. 하지만 2009년 경기에 선행에 급등한 영향과 소득대비 과도한 주택가격, 그리고 금리 등 정책의 강화 기조 가능성 등을 고려했을 때 급속한 대세상승으로 치솟기도 어려울 것으로 예상된다. 무엇보다 지난해 금융위기 이후로 지역에 따른 국지성이 커진 한편, 작은 충격에도 가격이 출렁거리는 변동성이 확대되고 있다는 점에 유의해 보수적인 접근을 할 필요가 있다.

특히 가장 중요한 변수라 할 수 있는 정책은 2009년에 이어 규제완화보다는 ‘중립’ 기조를유지할 것으로 예상된다. 민간택지 분양가상한제 폐지의 경우도 재건축 가격 불안을 야기할 수 있다는 점에서 단기간 내에 해결되기 쉽지 않은 상태다. 12월 현재 10개월째 동결된 금리는 인상될 가능성이 더 높아졌다. 금리가 오를 경우 주택가격 하락과 그에 따른 수익성 감소가 불가피한 만큼 주택 매입시에는 자기자본의 비율을 높이는 것이 바람직하다.

이와 함께 신축주택(미분양 또는 신규분양)에 대한 한시적 양도세 감면 혜택이 2010년 2월11일로 만료됨에 따라 이를 활용하기 위해서는 적어도 1월까지의 청약을 집중적으로 노려볼 필요가 있다. 수혜대상은 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우까지이므로 2월11일 이전에 계약을 마쳐야 한다. 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역에서는 5년간 60%, 비 과밀억제권역 및 지방은 5년간 100% 감면혜택이 주어지고, 주택수에도 포함되지 않아 중과세도 피할 수 있다는 점에서 내집 마련은 물론 투자 목적의 수요자들도 주목해 볼 만하다. 과거 IMF 외환위기 직후 1998년부터 2002년까지 신축주택 양도세 감면 특례조치를 통해 강남구 도곡동 타워팰리스를 비롯해 목동 하이페리온 등 지금의 유명 단지들이 수혜를 입었던 점을 감안하면 입지를 따져 잘 고를 경우 절세효과는 물론 수익성도 높이는 전략이 될 수 있을 것으로 보인다. 양도세특례시한이 만료되더라도 2차 보금자리주택 청약이 상반기 시작되고, 이어 위례신도시와 1차 보금자리주택 중대형 청약 등 알짜 물량들이 이어질 예정인 만큼 신규 청약에 대해 관심을 가질 필요가 있다.

2010년 6월 열리는 지방선거는 각종 공약들로 인해 단기적으로는 상승 요인이 될 수 있다.하지만 지난 2008년 4월 국회의원 선거 당시 서울에 불었던 뉴타운?재개발 광풍이 불과 몇 개월새 잠잠해진 것을 고려할 때 국지적으로 불안요소가 될 수 있더라도 이는 일시적이고 일회적인 호가 상승에 그칠 가능성이 많다. 따라서 선거 공약에 따른 과도한 기대만으로 투자에 나서는 것은 금물이다.

경기회복에 따라 주택 수요는 늘어날 것으로 예상되지만 단기가격 상승에 다른 부담과 여전히 DTI 등 대출규제로 수요자에게 유리한 상황만은 아닐 수 있다. 다주택자 양도세 중과 유예제도가 예정대로 2010년말 만료될 경우 막판 절세매물들이 출회돼 일부 지역에서는 기존주택 가격이 약세를 보일 가능성도 있다. 사업추진이 가속화되는 일부 재건축을 제외하고는 기존주택가격의 높은 상승을 기대하기 어려운 점이 많은 만큼 가급적 보수적인 관점에서 투자에 나서되 가격이 저렴하고 세제 혜택이 있는 신규 청약이나 뚜렷한 개발 계획 재료가 있는 지역을 한정하는 것이 좋을 것으로 보인다. 특히 입지별 차별화와 양극화 현상은 앞으로 더 두드러질 것으로 예상되고 있고, 주택시장의 변동성이 더 확대될 수 있다는 점에서 철저히 입지와 가격을 고려해 장기적인 투자에 나서는 것이 중요하겠다.