박상언 유엔알컨설팅 대표
제 2금융권의 대출규제이후 DTI 적용대상이 아닌 오피스텔이나 다가구 다세대에 대한 상담 문의가 대폭 증가하고 있다.
특히 소액 투자가 가능한 소형 오피스텔에 대한 관심이 유독 높은데 아무래도 안정적인 임대수익을 노리는 일반인들까지 대거 시장에 뛰어들고 있다고 보면 된다.
하반기 들어 경기회복 기대감으로 오피스텔 가격 회복세가 이어지고 있다.
실제로 연초 금융위기의 충격으로 대폭 떨어졌던 서울지역 오피스텔 매매가는 지난 4월부터 상승세로 반전해 가격이 오르고 있다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 서울지역 오피스텔 매매가는 지난 4월 0.02% 상승을 시작으로 지난9월까지 0.11%까지 올랐다. 임대료 역시 주택시장의 전세대란 영향으로 지난달 0.24%로 크게 오른 걸로 나타났다.
특히 업무지구가 밀집된 강남,서초,송파 마포, 영등포 등지의 도심권 회복세가 눈에 띄면서 투자문의도 대폭 증가하고 있다.
도심에 분양하는 오피스텔에 관심이 있는 청약자들은 11월 중순이후 분양 예정인 용산구 동자동 ‘센트레빌 아스테리움 서울’을 주목할 필요가 있다. 용산구 동자동 일대 동자4구역에 아파트 등의 주거시설과 오피스, 오피스텔, 상업시설 등이 어우러진 대규모 복합단지다.
동부건설이 주상복합 브랜드인 아스테리움을 처음 적용한 센트레빌 아스테리움 서울은 지하9층에서 지상 최고 35층 높이의 4개동으로 오피스 1개동, 오피스텔과 아파트 혼합 1개동, 아파트 2개동으로 구성된다. 특히 동자4구역은 2014년 국제컨벤션센터로 변모할 예정인 서울역 맞은편에 위치하고 있으며 호텔이 들어설 예정인 동자2구역, 대형 오피스 빌딩이 조성되는 동자8구역과 인접해 있어 투자가치도 기대된다.
현재 청라지구 중심상업지구에서 분양중인 ‘청라 롯데캐슬 오피스텔’(498실)도 관심을 쏟을만 하다. 청라 롯데캐슬 오피스텔은 최고 높이 50층, 170m로 지역 내 랜드마크가 될 것으로 기대된다. 특히 중앙 호수공원 및 캐널웨이가 인근에 있어 생활여건이 쾌적하다는 것도 매력으로 볼수 있다.
세금적인 측면만 고려하더라도 분양권 상태에서 2년을 넘겨 매각시에는 양도차익에 따라 일률적으로 양도세를 부담하여야 한다.현행 양도세법상 , 등기 후1년이내 매도시는 50%. 1~2년이내는 40%,2년이 지나면 양도차익에 따라 양도세 (6~35%) 를 내야한다.
따라서 청약당시 프리미엄이 급등하는 현상을 보이는 수도권 랜드마크형 오피스텔의 경우 임대수익이 아닌 단순한 자본투자수익을 고려한다면 등기전에 매도하는 게 투자 수익률을 극대화 할 수 있다.
등기이후 매도를 한다고 봤을때는통상 2년이상을 보유하고 있어야 등기 전 양도세율인 6~35%가 형성되기 때문에 그 만큼의 투자기회비용의 손실을 가져온다. 투자기회비용의 손실이란 차라리 등기전에 매도후 2~3년간 투자수익율을 극대화할수 있는 다른 상품에 투자하는게 오히려 낫다는 얘기다. 등기 후 매도를 가정해도 추가적인 등기비와 관련된 제반비용도 무시 못해 투자수익율을 하락시킬 따름이다.
오피스텔도 다른 주택이 없는 한 3년 보유하고 2년주거 요건 충족(서울과 5대신도시)해 비과세 요건 입증만 되면 얼마든지 비과세를 받을 수 있다.
아파트와 달리 오피스텔가격 변동율은 교육이나 조망 등 환경적인 여건보다는 교통 여건이 좋아지는 접근성에 더 영향을 받는다는 것을 명심해야 한다.
참고적으로 실수요자들의 자금력이한계가 있는 지방의 경우는 초기에만 프리미엄이 반짝할 뿐 중도금이 다가올수록 본격적으로 하락세로 접어들어 분양가 수준이나 그 이하로 프리미엄이 형성된다.아무래도 수도권에 비해 자금력에 있어서 열세를 보이는 지방 특성때문이고 수도권에서 몰려든 투자자들도 대개 초기에 형성된 프리미엄만 챙기고 급속히 빠져나가기 때문이다. 수백대의 1의 경쟁률을 보인 창원의 더시티7,대전의 스마트시티등이 좋은 예다. 따라서 지방에서 분양하는 오피스텔에 투자할때는 랜드마크형 주상복합 오피스텔이라고 해도 중장기투자시는 실수요자 위주로 청약 전략을 세워야 한다는 것을 명심해야 한다.
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