황정호 한강세무회계사무소 대표 세무사

용산구에서 상가건물을 15년째 소유하면서 건물임대업을 하고 있는 김태평 씨는 이번에 건물을 매각하기로 하였다.  김태평 씨에게서 건물을 매수하는 측에서 시세이상으로 매입하겠다는 의사를 밝혔고, 건물이 오래되어 유지보수를 하기 힘든데다 무엇보다 낡은 건물이라 임차인을 들이기가 어렵기 때문이었다.

김태평씨는 상가건물을 팔 때 세무 상으로 조심해야 할 점이 있는 지, 또는 좋은 절세전략이 있는 지를 상담해 왔다.

상가건물을 매각할 때에 세무 상으로 몇 가지 주의할 점이 있는 바 우선 부가가치세에 유의하여야 한다. 종종 건물을 매각하고 부가가치세 신고를 하지 않는 경우를 보게 되는 데 건물매각에도 부가가치세가 과세된다는 점을 잊어서는 안 된다. 부가가치세는 과세기간 종류일로부터 25일 이내에 신고. 납부하도록 하고 있다. 단 폐업을 하는 경우에는 폐업일로부터 25일 이내에 신고. 납부하여야 한다. 김태평씨가 건물을 매각한다면 폐업에 해당하므로 건물 매각일로부터 25일 이내에 부가가치세를 신고. 납부하여야 할 것이다.

부가가치세는 전체 양도가액에서 토지가액은 제외하고 건물가액에 대해서만 과세되므로 신고 시에는 토지가액과 건물가액의 구분을 하는 절차가 필요하다. 토지와 건물의 가액이 분명하지 않다면 토지와 건물의 감정가액을 기준으로 전체 양도가액을 안분하여야 할 것이다.
만약 감정가액이 없다면 ①기준시가 ② 장부가액 ③ 취득가액을 순차적으로 적용하여 안분하면 된다. 감정평가 시에 건물가액을 작게 한다면 부가가치세가 줄어들 것이므로 건물가액을 되도록 작게 하는 것이 좋을 것이나 과세관청과 분쟁소지가 있으므로 합리적인 선에서 감정평가를 하여야 할 것이다.

또한 매매계약서 작성 시에는 건물에 대한 부가가치세는 별도로 하고 그 부담은 매수자가 하여야 한다는 점을 꼭 기재하여야 한다. 그렇지 않으면 매매가액에 건물 분 부가가치세가 포함되어 있는 것으로 보게 되므로 결국 그 부담을 매도자가 지는 결과가 된다. 매매계약서에 부가가치세와 관련한 사항을 명확하게 기재하지 않아 분쟁이 발생하는 사례가 자주 일어나므로  반드시 유의하여야 할 것이다.

위와 같은 부가가치세 납부가 번거롭게 여겨진다면 사업양도 방식으로 매매계약을 체결하는 방법을 생각해 볼 수 있다. 사업양도란 명칭이나 형식에 상관없이 사업에 관한 실질적인 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도하는 것을 말한다. 현행 부가가치세법은 사업장별로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 사업양도는 재화의 공급에 해당하지 아니한다고 규정하고 있다. 그러므로 김태평 씨가 사업양도 방식으로 건물을 매각한다면 건물 매각과 관련해서는 부가가치세 납부의무가 없다. 다만 김태평 씨와 같은 임대사업자가 건물을 양도할 경우에는 세입자를 승계하는 방식으로 양수도계약을 맺어야만 사업의 포괄적 승계가 됨을 유의하여야 한다. 또한 건물을 양수한 사람이 취득한 건물을 면세사업에 사용하거나 사업목적으로 사용하지 않으면 부가가치세를 추징당할 수 있음에도 유의하여야 할 것이다.

사업자가 부가가치세법 상 재화의 공급에 해당하지 않는 사업양도를 한 경우에는 사업양도일이 속하는 과세기간에 대한 부가가치세 신고 시에 사업양도신고서를 제출하여야 한다. 

양도소득세와 관련해서는 위에서 살펴본 부가가치세 신고와 마찬가지로 건물과 토지의 안분이 필요하다. 안분방법은 상기한 부가가치세 신고와 동일하다. 양도가액 계산 시 부가가치세는 양도가액에서 제외된다. 그러므로 건물매각과 관련한 양도소득세 신고를 할 때에는 전체 매매대금을 토지가액. 건물가액. 부가가치세액으로 분리하고 여기서 부가가치세액은 양도가액에 포함시키지 않아야 할 것이다.

한편 양도소득세는 잔금청산일과 소유권이전 등기접수일 중 빠른 날이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고하여야 한다. 예를 들어 10월 20일에 잔금을 치렀다면 12월 31일까지 예정신고하면 된다.
상가건물의 양도소득세와 관련하여 반드시 점검해야 할 내용은 주택 포함여부이다. 상가건물 중 상당수에서 건물일부가 공부 상 주택으로 등재되어 있는 경우가 많이 있는데 세금에서 불이익을 볼 수 있으므로 주의하여야 한다. 예컨대 주택으로 등재되어 있으면 다주택자의 경우 장기보유특별공제가 되지 않고 중과세율을 적용받을 수 있으므로 창고나 사무실로 쓰고 있는 공간이 공부 상 주택으로 등재되어 있다면 양도 전에 미리 건축물관리대장 등 공부를 정리해 두는 것이 좋을 것이다.