황정호 한강세무회계사무소 대표 세무사

비사업용 토지 양도소득세 60% 중과제도 개정

2007년부터 시행된 비사업용 토지에 대한 양도소득세 60% 중과제도는 지방 소재 임야 등에 대한 투자이익을 정부에서 세금으로 전액 환수하는 효과를 나타내어, 지방소재 토지에 대한 소액투자 시장을 개점휴업 상태로 만들었다. 66% (주민세 포함)의 높은 세율을 적용한다. 장기보유특별공제를 받을 수 없다.

장기보유특별공제를 받지 않은 상태에서 70% 가까운 세율을 적용하게 되면, 금융비용과 물가상승율을 감안하면 투자이익은 사실상 제로에 가깝게 되어 투자의 실익이 없게 된다.


금년 4월에 임시국회를 통과한 비사업용토지 양도소득세 중과제도의 개정은 지방소재 토지에 대한 투자심리 위축을 상당히 완화 시킬 것으로 기대 된다.
비사업용토지 양도소득세 중과제도의 개정내용은 다음과 같다. 2009. 3. 16 양도분부터 일반세율(6~35%)이 적용된다. 장기보유특별공제는 계속 적용 받을 수 없다.
중과세율 폐지는 영구적이 아니고 2010년 12월 31일까지 한시적으로 시행된다. 따라서 2011년 1월 1일 이후에 양도하는 부동산은 중과세율 적용대상임에 유의하여야 한다.
다만 2009년 3월 16일~ 2010년 12월 31일 기간 중에 취득한 부동산은 2011년 1월 1일 이후에 양도를 하는 경우에도 중과세율이 아닌 일반세율을 적용받을 수 있다.
그러므로 2009. 3. 16일 이전에 취득한 비사업용토지를 소유한 사람은 2010년 말까지 양도하는 것을 검토해 볼 필요가 있을 것이고, 지방소재 토지에 대한 투자에 관심이 있는 사람은 2010년 말까지 취득을 고려해 볼 필요가 있을 것이다.

비사업용 토지란 아래의 기준을 모두 충족하는 토지를 말한다.
기간 기준을 살펴보면 보유기간 중 일정기간 사업용으로 사용되지 않은 토지를 말하며 다음의 요건 중 하나를 충족하는 경우에는 비사업용토지에 해당하지 않는다.
또한 △양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용 △양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용 △보유기간 중 80%  이상을 직접 사업에 사용해야 한다.
대상 토지 기준은 △재촌, 자경하지 않는 전. 답. 과수원 △재촌하지 않는 자가 소유하는 임야 △축산업을 영위하지 않는 자가 소유하는 목장용지 △유주택자가 소유하는 나대지 등이다.

다음의 토지는 위의 기준에 관계없이 사업용토지로 본다.
 2006년 12월 31일까지 상속으로 취득하거나 또는 20년 이상 소유한 농지, 임야, 목장용지로 2009년 말까지 양도하는 토지, 법률에 따라 협의매수. 수용 토지로 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지, 2005년 12월 31일까지 취득한 종중소유의 농지, 임야, 목장용지, 상속으로 취득한 농지, 임야, 목장용지로 상속일로부터 5년 이내 양도하는 토지, 오염피해 발생지역안의 토지로 소유자 요구에 따라 취득한 공장 인접토지다.

한편 농지법에 따라 주말.체험영농농지로서 2003년 1월 1일 이후 발급받은 농지취득자격증명으로 취득한 농지는 1000㎡ 미만의 경우 비사업용토지로 보지 아니한다.
그러므로 지방소재 990㎡ 이하의 토지에 대한 소액투자자의 경우는 주말.체험영농농지로 취득하게 되면 사업용토지로 보게 되므로 중과세의 고민에서 피하게 됨은 물론 장기보유특별공제 까지 적용받을 수 있으므로 이를 적극 검토해 볼 필요가 있다.

물론 실제로 주말.체험영농농지를 취득하였다면 양도소득세와 관련하여 보유기간 동안 실제로 주말농지로 사용하였다는 점을 입증하기 위해 영농자재구입비 등과 관련한 증빙의 수취와 보관에도 신경을 써야 할 것이다.