양도소득세 과세대상에 대한 양도차익은 현소유자의 양도가액에서 실제취득가액을 차감하는 방법으로 계산한다.
그러나 실제취득가액을 알 수 없는 경우나 일정한 요건을 갖춘 특별한 경우에는 실제취득가액이 아닌 다른 일정한 기준에 의한 금액을 취득가액으로 보는 경우가 있는데 이를 취득가액의제라 한다.

이번호에서는 특수한 경우의 취득가액산정에 대해 알아본다.
양도차익은 양도가액에서 현소유자의 취득가액을 차감하는 것이 원칙이지만 일정한 요건을 갖춘 경우 전소유자의 취득가액을 필요경비로 산입한다. 구체적으로 이혼시 재산분할로 취득한 자산, 배우자 이월과세 대상자산, 부당행위계산부인 대상, 증여추정으로 증여세가 부과된 자산의 양도 등이 있다.

이혼시 재산분할로 자산의 소유권이 이전되는 경우에는 양도로 보지 않는다. 이는 재산분할로 취득한 자산은 당초 취득한때에 부부가 공동으로 취득하여 소유권만 단독으로 등재한 것으로 보기 때문이다. 그리고 이혼으로 공유물분할로 소유권을 이전받은 것으로 보아 과세대상거래에서 제외하는 것이다.
따라서 현소유자가 양도하는 경우에는 재산분할시 평가한 취득가액이 아니라 전소유자가 취득한 당시의 취득가액을 적용한다.

거주자가 양도일로부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(직계비속포함)등으로부터 증여받은 부동산을 양도하는 경우 필요경비에 산입할 취득가액은 양도자가 증여받을 당시의 취득가액이 아니라 증여자의 취득당시 금액을 적용한다.
2008.1.1 이후 배우자로부터 증여받은 자산을 증여받은날로부터 5년 이내에 양도할 경우에는 양도당시 사망?이혼 등으로 배우자관계가 소멸한 경우에도 배우자의 당초 취득가액을 기준으로 양도소득세를 계산한다.

양도소득세에 대한 소득세를 부당하게 감소시키기 위해 특수관계자(배우자및 직계존비속 제외)에게 자산을 증여한 후에 그 자산을 증여받은 자가 증여받은 날로부터 5년이내에 타인에게 양도하는 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한다.
다만 수증자가 부담한 증여세와 양도소득세의 합계액이 증여자가 부담하는 양도소득세를 초과하는 경우에는 그러하지 않는다.

증여추정으로 증여세가 부과된 자산을 양도하는 경우에도 취득가액산정에 유의 하여야 한다.
거주자(이하 갑)가 토지 등을 그의 배우자(이하 을)에게 매매로 등기 이전한 다음 을이 취득일로부터 5년 이내에 타인(이하 병)에게 양도하는 경우 갑과 을간의 매매거래에 대해 상?증법에 따라 증여추정 되어 을에게 증여세가 과세되는 경우에는 을이 병에게 양도하는 것에 대해 취득가액은 갑이 취득 했을 당시의 취득가액으로 한다.

사업용 고정자산을 취득하여 장부에 계상한 후 감가상각을 하고 사업소득계산시 필요경비로 감가상각비를 계상한 자산을 양도한 경우 장부가액을 실지거래가액으로 볼 수 있는지 여부에 대해서는 각 사례별로 그 판단을 달리하는데 다음과 같다.
사업자가 기장을 하기 이전에 취득한 자산을 법률에 의한 감정평가법인이 감정한 가액을 장부에 계상한 후 감가상각을 하고 필요경비로 계상한 경우에는 감가상각과는 별개로 실지취득가액이나 취득당시의 기준시가를 취득가액으로 한다.

양도자산을 보유기간중에 자산재평가법에 의하거나 또는 임의로 재평가하였을 경우 재평가액에 불구하고 취득당시 실지거래가액이나 기준시가를 취득가액으로 한다.
매입매출장, 현금출납부 등의 원시장부에 의해 자산의 취득과 관련된 지출 근거를 갖추고 있고, 건축비 등을 지급한 기록이 명백하고, 대차대조표에 동 금액이 계상되었다면 실지취득가액으로 볼 수 있다. 이와 반대로 장부를 기장하여 소득세 실지조사를 통해 장부가액이 정당하다는 사실을 입증 받았다고 하더라도 취득에 관한 증빙서류(계약서 등)등에 의하여 취득가액이 확인되는 경우에는 취득가액을 실지거래가액으로 인정한다.

부동산거래신고제도 정착으로 양도가액은 명확히 확인이 가능하나 취득가액을 명확히 산정하기 어려운 경우가 종종 있는데 위의 내용을 숙지하여 억울한 세금을 납부하는 일이 없어야 하겠다.