지난 연말 세금에 관한 가장 큰 화제는 다주택자 및 비사업용토지에 대한 중과세제도의 한시적폐지 와 신축주택(기존 미분양주택 포함)에 대한 양도소득세 감면제도였다. 신축주택에 대한 양도소득세 특례제도는 시행이 되지 않다가 금년 5월 21자로 법 신설을 통해 시행하게 되었다.

이번호에서는 신축주택 양도소득세 감면에 대해 알아본다.
2009.2.12부터 2010.2.11까지 취득하는 신축주택(기존 미분양주택 포함)은 취득 향후 5년간 발생한 양도소득세를 서울을 제외한 수도권과밀억제권역은 60%, 수도권과밀억제권역을 제외한 모든 지역에서는 100%감면한다.
다주택자에 해당하더라도 장기보유특별공제를 적용하며, 세율도 단기양도에 해당하거나 다주택자에 해당하더라도 일반 누진세율(6~35%)을 적용한다. 또한 이에 해당하는 지방 미분양 주택은 다른 일반주택의 1세대 1주택 비과세 판정 및 다주택 중과세율 적용시 주택수를 계산함에 있어 주택 수로 계산하지 않는다. 위의 규정은 2009.5.21 이후 양도하는 분부터 적용한다.

수도권과밀억제권역은 서울, 인천 및 경기지역 14개시로써 의정부, 구리, 남양주, 하남, 고양, 수원, 성남, 안양, 부천, 광명, 과천, 의왕, 군포, 시흥시 이다. 과밀억제권역 해당 여부는 건설업체와 최초로 매매계약을 체결한 시점을 기준으로 한다. 위의 과밀억제권역 해당여부에 따라 감면세액이 크게 달라지며 또한 서울의 경우에는 어떤 특례도 적용되지 않기 때문에 해당 소재 지역 결정하는데 신중해야 한다.

신축주택취득자에 대한 양도소득세 과세특례규정을 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.
장기보유특별공제의 경우 해당 신축주택(미분양주택 포함)등을 양도하는 경우 다주택자도 3년이상 보유시 보유기간별로 년 3% (30%한도)를 양도차익에서 공제한다. 1세대 1주택의 경우에는 년 8%(80%한도)를 적용하여 공제한다.

양도소득세율도 다주택자에 해당하는 경우에는 일반 누진세율(6~35%)을 적용한다. 또한 해당 신축주택의 양도시 경우 2년 미만의 단기양도에 해당해도 일반 누진세율을 적용한다.
해당 신축주택을 취득일로부터 5년 이내에 양도하는 경우 과밀억제권역(서울 제외)소재주택은 양도소득세의 60%를 감면하고, 서울 및 과밀억제권역 이외의 지역소재 주택은 100%를 감면한다.

취득일로부터 5년 경과 후에 양도하는 경우 취득일로부터 5년간 발생한 양도소득금액(과밀억제권역 소재주택은 양도소득금액의 60%)을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하여 양도소득세를 계산한다.
양도소득세가 100% 감면되어 납부세액이 없더라도 양도소득세 감면세액의 20%는 농어촌특별세로 납부하여야 한다.
해당 신축주택(미분양주택 포함)은 다른 일반주택의 1세대 1주택 비과세 판정시 주택수로 계산하지 않는다. 즉 일반주택이 1세대 1주택 비과세요건을 충족한 경우 양도가액 9억원까지 비과세되고 9억원 초과분(고가주택)에 대해서는 최대 80%까지 장기보유특별공제가 된다. 

위의 특례규정을 적용받기 위한 신축주택(미분양주택 포함)은 취득기간 및 일정면적기준 이내여야 하는데 그 내용은 다음과 같다.
미분양주택은 2009.2.11까지 선착순의 방법으로 공급하는 주택이어야 한다. 
신규분양주택은 2009.2.12까지 사업계획승인을 얻었거나 신청을 한 사업주체가 공급하는 주택으로서 2009.2.12~2010.2.11까지 기간 중에 해당 사업주체와 최초로 매매계약을 체결하고 취득하는 주택이어야 한다. 또한 자가건설 주택으로서 그 기간에 사용승인 또는 사용검사를 받은 주택이어야 한다.
다만, 자가건설 주택 중 노후 등에 의해 멸실 후 재건축한 주택은 제외한다.

양도소득세 특례적용을 받기위해서는 과밀억제권역의 경우에는 주택의 면적이149㎡(45평)이내여야 한다. 공동주택의 경우에는 전용면적이 149㎡이하 여야 하고 단독주택은 대지면적은 660㎡이하 와 건축연면적 149㎡이하 여야 한다.
다만 금액 및 주택 수에는 제한이 없으므로 9억원을 초과하는 고가주택이나 여러채를 취득하여도 양도소득세 특례대상이다.