일반 부동산과 달리 재개발ㆍ재건축이 시행되면 부동산이 입주권으로 바뀌고 다시 입주권이 부동산으로 전화되는 과정에서 양도소득세 계산방법과 비과세요건 등이 현저하게 바뀌게 된다.

지난호에는 재개발?재건축 1주택소유자에 대해 알아보았다. 이번호에서는 1세대 2주택 중 1주택이 재개발사업이 시행된 경우 등 계속해서  재개발ㆍ재건축과 관련된 양도소득세 규정에 대해 알아본다.

1세대 2주택 그 중 1주택이 도시정비법에 의한 주택재개발 또는 주택재건축사업으로 조합입주권으로 변환되는 경우에 조합원이 입주권을 양도하는 경우와 1주택을 양도하는 경우는 관리처분계획인가일이 언제인가에 따라 차이가 많이 있다.

주택재개발사업 중(관리처분계획 인가일~준공일 전)에 일반주택을 양도하는 경우에는 관리처분계획인가일이 2005.12.31이전이면 비과세되지만   2006.1.1이후인 경우에는 비과세규정을 적용받을 수 없다.

즉 종전 규정(관리처분계획일2005.12.31이전)에 의하면 공사기간 중 주택이 사실상 멸실된 경우에는 입주권을 주택으로 보지 않기 때문에 1주택을 양도하는 경우 비과세 대상이지만 현행 규정(관리처분계획인가일 2006.1.1이후)은 조합원 입주권을 주택수로 계산하므로 비과세 대상이 아니다.

2주택을 소유한자가 그 중 1주택이 도시정비법에 의해 재건축된 경우 2005.12.31 이전에 관리처분계획인가를 받았다면 준공 전까지는 거주자의 주택수에 포함하지 않으므로 기존에 보유하던 주택은 준공일 이전에 반드시 양도하여야 비과세를 적용 받는다.

이에 반해 준공일 이후에는 종전주택(멸실 후 준공되는 주택)의 취득시기를 신축주택의 취득시기로 보게 되므로 1세대2주택이 되어 양도소득세 과세대상이 된다.
또한 1세대 2주택자가 그 중 1주택이 도시정비법에 의한 주택재개발 또는 재건축사업으로 관리처분계획인가일 이후에 당해 입주권을 양도하는 경우와 준공 후에 신축주택을 양도하는 경우에는 양도소득세가 과세되기 때문에 주의하여야 한다.
지난호에서 살펴 보았듯이 1세대 1주택자가 비과세요건을 갖춘 상태에서 2005.12.31이전 관리처분계획인가를 받은 입주권을 양도하는 경우 조건 없이 비과세 되었다.
그러나 2006.1.1 이후에는 소득세법 개정으로 조합원 입주권도 주택수에 포함되어 비과세를 적용 받을 수 없다.
이는 실수요 목적으로 취득한 조합원 입주권에 대해서도 예외 없이 주택수에 포함하여 비과세를 배제함은 일시적 2주택자(비과세)와 형평성이 맞지 않는 문제가 발생한다.
따라서 실수요 목적으로 취득한 조합원 입주권에 대해서는 조합원 입주권을 취득한 날로부터 2년 이내에 비과세 요건을 갖춘 종전주택을 양도하면 일시적 1세대 2주택자와 마찬가지로 양도소득세를 비과세 한다.
종전주택의 비과세요건은 3년이상 보유(서울등 거주요건 해당지역은 2년 거주)하여야 함은 일반적인 비과세 요건과 같다.

주의할 점은 신축주택 또한 일정한 요건을 갖추어야 한다는 것이다. 신축주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원(부득이한 사유로 세대원중 일부가 이사하지 못한 경우 포함)이 이사하여 1년 이상 거주하여야 양도소득세가 비과세 된다. 1년이상 거주 요건은 재건축 주택에서 다른 주택으로 전출하였다가 재전입하여 세대전원이 1년 이상 거주한 경우도 포함한다.

주택 완공일로부터 1년이내에 이사하여 거주하지 않은 경우에는 비과세 받지 아니한 경우 납부하였어야 할 세액을 양도소득세로 납부하여야 한다.
1주택자가 재개발사업 시행 기간 중(사업시행인가일 이후) 거주하기 위한 대체 주택을 취득하여 1년이상 거주한(부득이한 사유로 세대전원이 이사하지 않은 경우 포함) 후 신축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 2년이내에 대체 취득한 주택을 양도하는 경우에도 실수요목적의 일시적 2주택으로 보아 양도소득세를 비과세 한다.