우리가 일상을 곰곰이 생각해 보면 대부분의 일에는 계약이라는 법률상 문제가 존재한다. 어떤 사업이나 업무를 성공하기 위해서는 물론이고 예상하지 아니한 손해를 피하기 위해서도 계약을 잘 맺어야 한다. 계약을 잘하려면 그 내용을 숙지하고 있어야 함은 물론이다.

이번 호에서는 부동산 등 양도소득세 과세대상 자산을 소유한 사람이 당해 자산을 매매하기로 계약하였다가 계약을 해제한 경우, 이러한 계약해지가 세금에 미치는 영향에 대하여 알아보고자 한다.
 
부동산매매계약을 한 후에 부득이하게 계약해제를 하게 되는 경우가 있다. 이 경우 부동산매매계약의 해제에 따른 효력은 크게 두 가지로 나누어 볼 수 있다.

먼저 계약이 해제되었을 때 그 계약이 소급되어 무효가 되는 경우에는 양도로 보지 않으므로 양도소득세가 과세 되지 않는다. 그러나 계약의 해제가 본래 계약의 무효로 보지 않고 각각의 계약이 이루어진 것으로 보는 경우가 있다. 이런 경우 본래의 양도와 계약해제를 원인으로 발생된 재양도를 각각의 양도로 보므로 양도소득세를 이중으로 내야 할 수도 있다.

우선 계약이 해제되었을 때 그 계약이 소급하여 무효가 되는 경우는 부동산대금을 청산하기 전에 합의하여 소유권을 환원한 경우로 양도로 보지 않는다.
 
소득세법상 매매대금이 청산되기 전에 소유권을 이전 등기한 경우 등기부, 등록부 또는 명부에 기재된 등기일을 양도 및 취득시기로 의제하도록 규정하고 있다. 이 취득 및 양도시기 의제 규정은 매매대금이 정상적으로 완결된 후에 취득 및 양도시기를 언제로 볼 것인지에 대한 규정이다. 따라서 동 규정은 매매대금이 청산되지 아니하여 매매가 정상적으로 이루어지지 아니한 거래까지 적용되지 않는다. 즉 정상적으로 양도가 이루어지지 아니하였다면 취득 및 양도시기를 적용할 여지가 없다.

다음으로 부동산매매대금을 지급한 상태에서 소유권 이전 등기를 한 후 매수인의 계약불이행으로 계약을 해제하고 소송 등을 제기하기 전에 화해에 의하여 소유권 이전등기를 환원하는 경우에도 양도로 보지 아니한다.
그러나 당사자 간의 매매계약 내용 및 이행에 하자가 없이 매매대상 부동산의 잔금이 청산되고 소유권이전이 정상적으로 이루어진 경우에는 양도 거래가 완료되었다고 보게 된다. 이렇게 최초 계약에 따른 양도가 완료된 후에 당사자 간에 계약이 해제되었다는 이유로 당초 소유자의 명의로 소유권이 환원된 경우에는 본래 의미의 양도와는 달리 새로운 양도로 보게 된다. 따라서 이 경우 본래의 양도에 따른 양도소득세와 그 다음 발생한 재양도에 따른 양도소득세가 각각 과세되게 된다. 즉 정상적으로 매매가 완결된 후 계약 해지를 원인으로 환원등기를 한 경우에는 계약 당사자 모두에게 양도소득세가 과세된다.
 
이와 같이 과세관청은 잔금청산에 관한 사항을 확인하여 잔금청산을 한 후 조건이 모두 이행된 후에 계약해제를 원인으로 환원등기를 한 경우에는 양쪽 모두에게 양도소득세를 과세한다. 즉 계약해제를 원인으로 환원등기를 하였다고 하더라도 이전등기 및 환원등기에 대해 각각 양도소득세를 신고, 납부하여야 한다.하는 때에 민사상의 문제만 고려한다.
그러나 위에서 살펴본 바와 같이 부동산을 매매하기로 하였다가 다시 그 계약을 해제하는 경우 민사상의 문제뿐만 아니라 양도소득세 납부까지 고려해야 하기 때문에 상당히 복잡한 문제가

보통의 경우 납세자는 계약을 해제 발생한다.
 
따라서 양도시 양도소득세까지 고려한 현명한 의사결정을 해서 계약해제 등의 문제가 발생하지 않도록 하여야 한다. 부득이 계약해제가 되는 경우에는 사후 발생될 세금문제를 검토하여 피해를 최소화 하여야 한다.