일반적으로 납세자 개인이 부동산 등을 매매하면 양도소득세가 과세 된다. 하지만 그 납세자 개인이 일정한 사업(부동산매매업 등)을 목적으로 부동산을 양도한 경우에는 양도소득세가 아닌 사업소득세(종합소득세)가 과세된다.

부동산 등을 매매하고 얻은 소득이 양도소득인지 사업소득인지의 구분에 따라 과세표준 및 세액계산과정, 세율, 부가가치세 등 과세여부, 비과세 감면의 적용이 달라지게 되어 결과적으로 부담하는 세금에 차이가 발생하므로 부동산 등 자산이전에 따른 소득의 구분이 매우 중요하다.

이번호에는 자산이전에 따른 사업소득과 양도소득의 구분 방법에 대해 알아보고자 한다.
부동산의 매매로 인한 소득이 어떤 소득인가 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 그 규모?횟수 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있다고 볼 것인지 등의 사정을 고려하여 사회통념에 비추어 판단하여야 한다.

사업소득과 양도소득의 구분 기준에 대하여 세법에 명문규정은 없으나 사업소득의 특성상 첫째 수익을 목적으로 한다는 점과 둘째 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 수반된다는 점 등 두가지를 기준으로 판단하는데 내용은 아래와 같다.

부동산을 취득할 때부터 판매할 목적임을 표명(사업자등록)한 경우엔 사업소득이다. 또한 부동산을 신축하여 사업목적으로 판매하는 경우, 토지나 건물을 개발하여 사업목적으로 판매가 이루어진 경우(주택신축판매업, 건물신축판매업, 부동산매매업 등)등과 같이 판매횟수나 매매목적이 객관적으로 드러난 경우에는 사업소득으로 확연히 구분되므로 소득을 판단하기 어렵지 않다.

반대로 거주목적의 주택을 양도하거나 자경한 농지를 양도하는 경우에는 사업목적이 아니므로  양도소득에 해당한다.

그러나 사업자등록 없이 매매가 이루어져 수익목적인지 여부를 표명하지 아니한 경우 또는 사업소득으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 어느 정도인지 등을 사회통념에 비추어 판단하고 있어서 소득 구분에 주의를 기울여야 한다.

수익목적의 여부를 판단하는 것은 신축건물의 분양처럼 그 목적이 확연히 드러나는 경우도 있으나, 판단이 애매한 경우에는 취득목적ㆍ 보유형태ㆍ 보유기간ㆍ 매매차익발생원인? 계속성 등 여러 가지를 종합적으로 고려하여 판단해야 한다.

사업활동의 판단기준은 좀 더 세심한 주의를 기울여야 하는데 아래와 같다.
사업목적과 관련한 거래의 판단기준은 계속성과 반복성이 가장 중요한 기준이 되지만 계속성과 반복성만으로 사업소득의 유무를 판단하는 데에는 한계가 있다. 일례로 어떤 거주자의 일정기간 동안 부동산 거래내역을 확인한 결과 사업소득에 해당하는 것으로 인정되는 경우라도 무조건 다 사업소득에 해당하는 것은 아닌바 아래와 같다.

일정기간 거래한 부동산이 매매용에 해당되어 사업소득으로 과세를 받았다고 할지라도 동 기간 중에 양도한 부동산 중 8년 자경농지나 1세대1주택 비과세 대상의 주택을 양도한 경우라면 사업소득이 아니라 양도소득세 과세대상이 되며 세법의 규정에 따라 비과세 대상이 되는 것이다.

부동산을 취득하여 매매가 즉시 이루어 지지 않아 일시적으로 임대로 사용( 건물을 매수하여 일시적으로 임대용에 사용)한 경우라도 양도인의 거래내역등에 비추어 사업소득에 해당되는 경우에는 일시적으로 다른 용도로 사용한 것으로 보아 사업소득에 된다. 반면에 일시적이 아닌 장기적으로 부동산 임대 용도로 사용된 부동산을 매도한 경우에는 사업소득으로 볼 수 없다.

또한 사업소득의 판정여부는 취득원인이나 보유기간도 중요하지만 양도시점에서의 사업활동이 있는지 여부가 중요하다. 따라서 상속 또는 증여를 받았거나 본인이 장기간 보유한 부동산이라는 이유로 무조건 사업소득에서 제외되지 아니한다. 즉 증여받은 잡종지를 택지로 개발하여 분할 후 여러 차례로 나누어 주택용지로 처분하였다면 사업소득에 해당하는 것이다.
양도소득세 중과세제도가 폐지되었지만 아직 양도소득이냐 사업소득이냐의  소득구분에 따른 세부담이 차이가 나는 만큼 부동산 매매시 주의를 하여야 한다.