지지옥션 강은 팀장

2009년 경매시장을 주목하는 사람들이 늘고 있다. 경매와 상관없는 삶을 살았던 사람들도 새해부터 경매법정을 찾고 있다. 초보자뿐 아니라 경매 고수들이 돌아왔다. 그간 과열된 경매시장을 떠나있던 전문가들이 경매시장을 다시 찾고 있다.

왜 신참도 고수도 경매시장에 모여들고 있는가? 올해는 IMF와 비견되는 불황으로 경기에 반비례하는 경매시장은 오히려 호기가 되기 때문이다. 경매되는 부동산이 증가하고 가격이 낮은 이 타이밍을 잘 노려본다면 내집마련과 성공적인 재테크를 이룰 수 있는 절호의 기회가 될 수 있기 때문이다.

올해 경매시장이 주목 받는 이유는 첫째, 경매 물건이 많아 양적이 풍부함을 꼽을 수 있다. 대표적으로 경매 붙여지는 서울의 아파트가 2월 한달 동안 461건에 달한다 그러나 1년전엔 278건에 불과해 66%가 증가했다. 2006년 부동산 상승기에 투자자들이 무리하게 대출을 받아 구입한 후 부동산 가격이 하락하고 고금리에 이자 상환이 버거워지면서 경매시장에 내몰리는 것이다. 자영업자 역시 장사가 안되다 보니 사업의 기반이 되던 상가나 점포는 물론 사업자금으로 담보 대출받은 집까지 불경기에 온전할 수 없는 이유다. 

불황이 깊어질수록 경매시장은 양적인 증가와 더불어 우량물건이 늘어나면서 양과 질의 동반 상승이 된다. 저층에 상가를 임대 놓고 윗층은 건물 주로서 거주가 가능한 자산가들의 로망인 근린주택이나 근린상가(3층 이상, 300㎡이상의 규모로서 구분등기 되지 않고 전체를 소유자가 갖고 있는 것으로 과반수 이상이 주택으로 사용되면 근린주택, 영업용으로 사용되면 근린상가로 분류한다)와 소형 모텔과 같은 수익형 부동산도 한해 사이 거의 두 배로 증가했다. 

큰판 벌어지는 경매시장에서 올해 똘똘한 월척을 낚아 보려면 다음의 자세가 요구된다.

패션만 유행이 있는 게 아니라 투자도 유행이 있다. 부동산 투자에서도 다수의 매수자들이 일시적 동조현상이 있다. 2005년과 2006년은 아파트가 유행을 주도했다. 사려는 사람이 많다 보니 매도자 우위 시장이 되고 집 주인들이 계속 가격을 올려 부르며 자고 일어나면 아파트값이 점프를 하던 때였다. 8.31일 대책 등 재건축과 아파트 가격을 묶는 각종 규제가 줄을 잇자 아파트 투자자들이 대거 연립이나 다세대로 옮겨갔다. 연립이나 다세대는 뉴타운과 재개발에 대한 정부의 의지가 강해 소액으로 다세대를 사두면 향후 새아파트 입주권을 기대할 수 있어 순풍에 돛 단 투자를 예견한 투자자들의 대 이동이었다. 2007년과 2008년은 사상 유래 없이 다세대의 낙찰가가 치솟기 시작했다. 유찰 한번 없이 신건(1회 입찰)에서 감정가 이상으로 바로 낙찰됐다. 작년말과 올해까지 재건축, 분양가 상한제, 전매제한, 투기지역 및 투기과열지구 해제와 같은 규제 완화가 잇따르자 다시 아파트가 관심을 받고 다세대는 전과 같지 않다. 

유행을 파악했다면 그의 흐름에서 한발 앞서거나 대세에 휩쓸려가기 보단 한걸음 물러서 상황을 바라보고 역발상 전략을 세우는 것이 바람직하다. 발상을 전환하면 “무릎에서 사서 어깨에서 팔라”는 투자 격언에 보다 가깝게 접근할 수 있다. 예를 들어 ‘다세대 하나는 사야지’ 마음 먹던 중 실행에 옮기지 못했다면 지금 구입하는 것이 수개월 전에 사는 것 보다 20~30%는 저렴하게 구입할 수 있다. 아파트에 뜻이 있다면 아직 시장에서 가격 상승이 일반화 되지 않은 해동기의 초기에 발빠르게 선점하는 것이 바람직하다. 성공적인 투자는 ‘대중을 따르기 보다 깨어있는 소수를 따르는 것이 정답’이다.

부동산 격변기에는 먼저 오르고 늦게 떨어지는 똘똘한 블루칩을 공략하는 것이 좋다. 지금은 부동산 가치에 비해 시세가 평가 절하된 부동산 들이 많아 우량 부동산을 살 수 있는 여건이 된다. 가격은 적정가치에 투자심리가 더해져 결정된다. 지금과 같이 부정적인 투자심리가 지배적일 때는 아무리 좋은 부동산이라도 적정가격 이하로 거래되는 경향이 있다. 부정적인 투자심리가 팽배할 때를 오히려 절호의 기회로 여기고 긍정적인 자세로 블루칩 위주의 투자를 해야 한다. 아직 가격이 올라 시세 차익을 맛볼 때까진 시간과의 싸움이 필요하다는 것을 기억하고 이럴 때일수록 우량물건에 투자하자.