연내 지하철 개통이 속속 가시화되면서 역세권 상가에 대한 투자자들의 관심이 고조되고 있다. 지난 1월 서울시는 지하철 9호선 개화~신논현 구간의 5월 개통을 발표했고, 서울~의정부간 경의선 복선전철이 6월에, 인천지하철 1호선의 6개역 연장구간이 11월에 개통될 예정이다.또한 2010년에는 강남과 판교, 분당을 잇는 신분당선과 인천공항~서울 도심을 잇는 인천공항철도 연장구간도 개통될 예정이다.

이처럼 신규 노선들의 개통이 예정된 상황에서 역세권 투자의 장단점을 기업 마케팅 자료로 주로 활용되고 있는 SWOT 분석을 통해 분석해 보았다.

◆Strength (강점)

전통적으로 역세권 상가는 풍부한 유동인구와 다양한 소비 계층을 향유할 수 있다는 장점으로 인해 투자자들이 상가의 입지를 분석하는데 첫 번째로 고려되는 사항이었다.

이에 더해 고유가 파동 이후 지하철 이용객이 증가하고 있고, 노선이 다양해짐에 따라 지하철 역세권의 유동인구의 증가가 예상되어 역세권 상권이 보다 활성화 될 것으로 전망된다.

서울시가 뉴타운 등 재정비촉진지구 내 역세권에 장기 임대 주택을 확보하기 위해 올해부터 시행 예정인 역세권 내 용적률 인센티브 제도 또한 지하철 역 주변의 배후 수요를 증가시켜 역세권 상가의 수익성을 높여줄 것으로 평가된다.

또한 베이비붐 세대의 은퇴 시기가 다가오고 있고, 사회의 고령화가 빠르게 진행되고 있는 상황에서 정기적이고 안정적인 수익을 기대할 수 있다는 점도 역세권 상가의 강점으로 볼 수 있다. 기적으로 인구 증가세가 둔화되어 인구가 감소하는 추세로 전환되고, 도심 집중화 현상이 진행됨에 따라 생활 편의성이 높은 역세권 중심의 인구 집중이 예견되고 있는데, 이는 역세권 상권이 타 상권에 비해 탁월한 투자처로 부상할 것으로 예상되는 이유이다.

◆Weakness (약점) 

역세권 상가의 첫 번째 약점은 높은 분양가이다.

역세권에 대한 투자가치가 부각되면서 분양가가 높게 책정되고, 이로 인해 분양이 되지 않거나 임차인 부족으로 상권이 활성화되지 못하는 경우가 발생하고 있다.

고분양가로 인해 분양, 임대에 어려움을 겪고 있는 잠실 재건축 단지 내 상가를 그 예로 들 수 있을 것이다.역세권 상가의 또 하나의 약점은 행정적 요인에 의한 상권 변화의 가능성이 크다는 점이다.

지난 2008년 하반기에 서울시의 횡단보도 증설 사업이 시작되면서 활성화되지 못했던 상권이 활성화되기도 하고, 일부 지하상가의 경우처럼 상권이 크게 쇠퇴하는 등 역세권 상권에 큰 변화가 있었다. 또한 최근 서울시가 지하철 출입구와 환기구 등의 시설물을 인접한 건물이나 토지 내로 이동시키겠다는 계획을 발표했는데 이 또한 현실화될 경우 역세권 상권에 많은 변화를 가져올 것으로 예상된다.

따라서 역세권 상가 투자시 입지 분석뿐만 아니라 분양가의 적정성, 행정적 요인에 따른 변화 가능성을 면밀히 따져봐야 한다.

◆Opportunity (기회)

국제적인 금융위기와 경기불황으로 인해 상가를 비롯한 부동산 시장은 크게 위축되어 있는 상황이다.
상가의 경우 분양 물량뿐만 아니라 신축 및 착공 허가 물량 또한 크게 감소하고 있다.

그러나 장기적으로는 공급 물량이 감소함에 따라 기존 공급 물량이 소진되면 상가의 희소성이 높아지고, 이로 인해 투자가치가 상승하게 될 것으로 전망하고 있다.

또한 최근의 저금리 기조는 수익률 면에서 비교우위를 보이고 있는 상가 시장의 수요 증가로 이어질 것으로 보인다.이처럼 상가 시장에 온기가 돌게 되면, 집객능력이 뛰어난 역세권 상가의 부가가치가 크게 높아질 것이다.

◆Threat (위협)

최근 서울매트로(지하철 1~4호선)는 65개 역내 임대시설 복합개발에 대한 입찰 공고를 내고, 역사 내 임대 업종 다변화를 추진하고 있다.

도시철도공사(지하철 5~8호선)도 지난 2007년부터 역사 내에 편의점, 화장품, 이동통신점 등을 유치하고 있고, 최근에는 역내에 야채, 과일 전문점을 유치하기로 하는 등 임대 사업을 통한 수익성 제고에 있다.  와 같은 노력으로 지하철 역사 내 유치 업종이 다양해지면 역사 내 유입인구의 증가로 상권이 활성화 될 수도 있다.

그러나 다른 한편으로 기존의 역세권 내 동일, 유사 업종 점포들의 수익성이 악화되게 되고, 상가에 입점할 수 있는 업종이 제한되게 되어 결과적으로 역세권 상권에 독이 될 가능성도 존재한다.이러한 이유로 투자자는 지하철 역사 내에 운영 중이거나 운영 예정인 업종에 대한 고려와 그로 인한 상권의 변화 방향에 대해 면밀히 따져봐야 한다.

경기불황에도 불구하고 연내 9호선 개통 소식 등으로 역세권 상가에 대한 관심이 높아지고 있는 것은 사실이지만 앞선 분석을 통해 살펴보았듯이 역세권 상가의 경우 다양한 요인에 의해 영향을 받는다. 따라서 역세권 상가에 투자를 고려하고 있다면 이러한 역세권 상가의 장단점을 충분히 고려해 기본적인 상권 분석 외에도 장기적인 관점에서 상권의 변화 방향을 다각적으로 검토해야 할 것이다.