과거 외환위기 시절에 타워팰리스가 미분양 주택이라서 취득시 조세특례제한법상 양도소득세 감면과 같은 조세 특례를 적용 받은 적이 있었다. 10년이 지난 지금 우리나라는 세계 금융위기로 인한 경기 침체에 직면해 있다. 그래서 정부는 소비와 건설 경기 활성화를 위하여 과거에 시행되었던 미분양 주택의 취득에 대한 조세 특례를 다시 시행하고 있다. 이번호에서는 이러한 미분양 주택의 취득에 대한 조세 특례를 임대시와 취득시로 구분하여 살펴보기로 한다.

우선 주택 취득 후 임대시의 경우를 살펴보면 양도소득세의 중과가 배제되는 지방미분양 주택의 매입임대주택 요건을 다음과 같이 변경하였다. 취득 기간 요건으로 2008년 6월 11일부터 2009년 6월 30일까지의 기간 중에 수도권 밖의 지역에 소재하는 미분양 주택을 취득하여 임대하여야 한다. 주택규모는 공동주택은 전용면적, 복합건물인 경우에는 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하여 149㎡ 이하이어야 하고, 대지면적은 298㎡이하이어야 한다. 

그리고 임대기간은 5년 이상이며, 주택가액은 취득 당시 기준시가 3억원 이하이고, 임대주택수는 동일 시·군에 소재하는 5호 이상일 것을 요한다. 이 감면의 적용시기는 '08.7.24이후 최초로 건설 사업자가양도하는 분부터 적용한다. 이 규정은 개인인 주택임대사업자 및 법인도 동일하게 적용된다.

다음으로 지방 임대주택의 취득에 대한 양도소득세 중과가 배제되는 수도권 밖에 소재하는 매입임대주택에 대해서도 요건을 다음과 같이 완화하였다. 주택 규모, 면적기준, 가액기준은 위 지방 미분양 주택의 양도소득세 중과 배제와 같고 임대기간은 7년 이상 임대주택 수는 1호 이상일 것을 요한다. 적용 시기는 '08.10.7이후 최초로 주택건설 사업자가 양도하는 분부터 적용된다. 개정 전 규정에 의하면 주택규모는 국민주택 규모 이하, 임대기간은 10년 이상 및 매입임대주택의 주택 수는 5호 이상일 것을 요하였다. 이는 1세대 다주택자 및 법인도 동일하게 적용된다.

다음은 신규 취득 주택의 지방미분양 주택에 대한 양도소득세 과세특례를 살펴보도록 한다. 

이 규정의 효과는 개인은 1세대 다주택자인 경우에도 일반세율 6%~33% ('09, 6%~35%)을 적용하고, 장기보유특별공제도 1세대 1주택자와 같이 연 8%, 10년 이상 보유시 최대 80%까지 적용받는다. 법인은 법인세 추가과세(30%) 배제하며 부동산매매업자는 양도소득에 대해 양도소득세율과 종합소득세율을 적용한 세액 중 큰 금액으로 과세하도록 하는 비교산출세액 과세대상 자산에서 제외한다.

그 요건은 2008년 11월 3일부터 2010년 12월 31일까지의 수도권 밖에 소재하는 미분양 주택을 취득하여야 한다. 이는 미분양 주택 수에 관계없이 적용하며 주택의 범위는 다음과 같다. 2008.11.3 현재 준공여부에 관계없이 미분양 상태인 주택과, 2008.11.3 현재 사업승인을 얻었거나 사업승인을 신청한 자가 해당 사업 승인에 따라 분양하는 주택을 취득하는 것을 말한다. 이는 매매계약기준으로 매매계약 후 계약금을 지급한 경우이다. 

한편 정부는 미분양주택의 취득시 양도소득세 한시 면제를 발표하였다. 적용시한은 지난 2월 12일부터 금년 말까지 취득하는 신축주택으로 과밀억제권역을 제외한 모든 지역은 5년간 양도세가 전액 면제되고 과밀억제권역 중 서울을 제외한 지역에서는 5년간 양도세가 50% 감면된다. 과밀억제권역은 서울, 인천 및 경기 14개시를 말하며 5년 이후 발생한 양도차익은 일반세율(6~33%) 및 장기보유특별공제(연 3%, 최대 30%)를 적용하여 과세한다.

신축주택의 범위는 올 2월 12일부터 금년 말까지 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 신축주택(기존 미분양주택 포함)으로 과밀억제권역의 경우 면적 149㎡(45평) 이내, 신축주택 수에는 제한이 없다. 기타 세제관련사항으로 신축주택 외의 ‘일반주택’ 양도시 신축주택은 주택수에서 제외된다. 

그리고 지방세법에서도 미분양 주택 취득시 취 · 등록세 50% 감면을 확대하기로 했다. 그 요건은 ‘09.2.12 현재 전국 미분양 주택의 분양계약을 체결하고 ’10.6.30까지 취득하는 경우에만 적용한다. 당초 규정에 의하면 지방 미분양 주택을 ‘08.6.11 이후에 계약을 체결하여 ’10.6.30 이후 취득하는 주택에 한하여 적용하였으나 지역 기준과 기간 기준을 확대한 것이다. 

이렇게 정부에서는 ‘99년도 당시에 있었던 조세특례제한법상 감면 조항을 전가의 보도(傳家寶刀)처럼 다시 꺼내 들었다. 아마 이보다 시장에서 즉각적 효력을 발휘하는 양도소득세 감면 조항을 더 이상 찾아내기도 어려울 것 같다. 어서 우리나라의 부동산 경기가 회복하여 모든 사람이 심적으로 물질적으로 건강한 사회가 되었으면 하는 바람을 가져 본다.