누구나 부동산을 양도할 때에 가장 먼저 생각하는 것은 ‘얼마나 벌었나?’ 하는 양도 차익의 문제와 ‘얼마를 내야 하는가?’의 세금부담의 문제일 것이다. 정부의 부동산 거래 활성화 정책에 의한 세법 개정으로 올해부터는 부동산 거래에 많은 절세를 할 수 있게 되었다. 이번호에서는 개정 세법에 따른 부동산 매매 계약 전에 고려할 사항들에 대하여 알아보기로 한다.

매매 계약에서 먼저 확인할 사항은 양도차익의 계산인데 이때는 양도가액, 취득가액, 필요경비 등에 대하여 각별히 주의를 기울여야 한다.

양도가액은 2006년부터 부동산실거래가신고제도의 시행으로 부동산 거래시 실거래 금액이 등기부에 기재된다.
이때 매수자나 매도자가 비과세나 감면이 되는 자산을 양도 ? 양수하는 경우에 계약서의 금액을 올리거나 내리고 싶은 유혹이 있을 수 있다. 주택 매매의 예를 들면 양도자가 1세대 1주택 비과세를 받으면 계약서 금액을 높게하여 추후 매수자의 양도차익을 줄이려고 하거나, 반대로 양수자가 그와 같은 비과세를 받을 것으로 예상하여 취득세를 줄이려고 계약서 금액을 낮게 작성하려는 마음이 생길 수 있다.

그러나 이러한 경우에 국토해양부는 실거래가 허위신고에 대한 과태료를 부과하고, 과세관청은 적정가액과 신고가액간의 차이를 부당과소신고가산세로서 납부세액에 가산하여 징수하고 있다. 그리고 기준시가 이하의 거래는 세무조사를 받을 가능성이 크다는 것을 유념하여야 한다. 

다음은 취득가액의 문제인데 실제 계약서에 의한 거래가액이 있다면 그 금액을 취득가액으로 하지만 실무상 그 금액이 불분명하거나 존재하지 않는 경우도 많다. 이런 경우에는 세법상 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가의 순으로 적용하여 취득가액으로 한다. 

그런데 취득시 계약서를 실거래가액 보다 낮게 작성하였으나 세법이 개정되어 그 금액을 적용하면 세금을 더 부담하는 경우가 발생할 수 있다. 이때에는 실제 거래 내용이 담긴 금융거래 내역을 제출하거나, 전 소유자의 인감 증명서를 첨부한 확인서를 제출하면 실제 취득가액을 인정 받을 수 있다. 

그렇지만 이러한 인감 증명을 첨부하여 실거래가액을 증명하더라도 전 소유자의 양도가액이 과세당국에 의하여 경정을 받거나, 전 소유자가 비과세 대상 자산에 대하여 허위 계약서를 작성한 사실이 확인된 경우에는 인정을 받을 수 없다. 

다음으로 필요경비는 취득가액을 기준시가에 의하여 계산하는 경우는 필요경비개산공제금액(부동산은 3%)만을 공제를 하나 그 외의 경우에는 실제 필요경비를 공제한다.  

필요경비는 다음과 같은 금액을 공제 받을 수 있다. 즉, 양도를 하기 위해 직접 지출한 비용, 증권거래세, 국민주택채권?토지개발채권 매각차손, 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비의 예를 들 수 있다.

필요경비 영수증이 첨부된 공인중개사 수수료는 법정 수수료를 초과한 경우에도 공제를 받을 수 있으며, 올해부터 세무사 사무실에 지급한 양도세 신고서 작성비용도 필요경비로 인정 받을 수 있게 된다. 

그러나 실제 필요경비라 하더라도 모든 비용을 공제하지 않는다. 며칠전 양도세 상담시 불분명한 입금증을 필요경비로 공제하여야 한다고 주장하는 사례가 있었는데 이는 법정 영수증이 아니므로 부인당할 가능성이 크다. 그러나 이 경우에도 정확한 금융 거래 내역을 갖추고 있으면 공제가 가능하다. 

부동산의 가치를 증가시키기 위한 지출이 아닌 경우에는 필요경비로 인정을 받을 수 없다. 인테리어 비용과 같이 자산가치의 증가를 가져오는 비용은 필요경비로 인정을 받을 수 있으나 유리 창문의 교환, 도배등 수선비의 성격은 인정을 받지 못한다.

한편 취득자에 대한 자금출처조사는 취득자금이 증여에 의하여 자산을 취득하는 행위 등에 대한 증여세를 부과하기 위하여 행하여지고 있다. 

그러나 현실적으로 모든 납세자를 대상으로 자금출처조사를 할 수는 없기 때문에 일정 금액 이하의 금액은 직접 조사에서 배제하는 증여추정배제규정도 두고 있다. 

자금출처소명을 받은 경우 취득자금이 10억원 이하면 80%까지 입증하면 되고, 취득금액이 10억원이 넘을 때에는 2억원을 제외한 금액을 입증해야 한다. 

영국의 철학자 베이컨이 ‘아는 것은 힘이다’라고 말한 바와 같이 필자는 세무 실무에 있어서 ‘아는 것은 돈이다’라는 말을 자주한다. 정확한 세법 지식을 갖춘다면 경제생활을 영위함에 있어서 커다란 도움이 될 것이다.