유동인구가 많은 대학가나 역세권 주변에는 원룸이나 임대형주택들이 많고 공실이 거의 없는 것을 볼 수 있다. 그러한 건물들의 구조를 보면 대개 1층과 지하층은 상가, pc방등 근린 생활시설이 위치하고, 중간층은 원룸, 가장 윗층은 주인집으로 이루어지는게 보통이다. 이러한 원룸은 현금 수입업종이면서 선불제라는 주택 임대업의 특성이 있어 요즘 같은 때에도 짭짤한 수익을 얻고 있다.  

 부동산관계자의 말에 따르면 특히 정년퇴직자들을 중심으로 많은 사람들이  이러한 임대 주택에 관심이 높다고 한다. 이들은 매달 일정한 임대 수입을 바라는 투자목적으로 기존의 소유 아파트를 처분하여 이러한 임대 사업에 뛰어들고 있다. 이번 호에서는 이러한 임대주택의 취득부터 양도에 이르기까지 발생할 수 있는 세무관련 문제에 대하여 살펴보기로 한다.

먼저 임대주택의 등록 요건 및 절차를 살펴보자.

 임대주택법시행령에는 임대주택사업을 하기 위하여 직접 주택을 신축한 건설 임대 주택의 경우에는 2채, 기존의 주택을 구입한 매입 임대주택의 경우에는 5채의 주택을 기본적으로 보유하도록 하고 있다. 따라서 원룸 임대 사업을 하고자 한다면 임대주택을 다세대로 구분 등기하여 2채 이상으로 만들어야 임대 사업자 등록을 할 수 있다.  

 정부에서는 최근 수도권 외의 경우는 매입 임대주택 1가구 이상을 산 뒤 7년 이상 임대하면 임대사업자와 같은 혜택을 받을 수 있도록 소득세법 시행령을 개정하였다. 다만 오피스텔은 임대주택법에 의한 임대사업자에서 제외되므로 주의를 요한다.
 
 임대주택이 세제감면 혜택을 받기 위하여는 관할 시· 군·구청의 주택과에 임대사업자 등록을 하고 관할 세무서에 사업자 등록을 하여야 한다. 관할 시· 군· 구청에는 취득(통상 입주 잔금 지급일)후 30일 이내에 임대 사업자 등록을 하여야 취득세와 등록세 감면 혜택이 있으며, 관할 세무서에 등록하면 종합부동산세의 비과세와 양도세 감면 혜택이 주어진다.

구체적으로 취득세와 등록세 감면에 대하여 살펴보자.

취득세와 등록세는 지방세이므로 지방세 감면 조례를 확인하여야 한다. 

서울시의 임대주택 감면 조례에 따르면 ‘임대 사업자가 임대할 목적으로 60㎡ 이하인 공동주택을 건축하거나 건축주로부터 취득하는 경우 취득세와 등록세를 면제한다’라고 규정하고 있다. 

 그러나 취득한 날로부터 2개월 이내에 보존등기 내지 이전등기를 하지 않거나 5년 이내에 임대 이외의 용도로 사용하거나 매각하는 경우에는 감면되었던 취득세와 등록세를 추징하도록 하고 있다.  

다음으로 보유시 세금 문제에 대하여 살펴보자. 

 임대사업자로 등록하면 재산세를 50%로 감면해주고 종합부동산세를 비과세한다. 또한 부가가치세 면세 사업자에 해당하므로 이듬해 1월 중에 세무서에 사업장 현황 신고를 하고 5월에는 종합소득세를 신고 ? 납부하여야 한다.

끝으로 양도시 양도소득세에 대한 내용이다.

 거주자가 임대주택을 소유하고 있으면 양도소득세법상 다주택자 중과규정에서 제외된다. 그 요건은 우선 2005년 5월 31일 이후 사용 승인 또는 사용 검사를 받은 주택으로서 대지면적이 298㎡ 이하이고, 주택의 연면적이 149㎡ 이하인 건설임대 주택으로서 2채 이상으로 5년 이상 임대하거나 분양전환하는 주택일 것과, 당해 주택 또는 일반 주택의 양도 당시 임대주택 및 부수토지의 기준시가 합계액이 6억원을 초과하지 아니할 것이 요구된다.
 이전에는 특정 임대 주택을 대상으로 조세특례제한법에 의하여 법정 기간에 임대를 완료하면 양도소득세를 50~100% 감면해 주기도 하였으나, 현재 신규사업자는 감면 혜택은 없고 양도세 중과 제외 주택에만 포함되어 기본세율을 적용 받는다.  

 기본세율을 적용받을 수 있는 요건으로는 매입 임대주택의 경우 현재 5채 이상(같은 시 ? 군), 임대기간 10년 이상, 단 주택은 85㎡이하이고, 양도당시 3억원 이하이어야 하며, 건설임대 주택의 경우에는 2채 이상, 임대기간 5년이상, 주택 면적은 150㎡, 양도 당시 6억원 이하에 해당하여야 한다. 

  그러나 임대주택을 임대주택법에 정한 의무 임대 기간이 경과하기 전에 처분하면 감면 받았던 세금을 추징당할 수 있다는 것을 염두해 두어야 한다.

  주택 임대 사업은 서민의 주거 생활 안정이라는 정부정책과 맞물려 많은 혜택을 받고 있다. 따라서 법에 정한 요건을 충족하면 재테크 면에서도 큰 효과를 얻을 수 있다.