회사 이름으로 계약을 했는데요? 

Q. 저는 작년에 결혼을 해서 4월 27일 직장에서 지원해주는 임차보증금(1억원)을 받아서 현재 원룸 아파트에 전세로 살고 있습니다. 그런데 전세계약서(회사에서 제공)상에 양당사자가 별다른 이의가 없을 경우, 1년마다 자동 연장된다는 문구가 있다고 하더군요(전세 계약서는 회사에서 보관). 그래서 오는 4월 27일에 1년 계약이 만료된다고 집주인이 집을 매매로 내놓았다며 부동산에서 전화가 왔는데 제가 궁금한 것은 실제로 1년 계약이지만 주택임대차보호법에 의해 실질적으로 2년 보장을 받는 것인지, 회사용 전세계약서도 다시 작성을 해야 하는지, 그리고 집주인이 전세금을 올릴 경우 5%라는 법정한도 이상을 얘기할 경우(1000만원을 부동산에서는 얘기함) 그것을 들어주어야 하는지 듣지 않을 경우 문제가 생기는지, 매매가 이루어진 후, 새로운 집주인과 문제가 생겨서 4월 27일을 넘길 경우, 재계약을 하지 않아도 되는지, 새로운 집주인이 전세금을 못 올려주겠다는 얘기를 듣고, 월세로 바꿀 경우 그것을 받아들여야할지, 새로운 집주인과 문제가 생겨서 재계약을 못 할 경우, 향후 돌려받을 전세금 때문에 집주인과 좋은 관계를 유지하도록 적정수준에서 합의를 봐야 하는지요?
 
А. 주택임대차보호법 적용대상인지 먼저 확인해야 하는데, 회사이름으로 계약을 체결한 경우 주택임대차보호법의 서민의 주거생활의 안정을 목적으로 한 취지에 어긋나므로 법적용이 되지 않습니다.“양당사자가 별다른 이의가 없을 경우 1년으로 연장한다”라는 내용은 유효하며 집주인이 임대료 인상에 대한 제의가 온 경우 이의제기를 한 경우이므로 위의 단서에서 정한 내용은 효력이 없습니다. 주택임대차적용이 안 되는 경우이므로 새로운 소유자와 기간 및 임대료에 대한 합의를 하여야 할 것으로 사료됩니다.

건물등기가 안 되고 있는데 전세계약을 해지할 수 있나요?

Q. 새로 분양된 상가아파트에 현재 저희 시댁이 전세로 들어가 있습니다. 아직 주인집이 등기가 안 되고 있는데 주인집에서는 시공사와 은행간의 해결 안 된 일이 있어서 늦어지고 있다는데 벌써 이사한지는 한 달도 넘었습니다. 계약서에 확정일자는 받았는데 전입신고는 안한 상태입니다. 이대로 등기될 때까지 아무 걱정 없이 있어도 되는 건지, 아니면 이사는 했지만 계약해지가 되는 것인지 알고 싶습니다. 아직 등기가 안 된 관계로 잔금을 치르지 않고 있는데 계약을 해지할 수 있나요?
 
А. 전입신고는 등기가 나지 않아도 할 수 있는데 전입신고를 안하신 이유가 은행에 저당권이 선순위로 들어가야 해서인 것 같습니다. 위의 경우라면 등기가 날 때까지 기다리셨다가 전입신고를 하시면 될 것으로 사료됩니다. 등기가 늦어진다고 계약을 해지할 수 있는 것은 아니고 우선 전입신고를 먼저 하셔야 대항력 및 확정일자 효력도 발생한다는 것을 유의하셔서 해결하시면 될 것입니다

경매 시 대항력 있는 임차인에 대하여 문의 드립니다.

Q. 1. 경매 시 대항력이 있는 임차인이 왜 귀찮게 우선변제권을 받는지, 가만히 있어도 보증금과 계약기간에 살 수 있는데 왜 우선변제권을 신청하는지 알 수가 없습니다. 대항력이 있는 후순위 세입자는 낙찰자가 물어줄 것이 없다고 하는데 대항력이 있으면 보증금을 물어 줘야 되는 것 아닌지요? 대항력과 말소기준권리에 관해 간단한 정의 좀 부탁드립니다.
 
A. 경매가 진행된 집은 보통 기분상 안 좋게 생각하므로 더 이상 살려고 하지 않습니다.그리고 낙찰자로 새로 주인이 바뀌면 기존 임차인을 내보내려고 귀찮게 할 것이 뻔하기 때문입니다. 기간까지 더 살 수는 있지만 경매되면서 이사간다는 생각을 임차인이 보통 많이 합니다. 대항력이 있는 후순위 세입자는 낙찰자가 물어 줄게 없다는 것은 표현을 잘못한 것입니다. 근저당보다 후순위인 세입자는 대항력은 ‘없는 것’입니다. 최초 근저당설정일보다 전입신고가 늦다면 대항력 있는 임차인이 아니며 낙찰자에게 대항할 수 없습니다. 님이 생각하시는 것처럼 대항력이 ‘있다’면 낙찰자에게 대항할 수 있는데 낙찰자가 물어줄 것이 없다고 하면 앞뒤가 안 맞는다는 것을 느낄 것입니다.

 대항력은 "내가 세입자로서 그 누구에게도 못 나간다고 대항할 수 있는 권리"로 새로 집을 사거나 경매로 낙찰을 받거나 내가 살 수 있는 기간은 주장할 수 있는 것입니다. 주택임대차보호법상 대항력을 갖추려면‘입주(인도)와 전입신고’를 해야 합니다. 말소기준권리는 ‘근저당, 저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 양도담보, 매도담보, 경매 신청한 전유부분에 대한 전세권’으로 이런 권리들이 선순위로 돼 있으면 후순위의 권리들은 모두 소멸하게 됩니다. 즉, 후순위는 모두 소멸시키는 성격을 갖는 기준이 되는 권리를 ‘말소기준권리’라고 합니다.

경매신청을 했는데 다른 사람이 낙찰 받았어요?

Q. 대항력을 갖춘 선순위 임차인인데 보증금이 4200만원입니다. 주인이 주소지 불명으로 전세금을 반환받지 못하여 경매신청을 했습니다. 그리고 취득세, 등록세를 아낄 요량으로 3200만원까지 떨어뜨린 후 낙찰 받으려고 했으나, 제3자가 3400만원에 낙찰을 받았습니다.경매신청인은 자동으로 배당요구가 된다고 하는데 맞는지요? 나머지 보증금 800만원은 낙찰금액 안에서 배당이 된다면 낙찰자가 인수하게 되나요?

А. 경매를 신청했던 주택임차인이 ‘전입신고를 하고 있는 경우’라면 주택임대차보호법도 적용을 받습니다. 전세권등기를 해놓고 전입신고를 안했다면 낙찰자가 배당 외에는 신경을 쓸 것이 없지만 전입신고를 하고 살고 있으면 대항력 있는 임차인이어서 못 받은 돈은 낙찰자에게 인수되는 권리입니다. 결국에는 낙찰자에게 남은 돈 800만원을 받아서 나가시면 됩니다. 그러므로 님은 대항력 있는 임차인으로서 전세보증금 4200만원은 전액 다 받을 수 있을 것으로 사료됩니다.

계약자와 실거주자가 다른 월세 문제되나요?

Q. 남편의 사업실패로 집도 재산도 다 날리고 신용불량자까지 된 사람인데 보증금 300만원, 월세 30만원에 집을 계약하려고 합니다. 저와 남편 명의로는 계약을 못할 것 같아 친지 명의로 계약을 하려고 하는데, 계약자가 전입신고를 하지 않고 우리만 하고 살아야 하는 상황이고, 계약자가 우리와 같은 지역이 아닙니다. 이것이 가능한지도 알고 싶고 이렇게 되면 나중에 집에 문제가 생기면 저희는 월세보증금을 못 받게 되나요? 보증금도 그 친지에게 빌린 것이고 저희 전 재산인데 보증금을 지킬 방법은 없는 건가요?

А. 임대차계약자인 친지 분 이름으로 전세권등기를 해야 보증금을 보호받을 수 있습니다.
 그런데 전세권등기를 하려면 임대인의 승낙이 있어야 가능하므로 임대인이 못해주겠다고 하면 할 수 없습니다. 전입신고만 하고 살고 있으면 대항력 있는 임차인으로서 보호를 받을 수 있는데 그게 어렵다면 전세권등기 말고는 따로 방법이 없습니다.
 
권리관계가 깨끗한 집에 들어가면 확정일자만 받아도 될까요? 

Q. 현재 시세 1억 7000만원 정도의 아파트에 9500만원으로 전세로 입주하려 합니다. 이미 계약한 상태이고 등기부등본에 융자를 포함한 어떤 것도 없습니다. 주인아저씨도 좋으신 분이고 전세권설정은 혹시라도 하고 싶으면 동의를 해주겠다고 하셨습니다. 그런데 40만~50만원 정도의 비용이 들어간다고 합니다. 비용이 많이 들어가 하지 말까하는 생각도 있지만 미래는 예측할 수 없기 때문에 최대한 안전하게 하고자 합니다. 저와 같은 경우에는 집이 잔금을 치룰 때까지 권리관계가 깨끗하다면 전세권설정은 안하고 확정일자만 받는 것이 좋을까요?

А. 전입신고와 확정일자만으로도 전세권등기와 동일한 효력이 있으므로 비용을 들여서 전세권등기를 하실 필요가 없으며 전입신고와 확정일자는 반드시 받아두어야 합니다. 등기부등본 상 권리관계가 깨끗한 집에 임차인이 점유와 주민등록의 요건을 갖추게 되면 차후 경매가 진행되어도 대항력 있는 임차인이라고 해서 어느 누구에게나 주장할 수 있는 권리이므로 낙찰자에게 인수되니 보증금은 안전하다고 볼 수 있으니 참고바랍니다.

대항력이 있는 임차인이 배당요구를 할 수 있는지요?

Q. 대항력 있는 임차인이 경매를 신청한 경우인데 권리신고와 배당요구를 했습니다. 전세보증금보다 낙찰가가 적게 나왔을 경우에 전세금의 부족한 만큼 낙찰자가 부족분을 주게 되어 있다고 들었습니다. 경매를 신청한 대항력 있는 임차인이 배당요구를 하고 안하고에 따라서 낙찰자가 부족분의 책임 여부가 달라지는 건지 알고 싶습니다.А. 대항력이 있는 임차인이 배당요구를 한 경우라면 일부라도 받기는 받을 것이니 낙찰자가 책임을 질 금액이 적어집니다. 임차인이 배당으로 다 받을 수 있다면 낙찰자는 책임을 지지 않습니다. 낙찰자가 알 수 있는 것이 자기가 써낸 낙찰금액이 임차인의 보증금보다 많으면 다 받아 갈 것이고 써낸 금액이 적으면 남은 금액은 낙찰자가 물어줘야 할 것이라는 판단할 수 있으니 낙찰자가 손해를 보는 것은 아닙니다. 그런데 배당을 요구하지 않았다면 낙찰자가 인수해야 하므로 그 금액만큼은 낙찰대금에서 빼고 생각을 해야 합니다.

대항력이 있는 임차인이란 무슨 의미인가요?

Q.  1.대항력 있는 임차인이란 무슨 의미인가요?, 2.대항력은 어떻게 생기는 건지요?, 3.대항력 있는 임차인이 있고 또 가압류한 은행도 있고 그럼 낙찰 받아도 나머지 금액을 낙찰자가 다 줘야 하나요?

А. 1. 주택임대차보호법으로 선순위에 "근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 가등기담보, 양도담보, 매도담보, 경매개시결정 등기" 등이 있기 전에 전입신고하고 살고 있는 임차인을 대항력 있는 임차인이라고 합니다. 경매가 되더라도 배당을 다 못 받으면 전세금이나 보증금을 낙찰자가 인수하여야 합니다. 그래서 기간이 끝날 때 전부나 일부의 보증금을 내주어야 임차인을 내보낼 수 있습니다.

2. 집주인이 은행에 가서 대출 등을 받기 전에 먼저 전입신고를 하고 살고 있었거나 전세권등기를 하고 있으면 대항력이 생기는 것입니다. 여기에 선순위에 근저당 등이 없었다면 보증금을 낙찰자가 내주어야 임차인을 내보내고 건물을 인도받을 수 있습니다.

3. 은행의 근저당이나 가압류 등이 없던 상태에서 임차인이 전입신고하고 살고 있었다면 낙찰을 받는다 하더라도 임차인이 보증금을 받지 못한다면 낙찰자가 대신 내줘야 건물을 인도 받을 수 있습니다. 은행의 돈이나 저당권, 가압류는 물어주지 않아도 되지만 선순위로 대항력이 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 물어 주어야 합니다. 법원에서 다 배당을 받았으면 낙찰자가 신경 쓸 것은 없지만 못 받으면 낙찰자가 떠안고 집을 사야 합니다.