토지 투자에 새롭게 관심을 갖는 사람들이 알게 모르게 늘고 있다. 각종 규제로 토지 시장이 죽었다는 요즘이지만 아직도 토지 투자 세미나와 토지 관련 강의실에는 많은 사람들이 북적댄다. 공인중개사사무소에 땅을 문의하는 젊은 사람들도 종종 있다. 예전에는 돈 많은 중장년층에서나 땅을 찾았지만 이제 판도가 달라졌다. 

토지전문가들도 “요즘은 토지 투자를 하라고 권하기 쉽지 않다”면서도 “앞으로 부동산시장에서 가장 유망한 것은 그래도 토지”라고 입을 모은다. 

그러나 무턱대고 토지 시장에 접근해서는 안된다. 주택시장과는 또 다르게 각종 규제와 법에 제한을 받는 경우가 많고 개발 가능성이 없는 땅일 경우도 있기 때문이다.

◆ 발품팔고 공부해야
모아놓은 돈으로 땅을 사볼까 생각했다면 무턱대고 좋은 땅이라는 소개를 받거나 아는 사람 말을 듣고 투자에 나서는 경우가 많다. 그러나 이같은 접근방식은 피해야한다. 의외로 토지 시장에 대해 지인의 소개를 받거나 일부 기획부동산 등에서 얻은 정보로 땅을 샀다가 피해를 보는 경우가 많기 때문이다. 누구나 정말 좋은 땅 정보를 동네방네 흘리지 않는다는 것을 명심해야한다. 

전문가들은 피해를 입지 않으려면 해당 지역 공인중개사사무소에 가서 직접 그 물건에 대해 물어보고 현장 답사를 해보면 정확하게 파악할 수 있다고 조언한다. 

토지이용계획확인서를 보고 용도지역, 용도지구, 용도구역 등을 살피는 것도 필수다. 계획관리지역, 자연녹지지역, 준보전산지, 농림지역 등이면 개발이 쉽고 투자가치가 높다고 보면 된다. 군사시설보호구역, 상수원 보호구역, 문화재 보호구역, 공원구역, 보전산지 등은 서류상 확인보다는 현장 방문으로 확인해야한다. 

또 여러명이 공동으로 투자하는 경우는 피하는 게 좋다. 나중에 땅을 팔 때 문제가 생길 수가 있다. 물론 친인척간 한 두명 정도 힘을 합하는 경우는 예외일 수 있다. 

최소한 1억~2억원을 가지고 있어야 토지 시장에 접근이 가능한데, 이 금액도 소액투자에 해당하기 때문에 경공매로 토지를 살펴보는 것도 한 방법이다. 그만큼 소액투자로 좋은 물건을 고르기 어렵다는 게 전문가들의 말이다. 싼 값에 좋은 땅을 판다고 하면 대부분 사기일 경우가 많다.
 
한국부동산투자 강선원 대표는 “땅을 보는 눈을 키우려면 현장 답사부터 열심히 하는 것이 왕도다”라고 말했다. 직접 공부하고 발품을 팔아 발견하는 땅이야말로 진짜라는 설명이다. 

전문가들이 토지 투자에 대해 너도나도 한목소리로 말하는 것이 바로 “공부해야한다”는 것과 “발품을 팔고 땅을 가꾸라”는 얘기다. 

경공매처럼 토지도 학습형 투자처에 가깝다. 각종 규제와 법들을 챙겨야하고 다소 어렵게 느껴지는 전문용어들을 익숙하게 만들어야한다. 

투모컨설팅 강공석 대표는 “토지 투자가 어렵게 느껴지는 이유는 다소 거리감이 있게 느껴지는 어려운 용어들이 많기 때문이다”라고 지적하면서 “조금만 관심을 가지고 공부하면 주택 시장에서 쓰는 용어들처럼 익숙해질 것”이라고 말했다. 

또 시중에 파는 지도 책자를 보면 토지가 용도별로 구분이 돼 있기 때문에 개발이 가능한 땅이 어떤 땅인지 종류별로 공부하는 것도 기본적으로 땅을 보는 눈을 키우는 법이다. 

나창근부동산투자연구소 김낙현 부사장은 “개발정보를 꾸준히 체크하고 예측하는 눈을 길러야한다”면서 “토지는 늘어나지 않는 부증성이 있고 쓸만한 땅은 규제로 막아놓고 가격이 올라가지 않게 막는다는 것을 미리 알아야한다. 땅에 접근하려면 그 지역 정보를 잘 알고 지적도와 토지대장을 보고 도로, 규제 등 여러 가지 사항을 체크해야한다”고 말했다. 

◆ 땅도 실수요자 중심
토지 투자 초보자라면 최근 토지 시장이 실수요자 중심으로 재편됐다는 것을 알아야한다. 예전처럼 ‘묻어두기 땅 투자’가 불가능하다는 얘기다. 부재지주일 경우 비사업용토지에 대한 양도소득세 60% 중과세가 적용되기 때문에 양도차익의 60%를 양도소득세로 지급하고 남는 금액이 수익이 되는 셈이다. 이같은 이유로 이제 토지 시장 접근은 실거주자면서 토지 이용의 명확한 이유가 있을 경우 혜택을 볼 수 있다. 

이런 이유로 “토지 시장이 죽었다”면서 세금내고 나면 메리트가 없다고 말하는 사람도 많다. 그러나 전문가 중에는 “세금을 내고 나서 남는 금액이 있다면 분명 투자로 수익을 낸 것”이라며 마인드에 따라 얼마든지 투자 결과가 달라질 것이라고 말했다. 

강선원 대표는 “세금을 내고 나서 남는 금액도 수익이다”면서 “장기적으로 부동산시장은 주택시장보다는 수익을 낼 수 있는 수익형부동산 전망이 더 낫다”고 말했다. 

전문가들은 정부가 부동산 시장 활성화보다는 가격 하향 안정세를 위해 정책을 펼치고 있고 토지도 마찬가지라면서 땅을 살 때도 팔 때도 세금을 줄일 수 있는 땅을 사는 것이 중요하다고 말했다. 충분한 여유자금으로 투자하고 실수요, 장기적 접근을 해야한다. 

대림투자개발컨설팅 이승익 대표는 “1억원짜리 토지를 10억원에 판다고 해도 세후수익으로 따지면 원가를 제외한 2억6000여만원이다. 그러나 이 토지에 다세대를 신축해 10세대에 각각 2억원씩 분양한다면 총 수익은 20억원이다”라고 말했다. 

김낙현 부사장도 “고객 중에서도 3년 이상 투자한 사람은 2~3배 이상 수익을 냈다”면서 “대운하, 새만금, 평택, 당진, 기업도시, 혁신도시, 행복도시, 국제과학 비즈니스 벨트, 제 2외곽 순환도로, 영동고속도로, 서해안 고속도로, 대전-당진간 고속도로 등 개발계획과 착공, 완공 등 개발 사항이 있는 곳을 눈여겨볼 수 있다”고 말했다.