전입신고를 못할 경우 보증금 보호가 안 되나요?

Q. 전입신고를 하지 못한 경우 보증금은 받을 수 있나요? 5월 10일에 보증금 200만원에 월세 30만원으로 집을 구했습니다. 참고로 전입신고와 확정일자를 개인 사정 때문에 아직 못했습니다. 그런데 10월 25일에 은행에서 집주인이 제가 살고 있는 이 집을 담보로 대출을 받는다고 들었습니다.만약에 집주인이 돈을 못 갚았을 경우 보증금을 돌려받을 수 있을까요? 경매로 넘어가 버렸을 경우 계약과 상관없이 집을 비워줘야 하나요?

А. 전입신고를 하지 못하고 살고 계시다면 대항력이 없으므로 보증금에 대하여 보호가 되지 않으므로 위험합니다. 주택임대차보호법이라는 특별법으로 전세 들어갈 집을 ‘인도 받고 동사무소 가서 전입신고’하면 대항력이 있으며, 확정일자를 받아두면 후순위 권리자보다 우선변제를 받을 수 있습니다. 확정일자는 안 받아도 최우선변제를 받는데는 문제가 없지만, 경매 시 우선변제를 받기위해서는 지금이라도 전입신고와 확정일자를 받는 것이 좋습니다. 보증금이 200만원으로 소액이니 ‘전입신고만 하고 살고 계시면’ 최우선변제로 다 받을 수 있으니 전입신고는 반드시 하여야 합니다.보증금을 돌려받으려면 전입신고하고 살고 있어야 합니다. 그렇지 않으면 순위상으로 제일 후순위로 보증금을 받을 수 없는 상황에 놓입니다. 근저당 후에 ‘전입신고’를 하면 집을 비워주어야 합니다. 반대로 전입신고가 먼저 되어 있으면 경매가 되더라도 보증금을 전액 다 받기 전에는 집을 비워주지 않아도 됩니다. 물론, 배당을 다 받으면 집을 비워 주셔야 합니다.

주택임대차계약 상 보호를 받을 수 있는지요?

Q.
2005년 4월 1일 전세금 1억원에 장인명의로 계약
 2005.4.5 장인 전입신고. 확정일자
 2005.4.10 딸, 사위가족 전입, 실제거주 (별도세대)
 2006.10.5 소유권이전(전세안고 매매)
 2006.10.5  은행 근저당설정
 2007.4.1 전세금 3000만원 인상 재계약 (확정일자 다시 안받음)
 2007.10.1 장인 (전세계약자) 아들집으로 전출
 2008.3.3 경매
 *상기 경우 사위가 자기명의로 계약을 할 수 없어 장인이름으로 계약하여 살고 있는 경우
 1) 가족으로 인정되어 보증금을 받을 수 있는지(현재 계약자인 장인 주민등록 전출)
 2) 근저당설정 후 인상분 3000만원은 확정일자도 안 받고 시기도 늦어 받을 수 없는지요?

A. 사위는 단독세대주로 아래의 판례에서와 같이 장인의 점유보조자로 인정될 수 없습니다. 1) 임차인의 범위에 관한 판례에 의하면 임차인의 범위는 임차인 본인뿐만 아니라 임차인의 배우자나 자녀 등의 가족도 임차인의 범위에 포함된다(대법원 1996.1.26 선고 95다 30338호 판결) 2) 다만 가족이 임차인의 범위에 포함되기 위해서는 임차인과 세대를 같이하면서 임차주택에 거주하는 동거가족에만 한정된다. 따라서 임차주택에 거주하지 않은 채 세대를 달리하고 있는 가족이 전입신고를 한 경우에는 대항력을 인정받을 수 없다.(서울지법1998.12.17 선고98다25022호 판결)
근저당설정이 된 후에 보증금을 인상해 준 경우 인상분 3000만원은 확정일자를 받지 않았고 시기도 늦어서 경매 시 우선변제권을 행사할 수 없습니다. 그러므로 지금이라도 확정일자를 받아 배당신청을 해보시기 바랍니다.

주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 공통점과 차이점을 알고 싶어요.

Q. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법의 공통점과 차이점을 알려주세요.

A. 1.제정 목적
① 주택임대차보호법은 주거생활의 안정을 위해서 제정된 법이지만,
② 상가건물임대차보호법은 경제생활의 안정으로 차이가 있습니다.
2. 적용 범위
 ① 주택은 주거용 건물의 일부나 전부에 적용되며 금액에는 제한이 없지만,
 ② 상가건물은 영업용에 적용되고 금액에 제한이 있어 그 범위가 다릅니다.
 상가건물에는 환산보증금이 서울특별시 2억4000만원~2억6000만원, 수도권 중 과밀억제권역(서울특별시 제외) 1억 9000만원~2억1000만원, 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외) 1억 5,000만원~1억6000만원, 그 밖의 지역 1억4000만원~1억5000만원을 초과하면 특별법을 적용하지 않는다는 점이 주택과는 좀 다릅니다.(2008년 8월 21일 개정)
3. 대항력의 요건은 다음과 같은 차이가 있습니다.
 ① 주택임대차보호법은 인도와 전입신고(동사무소)이고,
 ② 상가건물임대차보호법은 인도와 사업자등록신청(세무서)을 함으로서 대항력이 생깁니다.
4.일정액의 우선변제의 범위
 소액임차인이 2인 이상인 경우
 ① 주택임대차보호법은 주택가의 1/2의 범위 내에서,
 ② 상가건물임대차보호법은  상가건물가의 1/3의 범위 내에서 배당을 합니다.
5. 확정일자
 ① 주택임대보호법은 동사무소, 법원, 공증인 사무소에서 받는데,
 ② 상가건물임대차보호법은 세무서에서 받습니다.
 위의 확정일자 효력은 경매 시 우선변제를 받을 수 있는다는 공통점이 있습니다.
6. 최단 기간
 ① 주택임대차보호법은 최단기간이 2년이지만,
 ② 상가건물임대차보호법은 1년으로 차이가 있습니다.
7. 증액 청구
  계약이나 증액한 날로부터 1년이 지났을 때 증액할 수 있는데
 ① 주택임대차보호법은 5%(1/20)이지만,
 ② 상가건물임대차보호법은 12%(12/100)로 차이가 있습니다.(현행 9%)
8. 보증금에서 월차임으로의 전환 범위
 ① 주택임대차보호법은 연 14%,
 ② 상가건물임대차보호법은 연 15%입니다.
9. 계약갱신요구권
 ① 주택임대차보호법에는 없지만,
 ② 상가건물임대차보호법은 임차인은 기간이 종료되기 6개월 ~ 1개월 사이에 전 기간을 포함하여 5년의 범위 내에서 요구할 수 있으며 임대인은 정당한 사유 없이는 거절하지 못합니다(형성권).
10. 임차권의 승계
 ① 주택임대차보호법에는 임차인이 사망한 경우, 가정공동생활을 하지 않은 경우에는 사실혼자와 2촌 이내의 친족이 공동으로 승계한다는 규정이 있지만,
 ② 상가건물임대차보호법은 그런 승계 규정이 없습니다.

주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 중 어떤 법으로 보호를 받을 수 있는지요? 

Q. 서울에서 보증금 2000만원에 월세 70만원의 빌라형태의 집을 계약했습니다. 그 집의 가격은 3억5000만원이고 등기부등본 확인 결과 2억1000만원의 저당권(융자)이 설정되어 있습니다. 이번에 제가 첫 입주하는 사람이고 문제는 제가 전입신고를 하지 않으려고 합니다.
 이집의 목적이 주거와 인터넷 쇼핑몰의 사무실로 사용하려고 하는데 사업자등록증의 사업장을 이곳으로 신고하려고 합니다. 이 경우에도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있을까요? 주택임대차보호법이 전입신고가 안 된 경우에는 보호가 안 된다는 것은 알고 있는데 저의 경우에는 사업자등록증의 사업장주소로 신고를 하니 다른 상황이라 생각이 되어 문의 드립니다.

А. 주택임대차보호법은 원칙적으로 주거용 건물(주택)을 적용대상으로 하고 있습니다.
그러므로 건물의 주된 용도가 무엇인지(주거용인지 업무용인지)에 따라 주택임대차보호법을 적용받을 수 있을지 판단해야 하는데, 주거와 인터넷 쇼핑몰을 겸용하려고 하므로 임대차계약서에 주용도를 기재한대로 적용을 받을 수 있습니다. 전입신고를 하지 않고 사업자등록신청을 하면 주택임대차보호법 적용대상에 해당되지 않을 것이며, 상가건물임대차보호법에 적용을 받을 수 있게 됩니다. 상가건물임대차보호법 적용범위는 지역이 서울인 경우 환산보증금[보증금 + (월세x100)]이 2억4000만 원 이하인 경우, 주택임대차보호법과 마찬가지로 세무서에서 사업자등록과 확정일자를 받아놓으면 경매 시 보증금에 대하여 후순위 권리자보다 우선변제권이 있습니다.

채권최고액을 감액하면 새로 확정일자를 받아야 하나요?
Q. 빌라 전세계약을 했는데, 등기부등본상에 채권최고액이 2억원이 근저당설정이 되어 있습니다. 주인이 이 금액 중에 3000만원을 제외한 나머지 금액을 모두 갚고 감액등기를 한다고 하는데 확정일자를 3000만원만 남은 시점에 다시 받아야 하나요?
 다시 받으려면 새로운 전세계약서가 필요하다고 하는데 집주인과 다시 계약서를 쓰게 되어 난감합니다. 다시 안 받아도 되면 나중에 주인이 다시 대출을 받을 때 3000만원을 빼고 세입자한테 우선권이 있는지 아니면 다시 대출을 받은 금액을 빼고 세입자한테 우선권이 있는 건가요? А. 확정일자는 다시 받을 필요가 없습니다. 확정일자는 보증금을 증액 시 인상된 보증금에 계약서를 작성하여 받는 것입니다. 대출받은 금액이 달라진 것이니 받으실 필요가 없습니다. 종전의 확정일자 받은 계약서를 잘 보관하셔야 합니다. "감액등기를 하지 아니하면 중개수수료와 이사비용 등을 청구하겠습니다."라고 단서를 명백히 계약서에 꼭 써달라고 해서 나중에 약속대로 하지 않으면 계약을 해지하시도록 대비하셔야 합니다. 아주 큰 금액이라서 경매되면 전세금이 '소액'이면 최우선변제 말고는 전세금을 못 받을 가능성도 있습니다. 확정일자를 다시 받을 필요가 없으니 전세계약서를 다시 쓸 필요도 없는 것입니다.
감액등기가 되어서 3000만원이 1순위가 되고, '전입신고하고 확정일자 받아 살고 있으면' 2순위로 후순위 권리보다 우선변제를 받게 됩니다. 임대인이 추가적인 대출을 받으면 그것은 3순위로 님보다 후순위가 되니 걱정하실 것이 아닙니다. 아래와 같이 권리순위입니다. 1순위 : 은행 근저당 ------------------- 3000만원 2순위 : 임차인(인도, 전입신고, 확정일자) ------ 전세금 5000만원 3순위 : 추가적인 은행 근저당 ------------ 1억원 이렇게 순서가 확보되어 있기 때문에 님의 전세금이 추가적인 은행의 근저당보다는 순위가 빨라서 그것은 문제가 되지 않습니다.

친구와 같이 월세보증금을 냈는데요?

Q. 계약서 명의를 친구의 이름으로 했습니다. 그래서 보증금을 나눠 냈다는 문서를 작성해 남겨 놓고 싶은데, 어떤 식으로 적어야 하는지 잘 모르겠습니다. 그리고 월세 들어온 지 2달 정도 지났는데, 친구한테 얘기 하니 문서 작성해오면 사인을 해준다는데 그렇게만 해도 되는지요?
 
А. 친구 분과 계약서를 써봐야 나중에 문제가 될 수 있습니다. 처음에 집주인과 임대차계약서를 썼어야 했습니다. 지금이라도 집주인에게 부탁해서 님이 낸 보증금 금액으로 해서 임대차계약서를 써야 합니다. 그리고 전입신고가 되어 있으면 경매가 되더라도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 친구와 임대차계약서를 쓰거나 차용증으로 쓴 경우에 집주인에게 주장할 수가 없어서 경매가 되면 전혀 보호가 되지 않습니다. 경매가 되지 않더라도 친구가 받아서 안주면 소송으로 가야 하는 복잡함이 있으니 참고 바랍니다.

한 집에 따로 임대차계약을 한 경우의 최우선변제를 각각 받을 수 있는지?

Q. 공부상에는 분리가 되어있지만 실제로는 한 개로 사용하는 주택에 부부가 각각  따로 임대차계약을 한 경우 소액임차인에 해당하는지 궁금합니다. 경매개시결정일 : 2006년 4월 8일 각각 임차보증금 : 3,000만원 남편 전입신고 : 2005년 12월 18일 확정일자 : 2006년 3월 2일
 부인 전입신고 : 2006년 1월 26일 확정일자 : 2006년 3월 2일 소액임차인으로 최우선변제를 각각 받을 수 있나요? А. 주택임대차보호법시행령 제3조 제③항에 의하면 “하나의 주택에 2인 이상이고 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 이들을 1인의 임차인으로 보아 이들의 보증금을 합산한다”라고 되어 있습니다.
하나의 주택에 임차인이 2인 이상인데 이들이 그 주택에서 가정공동생활을 하는 경우에는 1인의 임차인으로 보아 각 보증금을 합산한 금액을 기준으로 소액보증금에 해당하는지 여부를 판단하여야 합니다. 등기부상으로는 분리되어 있어서 판단 자체가 애매할 수는 있지만 사실상으로 한 주택이라고 하면 합산해서 계산을 하게 되어 6000만원으로 최우선변제는 받을 수 없을 것으로 사료됩니다.

확정일자를 받으면 순서에 상관없이 최우선변제를 받나요?

Q. 이번에 부천시 중동에 있는 오피스텔로 이사를 가게 되었습니다. 전세금 4000만원에 계약을 하게 되었고 계약금을 400만원을 주고 23일에 이사를 가기로 정했습니다.
계약서를 소홀히 봐서인지 주거용으로 살 생각인데 계약서에 명시되기로는 업무시설로 돼 있었습니다. 오피스텔이 지어질 당시 업무시설로 신고를 했다고 하더라도 제가 사용용도를 주거용으로 계약을 할 수 있지 않습니까? 그리고 그에 맞게 중개수수료도 주거용으로 조정되어야 된다고 생각하는데요. 또한 2년 계약을 원했는데 오피스텔은 시세가 자주 변함으로 1년씩 계약을 한다고 하는데 이거 또한 별문제가 없는지 궁금합니다.
 А. 오피스텔 계약 시 임대인과 업무용으로 작성하기로 합의했다면 지금 와서 주거용으로 할 수는 없습니다. 임대인이 세금관계로 업무용으로 임대하는 경우가 이에 해당되기 때문입니다. 이런 경우 전입신고와 확정일자도 받을 수 없습니다. 중개수수료는 주거용 오피스텔이라도 공부상 용도를 기준으로 수수료를 적용하므로 (국토해양부 유권해석)주택외의 수수료인 0.9%이내에서 받을 수 있습니다.계약기간은 당사자 간에 합의에 의해서 정할 수 있으므로 1년의 기간도 정할 수 있습니다.