세입자를 구한다고 방을 빼달라고 하는데 어떻게 해야 하나요?

Q. 전세계약기간이 2007년 7월 10일까지입니다. 전세계약기간이 남았는데 집 주인이 지금 방을 비우라고 합니다. 방을 새로 도배해서 새로운 세입자를 구해야 전세금을 준다고 합니다. 확정일자와 전입신고는 그대로 되어 있습니다. 계약종료 전에 짐을 빼고 방을 비워둬도 괜찮을까요? А. 전세금을 받지 않았는데도 집을 비우라는 것에는 절대로 응하시면 안 됩니다.먼저 집을 비워주고 나가시면 나중에 임차인이 들어와서 전세금을 받았는데도 전세금을 주지 않는 경우가 아주 많습니다. 그리고 비워줄 이유가 없으니 전세금을 달라고 해서 전세금을 주면 나가셔야 합니다.방을 새로 도배해고 새로운 세입자를 구해야 한다는 것은 세입자는 안중에도 없고 임대인의 편리함이나 따지겠다는 소리니 응하시면 안 됩니다.임대차는 동시이행관계로 전세금을 주면 집을 비워주겠다고 주장하셔야 합니다. 도배는 집을 비우고 하루면 할 수 있는 것인데 그렇게 요구하는 것은 말이 되지 않습니다.또한 확정일자와 전입신고는 되어 있어도 그 집에서 "살고 있어야(입주)" 주택임대차보호법으로 보호가 됩니다. 위의 두 가지 요건이 충족이 안 되면 대항력이 상실되므로 보호를 받을 수 없습니다. 집을 비우시면 전입신고가 되어 있어도 소용이 없으니, 정 집을 비우시려면 임차권등기명령을 하시고 되도록이면 나가시기 전에 반드시 전세금을 받고 나가셔야 합니다.

신축건물에 전세계약을 하려는데 토지와 건물소유자가 다른 경우 어떻게 해야 하나요?

Q. 전세를 얻어 나가려고 하는데 아직 7월 준공예정인 신축건물입니다. 위치가 좋아 가 계약금을 200만원 걸었고 정식계약은 준공 후 하기로 했는데 문제가 생겼습니다. 등기부등본을 열람하니 땅은 부인 앞으로 되어 있고 건축주만 남편 앞으로 되어 있습니다.
 4층 중 3층이고 전세는 1억 2000만원입니다. 전세계약을 해도 문제가 없는지 어떻게 하면 전세금을 잘 보존할 수 있는지 그리고 건물을 공인중개사가 관리를 해서 선금은 공인중개사 사무소에 주었습니다. 공인중개사 말로는 세금관계 때문에 그렇게 한다고 하는데 혹시 문제가 생기면 어떻게 되는지요?

А. 전세계약은 건축주와 하시면 문제는 없을 것이며, 등기부등본상 권리관계에 이상이 없다면 전입신고와 확정일자를 받아두면 님의 보증금은 안전할 것으로 보입니다. 그리고 준공이 나지 않았으므로 님이 전입 신고할 때까지 은행에서 근저당설정을 안한다는 특약사항을 기재할 필요가 있습니다. 공인중개사가 건물관리를 하고 있다 해도 돈은 임대인에게 직접 주셔야 합니다.단, 공인중개사에서 대리로 돈을 받는다면 대금수령에 대한 임대인의 위임장과 인감증명서를 첨부하도록 요구를 하시길 바랍니다.

언니 이름으로 계약을 하고 동생의 전입신고로 확정일자 효력이 있는지요?

Q. 보증금 200만원에 월세를 살고 있는데 언니와 제 계약서에는 언니 이름으로 돼 있습니다. 그런데 제 이름으로 전입신고하고 확정일자를 받을 수 있는지요?
  제가 안 되고 언니밖에 안된다면 제가 언니 대신 전입신고하고 확정일자를 받으려면 무엇이 필요한가요? 전입신고 할 때에는 주민등록증과 도장만 있으면 바로 되나요?  입신고를 마친 뒤 바로 계약서만 있으면 확정일자를 바로 받을 수 있나요? 전입신고부터 확정일자의 효력이 발생하기까지 얼마나 시간이 걸리나요?
 
А.언니 명의로 계약을 하고 동생이 전입신고를 하고 실제 거주한다면 동생의 전입신고로 언니의 점유보조자로 인정되므로 대항력 및 확정일자 효력이 있으며 주택임대차보호를 받을 수 있습니다. 전입신고는 님의 주민등록증과 도장만 가지고 가면 됩니다. 확정일자는 전입신고를 안 해도 받을 수가 있으나, 전입신고하고 이사한 날 다음날 0시부터 확정일자 효력이 발생합니다.

오피스텔에 입주했는데 주택임대차보호법 적용을 받을 수 있는지요?

Q. 2006년 5월 19일에 1년 약정으로 오피스텔에 전세 4300만원에 입주하였습니다. 주거용으로 사용하였고 전입신고와 확정일자를 받았습니다. 그런데 2007년 4월 24일에 계약서를 썼던 부동산에게서 연락이 왔습니다. 전세금을 시세에 따라 5500만원으로 올려달라고 합니다. 정작 임대인에게는 연락이 없어서 제가 25일에 연락을 했습니다. 주택임대차보호법이 원칙인데, 전세금을 너무 많이 올린 게 아니냐고 물었더니, 임대인은 시세가 많이 올랐고 그나마 5,500만원도 높게 올린 게 아니라며 그 이하로는 안 된다고 합니다. 이런 경우 주택임대차보호법 적용을 받을 수 있는 부분이 어떤 것인지 궁금합니다. 6개월에서 1개월 이내에 임대인에게서 연락이 없으면 자동 연장되는 것으로 알고 있고, 그렇게 자동 연장되었을 때 5%이내에서 인상한다고 알고 있는데, 임대인이 임대차보호법 기준으로 합의해 줄 경우 계약서를 다시 써야 하는지, 확정일자도 다시 받아야 하는지요? 임대인이 그렇게 합의를 안 해줄 경우 어떤 조치를 취해야 하는지요?

А. 임대인과 보증금 인상에 합의를 하였다면 전세금이나 보증금이 달라지는 것이므로 반드시 새로 계약서를 쓰고 다시 확정일자를 받아야 합니다.오피스텔이라도 주거용이며 전입신고를 하고 살고 계시니 주택임대차보호법이 적용되며, 현재 상황으로는 당연하게 2년까지는 살 수 있으며 1년이 경과된 후에는 올리더라도 5%만 올릴 수 있습니다.그러므로 4300만원의 5%인 215만원만 올려 주시면 될 것입니다. 보증금을 1200만원이나 갑자기 올려달라는 것은 합의를 할 수 없다고 거절하시고 1년까지 더 살다가 나오겠다고 주장하실 수 있습니다.

외국인 친구에게 전세를 얻어주려고 하는데요?

Q. 외국인 친구에게 집을 1,300만원에 전세를 얻어 주려고 합니다. 그 친구는 전입신고를 하지 못하는 상황이고, 저는 실거주는 하지 않을 텐데 계약 시 명의를 어떻게 해야 할는지 곤란합니다. 전세권설정은 실거주자가 아니어도 된다는데, 계약서는 제 앞으로 써야 할 텐데, 전세권설정 또한 서류상 계약자인 제 앞으로 해야 되는 건가요? 비용 면에서 확정일자 받는 게 쉽고 저렴하다던데, 전입신고 되는 제3자 앞으로 확정일자를 받는다면 계약서 상 계약자와 전입신고 할 사람이 반드시 같아야 하나요?

А. 전세권설정은 실거주자가 아니라도 상관은 없으며, 전입신고를 하지 않아도 됩니다. 전세권설정은 계약서에 있는 사람의 명의로 신청을 해야 합니다. 님의 명의로 계약서를 쓴다면 님의 명의로 전세권등기를 신청해야 합니다. 확정일자는 600원이면 되니 쉽고 저렴합니다. 전입신고를 가족이 아니라 제3자가 하고 확정일자를 받는다면 점유보조자로 인정이 안 되므로 주택임대차보호법상 보호를 받을 수 없습니다. 계약서의 계약자와 전입신고 할 사람이 같아야 합니다. 친구이면 가족이 아니니 주택임대차보호법을 적용받을 수 없으니 참고 바랍니다.

전세 확정일자 등록 후 주민등록 이전에 따른 효력 상실과 소액임차인 보호에 관하여

Q. 저희 어머니께서 전주에 2003년 5월 18일에 1550만원에 전세계약을 하시고 다음날 확정일자를 받으셨습니다. 그 후 2003년 9월 30일에 제가 살고 있는 용인으로 전입신고를 하셨습니다. 전주의 집에는 살림살이는 다 두시고 현재 저와 함께 생활하고 계십니다. 엊그제 전주에 내려가서 보니 집주인이 보증을 잘못 서서 경매 진행 중인걸 알게 되었습니다. 대법원사이트에서 등기를 열람해 보니 2003년 9월 29일자로 서울보증보험에서 가압류가 되어 있습니다. 그리고 강제경매개시 결정일이 2008년 4월7일로 확정이 되어있는 상태인데 경매사건 검색을 해보니 당사자 내역에 저희 어머니와 함께 두 분의 임차인이 등재되어 있고 채권자는 서울보증보험이며 근저당설정권자는 국민은행, 교보생명 이렇게 등재되어 있습니다.

 배당요구종기일은 2008년 7월 14일입니다. 이러한 상황에서 확정일자를 가압류하기 이전에 하였다 하더라도 주민등록을 이전 하였기에 선순위에서 제외되는지 여부와 소액임차인보호법에 의하여 보상을 받을 수 있는 범위와 보상을 받으려면 어떠한 행동을 취해야 하는지 알고 싶습니다. 소액임차인으로 보호를 받기 위해서 지금이라도 다시 전주 집으로 전입신고를 해도 되는지요? 마지막으로 지금상황에서 저희 어머니께서 취해야할 행동은 무엇인지 절차나 방법 등을 알려주시면 고맙겠습니다.

А. 주택임대차보호법으로 보호를 받으려면 경매개시결정 등기 전까지 "전입신고하고 살고 있어야" 대항력이 있습니다. 그런데 이렇게 중간에 전입신고를 옮겨 갔다면 전입신고가 되어 있지 않아서 보호 자체가 안 됩니다. 이제 와서 다시 전입신고를 예전에 살던 집으로 해도 이미 경매가 진행되었기 때문에 소액임차인으로도 보호를 받을 수 없습니다. 경매개시결정 등기 전까지 전입신고를 하고 점유하여야 보호가 됩니다. 또한 지금 전입신고를 해도 이제는 보호를 받을 수 있는 시기를 놓쳤으므로 취할 조치는 따로 없습니다. 배당 요구를 하시는 것 말고는 어머니께서 취해야 할 절차나 방법은 없습니다. 배당이 되고 난 후에 남은 금액이 있어야 일부라도 받으실 수 있습니다.

전세금이 1억원이면 확정일자를 받아도 보호가 안 되나요? 

Q. 1억원인 전세를 얻었는데 계약할 때 집주인에게 전세권설정 해달라는 요구도 깜박 잊고 계약을 했습니다. 등기부등본엔 대출금은 전혀 없이 깨끗하긴 합니다. 주변에서 1억원 정도의 전세라면 확정일자는 별 효력이 없다고들 하는 사람도 있고 확정일자를 받았으면 상관없다는 사람도 있는데 이제와서 집주인에게 전세권설정을 해달라면 안 해줄 것 같은데 어떻게 하나요?

А. 처음에 입주할 때 등기부에 근저당, 저당, 압류, 가압류 등이 없이 등기부가 깨끗했다는 상황은 전세금 보호 측면에서는 아주 바람직한 상황입니다. 전세권등기나 "전입신고하고 확정일자 받아 살고 있으면" 1순위로 나중에 주인이 대출을 받아 설정한 근저당은 후순위가 되어 걱정할 것은 없습니다. 또 이렇게 근저당 등이 없으면 경매가 되더라도 전세금을 다 받지 못하면 법적으로 낙찰자가 인수하도록 보호를 해주고 있습니다. 

주인이 전세권설정을 해주지 않으니 다른 방법으로 인정하는 것이 "전입신고 하고 확정일자 받아서 살고 있으면" 전세권설정 한 것과 동일한 효력이 있습니다. 그러므로 전세권과 거의 동일한 효력이 있어서 확정일자로 대신하도록 하고 있는데 1억 원 정도라고 해서 확정일자가 별 효력이 없다고 하는 소리는 제대로 모르고 하는 소리입니다. 최우선변제와 우선변제의 구분을 잘못해서 그렇습니다. 최우선변제에서는 4000만원이 넘어가면 서울지역에서는 최우선변제로 1600만원은 받을 수가 없으니 금액이 크면 못 받는다는 것과 착각할 수도 있을 것입니다. 

확정일자를 받았다고 전세금의 크기에 제한을 두는 것은 아닙니다.전세권설정은 처음이나 나중이나 주인이 해줄 생각을 아예 안하고 있는 것이 사실입니다. 전세권등기를 해놓으면 돈이 필요할 때 대출받을 금액이 줄어들어 해주려 하지를 않습니다. 서류도 떼서 줘야 하고 필요하면 법원에 같이 가야해서 번거로워 안 해줍니다. 전입신고하고 확정일자 받아서 살고 있으면 전세권설정하는 것과 똑같은 효력이 발생하는데 비용을 들여 굳이 전세권등기를 할 이유가 없습니다. 확정일자는 동사무소나 등기소에 가서 600원을 주고 받을 수 있습니다.

전셋집에서 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다가 다시 원상회복을 할 때 주의할 점

Q. 전세계약 후 확정일자, 주민등록이전까지 하고 이사 왔는데 집안에 일이 생겨 주민등록을 다른 데로 이전했습니다. 현재까진 등기부상엔 깨끗한데 불안해서 다시 주민등록을 옮기려면 전세계약서를 다시 쓰고 확정일자도 다시 받아야 합니까?

А. 다시 전세계약서를 쓰시거나 확정일자를 받을 필요는 없습니다. 확정일자 효력은 다시 전입신고하신 다음 날로 발생하며, 전입신고와 거주는 전세 살고 계시는 동안은 한순간도 끊겨서는 안 되는데, 살던 집에서 전입신고를 옮겼으니 일단은 처음의 선순위의 효력이 상실되었습니다. 전세금이 달라진 것은 아니기 때문에 확정일자를 다시 받을 필요는 없지만 확정일자도 전입신고 한 다음 날에 다시 새로운 효력이 발생하게 됩니다. 선순위에 권리가 들어온 것이 없으면 역시 1순위는 그대로 유지되어 "우선변제"를 청구하는 데에는 아무 문제가 없습니다.

또한 걱정하실 것은 없는 것이 지금까지는 선순위에 근저당, 저당, 압류, 가압류 등이 없었다면 다시 전입신고하시고 살고 계시면 선순위는 그대로 유지될 수 있습니다. 하루 이틀 사이에 문제되는 경우가 많이 있기도 하니 "무슨 일 없겠지"라고 안심하지는 마시고 신속하게 다시 옮겨 가셨으면 합니다. 그래서 전입신고를 유지하기 어렵다면 잠시 나올 때에는 "전세권등기"가 필요한 이유가 여기에 있습니다. 다시 전세계약서를 쓰지 않고 확정일자를 받을 필요는 없다는 점만 기억하시면 될 것입니다.