가게를 개조해서 만든 집도 주택임대차보호법 적용이 되는지요?

 Q. 오늘 집을 보고 왔는데 3층짜리 건물에 2~3층은 가정집으로 4가구가 살고 있습니다. 제가 본 1층은 원래는 가게였는데 이번에 가정집으로 개조해서 전세로 내놓았습니다. 방 2칸에 화장실 1개와 부엌 겸 거실이 있으며, 전세 3500만원입니다.그런데 주인아저씨 말로는 융자가 1억원 정도 있다고 합니다. 그 건물에 세 들어 있는 가구의 보증금은 대략 8500만원 정도 되며 부동산에서는 건물 매매가가 3억원이 넘으니 문제될 것이 없다고 말씀하셨는데 아무래도 융자가 있다고 하니 걱정이 됩니다.융자가 있는 건물에 들어가는 것이 안전한지와 가게를 개조해서 만든 가정집이 괜찮은지요?

A. 주택임대차보호법 적용대상은 무허가건물이나 불법건축물도 보호를 받으므로 전입신고와 확정일자를 받으면 안전할 것으로 보입니다.
은행 융자가 있다고 다 위험한 것은 아니며 보증금과 은행 융자액을 합한 금액이 시세의 70%이내이면 괜찮습니다.  님의 보증금은 다음의 소액보증금이면 지역별 최우선변제 대상인 서울 수도권에는 보증금 4,000만원 이하  1,600만원, 광역시 보증금 3,500만원 이하 1,400만원, 기타지역 보증금 3,000만원 이하 1,200만원을 근저당에 우선하여 변제받을 수 있으니 참고 바랍니다.

 가등기권리자와의 계약 시 주의할 점이 무엇인가요?

Q. 전세로 들어가려는 집이 소유권이전청구권 보전의 가등기가 되어 있습니다. 가등기권자는 소유주의 남편인데 계약은 소유자의 동생분이 인감이랑 모든 걸 가지고 계시다고 자신과 하면 된다고 합니다.지금 소유주와 전세계약을 한다면 가등기권자에게선 아무 것도 안 받아 놓아도 되는 건가요? 어떤 분은 가등기권자가 전세금을 떠안고 본등기를 하는 것이므로 아무 상관이 없다고 하고  법무사 사무실에서는 소유권자와 가등기권자 둘에게 계약서를 받으면 괜찮다고 하는데 어떤 말이 옳은 가요? 만일 제가 전세로 들어간 후에 가등기권자가 본등기를 하게 되면 제가 가등기권자에게 전세금을 받을 수 있는가요? 소유자의 동생분이며 주택관리를 책임지고 계신다는 그 분과 계약을 해도 됩니까?

А. 가등기권리자는 법적으로 소유권에 대한 권리가 전혀 없는 사람이지만 나중에 소유권이전청구 소송을 하여 본등기를 하게 되면 순위보전의 효력이 있어 가등기권자 보다 후순위로 들어간 임차인은 보호를 받을 수 없기 때문에 전세계약 시 가등기권리자에게 동의를 받아두는 것이 좋을 것으로 보입니다. 임대차계약은 등기부상의 소유자와 하시면 되고, 계약 시 가등기권리자의 임대차에 대한 동의를 받아두면 차후 본등기가 되더라도 가등기권리자가 책임을 지게 되니 참고바랍니다. 소유자의 동생분이 위임서류를 가지고 있고 소유자에게 정당한 대리권을 수여받을 경우 동생분과 계약을 하여도 될 것입니다.

가족 중 계약자가 다른 지역으로 이전하는 경우의 보호문제

Q. 결혼을 하여 처와 아들 1명 총 세 식구가 살고 있습니다.그런데 전세 계약할 때 다른 지역에 사시는 아버지께서 전세 계약을 했습니다. 주민등록에는 아버지와 저, 처, 아들 1, 총 4명이 등록되어 있으며, 아버지께서는 다른 지역에 살고 계십니다. 아버지가 주민등록상 주소를 다른 지역으로 이전해도 나머지 3가족은 그대로 살고 있는데 확정일자의 효력에는 영향이 없는지요? 

А. 가족의 경우에 전입신고와 인도(점유, 거주, 입주)판례의 견해이니 문제는 되지 않습니다. 오히려 가족 중의 한 사람은 적어도 그 집에 전입신고가 되어 있고 그 집에서 살고 있어야 합니다. 아래의 판례의 견해를 참고하시기 바랍니다.  가족의 주민등록은 남겨두고 임차인의 주민등록만 일시 이전한 경우 판례는 "주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함하므로 주택임차인이 그 가족과 함께 그 주택에 대한 점유를 계속하고 있으면서 그 가족의 주민등록을 그대로 둔 채 임차인만 주민등록을 일시 다른 곳으로 옮긴 경우라면, 전체적으로나 종국적으로 주민등록의 이탈이라고 볼 수 없는 만큼, 임대차의 제3자에 대한 대항력을 상실하지 아니한다."(대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결). 임차인의 처와 가족만 전입신고 하였을 경우 대항력 인정 여부 대항요건 중 하나인 주민등록에 관하여 판례에 의하면 "주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하고 있는 주민등록이라는 대항요건은 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함한다."(대법원 1996. 1. 26. 선고 95다30338 판결, 1998. 1. 23. 선고 97다43468 판결, 1995. 6. 5.자 94마2134 결정).

건축물대장과 등기부등본에 호수가 없는데요?

Q. 저는 지하에 살고 임대차계약 시 집주인이 호수를 101호로 알려줘서 그대로 집주인과 계약서를 썼습니다. 그런데 문 앞에는 호수가 안 적혀 있습니다. 건물 자체가 건축물대장이나 등기부등본에 호수가 기록되어 있지 않으며 지하는 주차장으로 되어 있습니다. 경매에 넘어갔는데 배당요구서 쓸 때 혹은 나중에 경매가 안 넘어갔을 경우에 지급명령 신청할 때 호수가 문제가 되나요? 동사무소에서는 전입신고와 확정일자를 101호로 받았습니다.  

А. 건축물대장상 용도가 공동주택이 아닌 다가구용 단독주택 (1동의 주택에 출입문을 별도로 설치하는 등 2가구 이상이 독립된 생활을 할 수 있도록 건축되어 있으나 아파트처럼 각호 실마다 구분등기를 할 수 없는 단독주택)의 층 ·호수는 편의상 구분하여 놓은 데 불과하고, 주민등록법 시행령에 기재하도록 규정되어 있지 않으므로 임차인이 전입신고를 하면서 주택소재지의 지번만 기재하여도 주택임대차호법의 보호를 받을 수 있습니다. 지하가 주차장으로 되어 있어도 실제 주거용으로 사용하고 있고 해당번지에 전입신고와 확정일자를 받았으면 주택임대차보호법을 적용받을 수 있고, 배당신청 시 해당번지만 정확히 기재하면 될 것이니 참고 바랍니다.

기간을 1년으로 정했는데 2년을 주장할 수 있나요?

Q. 전월세 계약을 1년으로 요구해 1년 계약에 동의하여 계약을 하였으나 1년 후 월세 인상 요구가 있을 시에 주택임대차보호법에 의해 이를 거부할 수 있는지요?  만약 이를 거부할 수 없다면 불이익을 받지 않고 계약을 해지할 수 있나요?

А. 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) ①기간의 정함이 없거나 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. 주택임대차보호법 제7조 (차임 등의 증감청구권) 약정한 차임 또는 보증금이 임차주택에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. [본조 신설 1983.12.30] 주택임대차보호법 시행령 제2조 (차임 등 증액청구의 기준 등) ① 법 제7조의 규정에 의한 차임 또는 보증금(이하 "차임 등"이라 한다)의 증액청구는 약정한 차임 등의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. ② 제1항의 규정에 의한 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 이를 하지 못한다.
위 규정에 의하면 기간은 1년으로 정했어도 2년을 주장할 수 있으며, 주택임대차보호법 제7조에서는 차임 등의 증감청구권을 행사할 수 있도록 정하고 있습니다. 법정요율인  5%를 초과하지 못하도록 해서 임차인을 보호한다는 것이지 반드시 못 올린다고 할 수는 없습니다. 그러므로 임대인이 증액을 요구 시 법정요율 내에서만 인상을 해주시면 됩니다.

임대인의 과다한 인상액을 거부할 있으며, 그로 인하여 계약을 해지한다면 임대인에게 그로 인한 이사비용 및 중개수수료를 요구할 수 있습니다.임대인과 계약해지에 대한 합의가 되지 않는 경우 남은 1년 동안 살 수 있습니다.

다세대주택에 특정호수만 등기가 안 된 경우

Q. 이번에 보증금 5천만원의 전세 집으로 들어가려고 합니다.등기부등본을 확인해보니 4층 건물에 1~3층에 각 4개의 집(방)은 세를 주고 4층에 주인이 사는데 모두 각각 호수별로 개별등기(구분등기)가 되어있습니다.그런데 제가 들어가려는 호수의 방(304호)만 등기가 안 되어 있었습니다. (101~104호, 201~204호, 301~303호, 401호)는 각각 개별 등기가 되어있고, 각각 모든 등기는 동일인의 명의로 되어있습니다. 등기가 안 된 이 호수(304호)로 전세계약을 하고 확정일자를 받아도 괜찮은 건가요? 주인은 확정일자 받으면 되니까 괜찮다고 하는데 제 생각에는 서류(등본)상에 존재하지 않는 집에 확정일자가 소용이 있을까 하는 생각이 듭니다. 다른 호수는 모두 개별등기를 해놨고 호수별로 토지지분까지 갖고 있는 것 같던데 만약 집이 경매로 넘어간다면 저는 어떻게 되는 걸까요?

А. 이러한 경우 주택임대차보호법의 대상이 되는지 안 되는지의 판단은 하나의 세대를 개조하여 두 개의 호실로 임대를 놓는 경우인지 또는 304호가 다른 세대와 구분된 별도의 물건이지만 단지 미등기 상태인 경우인지의 여부에 따라 다릅니다. 이것을 판단하는 방법은 건축물관리대장상의 면적 계산을 통해 확인하는 약식방법과 도면철을 통해 304호의 위치와 면적등을 정확히 확인하는 방법이 있습니다.
실제로는 하나의 세대이지만 두 개의 호실로 이용하고 있는 경우는 실제로는 303호이거나 다른 호실인데 문패나 표찰만 304호로 구분을 해 놓은 경우일 것입니다. 이러한 경우에 존재하지 않는 304호를 대상으로 한 임대차계약이므로 주택임대차보호법의 대상이 되지 않음에 주의하셔야 합니다. 304호의 권리를 보호해 주기위해서는 해당 호실의 원 세대의 임차인의 권리와 충돌이 발생하기 때문에 304호 임차인의 권리는 보호 받지 못한다는 취지입니다.
304호가 다른 세대와 구분된 별도의 호실이지만 단지 미등기 상태인 경우라면 주택임대차보호법 적용대상은 미등기건물이나 무허가건물도 보호대상이 되므로 해당번지수를 정확하게 기재하세요. 미등기인 304호로 전입신고를 해두셨다가 임대인에게 차후 등기하게 되면 알려달라고 하시고 등기부에 호수가 다르게 기재될 시 동사무소에 특수주소 변경신고를 하시면 될 것으로 보입니다. 전입신고와 확정일자를 받으시면 경매 실행 시 보호를 받으실 수 있습니다.2002. 7. 1.부터 시행된 민사집행법은 본 사안과 같은 미등기건물에 대한 경매신청방식에 관한 규정을 두고 있습니다. 이에 의하면 건축허가를 받지 않거나 건축신고를 하지 아니한 무허가건물에 대해서는 경매신청을 할 수 없도록 하고 있으나, 적법하게 건축허가를 받았거나 건축신고를 마친 건물이 사용승인(준공검사)을 받지 못한 경우에는 부동산경매신청이 가능하도록 하였습니다. 이에 의하면 건축허가를 받지 않거나 건축신고를 하지 아니한 무허가 건물에 대해서는 경매신청을 할 수 없도록 하고 있으나, 적법하게 건축허가를 받았거나 건축신고를 마친 건물이 사용승인을 받지 못한 경우에는 부동산경매신청이 가능하도록 하였습니다. 

즉, (1) 미등기건물의 경우에는 그 건물이 채무자의 소유임을 증명할 서류 및 그 건물에 관한 건축허가 또는 건축신고를 증명할 서류를 첨부하여 경매신청을 할 수 있고(민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서) (2) 공적 장부를 주관하는 공공기관(관할 구청)에 위 서류를 발급받거나 증명해줄 것을 요구할 수 있으며(같은 조 제2항) (3)  건물의 지번, 구조, 면적을 증명하지 못한 때에는 경매신청과 동시에 그 조사를 집행법원에 신청할 수 있습니다.(같은 조 제3항) 이 경우 집행법원은 집행관에게 그 조사를 하게 하여야 합니다. (같은 조 제4항)

등기가 안 된 건물의 계약을 어떻게 해야 하나요?

Q. 지방에 연립 전세가 2,500만원인데 등기부를 떼어보니 건물이 등기가 안 된 건물입니다. 그런데 거기 사는 사람들은 알면서 살고 있으며 건물주가 나중에 전세금도 준다 했다고 합니다. 등기가 안 된 건물이니깐 건물주가 돈을 가지고 잠적하면 어떻게 되나요? 땅주인이 소유권을 가지게 되나요? 

А. 미등기건물이라도 주거용인 경우 주택임대차보호법의 적용을 받습니다. 따라서 님의 경우에도 동사무소에 전입신고를 하고 임대차계약서에 확정일자를 받아두면 앞으로 위 주택에 보존등기가 경료되고 저당권이 설정되어 경매되더라도 저당권자에 우선하여 임대보증금을 우선변제 받을 수 있습니다. 다만, 임대차계약을 체결하기 전에 임대인이 실제소유자(건축물관리대장에 의하여 건물소유자로 확인된 신축 자)이거나 그로부터 임대권한을 부여받을 사람인지 확인하여 보아야 합니다. 등기가 안 된 집이라도 동사무소에 가서 전입신고가 가능한지 확인하시기 바랍니다. 전입신고가 가능하며 전입신고와 확정일자를 받아서 사신다면 전세권 등기를 해놓고 사는 것이나 다름없어서 보증금 보호에 전혀 문제가 없습니다. 건물이 등기가 안 되었어도 땅주인이 건물 소유권을 갖는 것은 아니며 땅주인이 달라도 건물은 건물 주인이 소유자입니다.