전입신고도 하지 않는 세입자는 어떻게 해야 하나요?

Q.경매로 낙찰이 되었을 경우 경매 물건의 등기부 등본 상에는 전세권 설정도 되어 있지 않고 또한 세입자가 배당요청도 없고 세대 열람 시 전입신고도 되어 있지 않는 세입자가 있을 경우 단순히 건물 주인과 임대차 계약만 맺고 살고 있는 경우가 있다면 어떻게 되는지 궁금합니다.
이런 경우에도 낙찰자가 보증금이나 전세금을 내줘야 할 경우가 발생이 되는지 알고 싶습니다.

A.대항력을 취득하는 방법은 2가지가 있습니다.
① 법원에 가서 전세권 "등기"를 하거나
② "전입신고하고 확정일자 받아서 살고" 있는 것입니다.
이런 2가지가 다 없다고 하면 "대항력이 없어"서 낙찰자라도 인수하지 않습니다. 이런 경우는 대항력이라는 제도를 모르거나 다른 집에 전입신고를 해두어야 할 수밖에 없어서 이렇게 아무 것도 안 해놓은 경우입니다.
법은 몰랐다고 해서 용서가 되지 않으니 낙찰자가 인수하지 않아도 되니 걱정할 것은 없습니다.
또한 이런 경우가 발생하면 "나가라"고 요구를 할 수 있습니다. 그런데 쉽게는 나가지 않을 것이니 이사비용(30만원 ~ 50만 원 선)을 주면서 나가라고 하면 보통 많이 그렇게 합니다. 그래도 나가지 않겠다고 하면 법원에 ‘인도명령’을 신청하면 내보낼 수 있습니다. 그런데 인도명령 비용은 상당히 많이 들어가니(얼른 하면 100만원 ~ 200만원) 차라리 이사비용 좀 주면 간단하게 내 보낼 수 있습니다.

권리분석과 은행의 권리신고는 무슨 뜻인가요?

Q. 2006.05.06   채권자 ㅇㅇ은행 개시결정 정본 발송
      03.30   기타 ㅇㅇ은행 권리신고 및 배당요구 신청서 제출
      06.01  압류권자 ㅇㅇ세무서 교부 청구 제출
      06.02   가압류권자 기술신용 보증기금 채권계산서 제출
      06.02   등기소 ㅇㅇ등기소 등기필증 제출
      06.14   가압류권자 신용보증기금채권계산서 제출
     06.29   기타 집행관 사무소 현황조사서 제출
     07.08   기타 ㅇㅇ은행 권리신고 및 배당요구 신청 제출
     08.02   교부권자 ㅇㅇ시 교부 신청서 제출
     08.04    기타 감정 평가법인 감정 평가서 제출
     11.02    교부권자 ㅇㅇ시 세무서 교부 청구 제출

권리분석은 이런 내용으로 합니까?

채권자는 6개월 전에 이사를 갔고 현재는 집이 비어 있는 상태입니다. 주민등록상에는 채권자와 가족만 등재돼 있는 상태인데 은행들의 권리신고는 무엇을 의미하는 것인지 궁금합니다.

A. 권리분석은 등기부 ‘갑’구와 ‘을’구에 어떤 권리들이 있었는지 그 순서를 보고 권리분석 하는 것인데요. 사실은 이것으로 권리분석 하는 것은 정확하지 않습니다. 물론 다 소멸되니 배당을 받으려고 배당을 요구했던 권리자들의 신고 사항들을 얘기하고 있습니다. 경매로 나온 집이니 "채무자"가 살다가 이사를 간 것으로 보여 지구요, 그 가족들이 살았지만 세입자는 아니니 배당요구도 하지 않았습니다. 이사를 간 채무자들은 떠안지 않아도 경매로 ‘소멸’됩니다. 집이 하나가 전체로 나왔다고 하면 다른 세입자들은 없었는지 확인을 해보셔야 합니다.  아무도 배당을 하지 않는 것으로 보아 아무도 없거나 아니면 모두 대항력이 있어서 자신 있으니 아무도 신고를 하지 않았을 수 있을 것입니다.
경매로 나온 물건을 담보로 잡고 은행에서 대출을 해주었습니다. 결국 채무자가 돈을 갚지 않으니 이자나 원금 등을 받기 위해서 경매로 내놓았습니다.
은행은 빌려 준 그 돈을 받기 위해서 권리신고를 한 것입니다. 경매로 은행이 빌려준 돈을 다 받지 못한다 해도 낙찰자가 인수하는 것은 아니니 신경 안 쓰셔도 됩니다. 지금 신고된 중에는 신경 쓸 것이 하나도 없습니다. 모두 배당을 다 받지 못해도 인수할 것은 하나도 없습니다.

경매가 되면 압류나 근저당은 소멸하나요?

Q. <등기부등본>
[갑구 : 소유권에 관한 사항]
1. 소유권보존 / ○○○
2. 소유권 이전 -  신탁 / 2005. 7. 28 / 수탁자 / ×××신탁주식회사
3. 소유권 이전 - 신탁재산의 인계 / 2006. 1. 12 / 소유자 / ×××주택 2번 신탁등기말소 원인 일부 신탁 종료
4. 소유권 이전 - 매매 / 2005. 12. 20 / 소유자 /×××
5. 압류(시 세과) - 2006. 4. 7 / 권리자 / 처분청 구청
6. 압류(세무과) - 2006. 5. 11 / 권리자 / 처분청 구청
7. 임의경매개시 결정 - 2006. 7. 3 / 채권자 / ××조합
[을 구 : 소유권 이외의 권리에 관한 사항]
1. 근저당권설정 - 2006. 1. 12 설정계약 / 채권최고액 금 1억 3,300만원
     채무자 / ×××   근저당권자 / ××조합
궁금한 것은
1. 경매로 낙찰되면 압류, 근저당권 등은 모두 소멸 됩니까?
2. 현재 입주자가 있던데 세입자인지 집주인인지 잘 모르겠는데 낙찰을 받으면 그 사람은 어떻게 되는지, 권리분석이나 세입자 확정 등에 관해서 궁금합니다.
3. 5, 6번을 보면 국가의 세금이 있는데 만약 낙찰을 받으면 혹시나 그 세금을 제가 내어야 하는 경우도 있다던데 사실입니까?
4. 낙찰 후 낙찰자에게 올 수 있는 불이익이나 피해는 같습니까?

A. 1.말소기준권리는 [을]구의 1번 근저당(1. 근저당권설정 - 2006. 1. 12 설정계약 / 채권최고액 금 1억3300만원)입니다. 이 기준권리를 기준으로해서 이보다 빠르면 인수를 해야 합니다. 늦으면 인수하지 않아도 됩니다.
다만, 예고등기나 법정지상권, 유치권은 인수를 해야 하지만 등기부나 현장답사를 통해서 확인해 보시면 될 것입니다.  거의 없을 것입니다.

2.압류나 근저당 등은 소멸합니다. 오로지 배당 받을 목적으로 설정했던 권리들로 배당을 받았으면 사라지는 것이 원리입니다. 위의 열거된 권리들은 모두 소멸합니다.

3. 채무자와 이름이 같으면 세입자는 집주인일 것이니 인수하지 않습니다. 하지만 근저당 날짜보다 더 빠르면 인수를 해야 하니 날짜를 잘 보셔야 합니다.

4. 세금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 배당을 국가가 다 못 받는다고 해도 역시 낙찰자가 책임을 지는 것은 아닙니다. 얼마 되지 않을 것이기 때문에 경매로 다 받을 것입니다. 못 받아도 더 이상 낙찰자에게 추궁하지는 않습니다.
5. 세입자가 말소기준권리보다 빠르면 전세금이나 보증금을 인수를 해야 하기 때문에 그런 것만 권리분석을 잘 해서 낙찰 받으시면 피해가 갈 것은 없습니다. 잘 파악해서 낙찰을 시도해 보시길 바랍니다.   
 

경매로 배당이 어떻게 되나요?

Q. 광주인데요, 4500만원 전세 살던 집이 경매로 넘어가서 현재 1차 유찰되고 2차 매각기일을 기다리고 있습니다.
최저가 1차는 4억 7800만원이었고요 2차는 3억 3400만원입니다.
다 포기하라고 하고 주위에서는 말이 많아서 한 푼이라도 받아보려고 스스로 공부를 하다 여기까지 왔습니다.
유료사이트의 권리분석을 보니 경매비용 330만원
1) 소액변제(1400만원)
2) 말소기준 근저당권 (은행, 약 2억원)
3) 전세권1(5000만원, 주인이 4000만원을 갚아서 1000만원만 배당신청 함)
4) 전세권 1에 대한 근저당권(금고, 2600만원)
5) 101호 임차인(전세 3700만원)
6) 전세권 2(7000만원)
7) 302호 임차인(전세 4500만원) → 질문자
8) 102호 임차인(전세 1600만원, 소액변제 후 남은 임대료)
9) 201호 임차인(전세 4500만원)의 순서로 배당이 되도록 되어 있습니다.

대항력이 있는 자는 지하에 살고 있는 주인 혼자이며 나머지 임차인은 대부분 전입신고하고 확정일자를 받았습니다. 전세권 등기는 했지만 말소기준권리보다 후행해 대항력은 없습니다.
등기부등본의 내용과 확정일자 순대로 순서는 맞게 작성이 돼 있습니다만 국세가 빠져있고, 실제 권리신고 시 신청한 배당신청금액은 고려하지 않았으며 옥탑 방 전세 1500만원은 경매개시 후 전입신고와 확정일자를 받아서 여기에 나타나 있지 않아 금액은 정확하지 않습니다. 

궁금한 것은
1. 집합건물에 대한 등기부가 없는 것으로 봐서 '단독건물'인 것 같은데 단독건물의 경우, 전세권이 건물에 대해서만 설정되므로, 감정가 계산 시 책정된 건물비율(51.14%)에 따라서 전세권자들이 배당을 받는지요?

2. 경매 상태 문서에 나와 있는 경매감정가에서 책정 때 사용한 건물비율, 대지비율, 제시비율은 법원명령으로 감정한 결과인지 사이트 내에서 임의로 책정한 결과인지 알 수 없습니다. 혹시 어느 것인지 아시는지요? 즉, 건물비율이 변동되고, 전세권이 건물감정가 대비 낙찰가로 배당된다면, 3층과 저희 간의 희비가 엇갈리게 되기 때문에, 미리 건물비율이 확정되어 있기를 바라고 있습니다.

3. 말소기준권리와 4000만원 가압류가 같은 은행인데, 은행이 배당을 받을 때는 이 둘은 모두 배당을 받게 되는지(1억 9920만원의 원금인 1억 6000만원 + 4000만원으로 총 2억원 가량) 아니면 원금(1억 6000만원)을 우선 배당받고 가압류 건은 추후에 순서에 따라 흡수배당이 되는 건지 궁금합니다.

A. 전세권은 특별한 보호가 없는 일반법인 민법상의 ‘물권’으로 건물에 전세로 사는 전세권 등기라면 토지에는 배당을 받을 수 없습니다. 보통은 전입신고하고 확정일자를 받고 살고 있는 경우가 있어서 그러면 특별법상으로 경제적인 약자를 위한 주택임대차 보호법이 적용되어 ‘토지’가액에서도 주장할 수 있는 것이 사실입니다. 선순위에 전세권자들이 이렇게 전입신고하고 확정일자 받아서 살고 있다면 또 배당을 청구할 수 있어서 후순위인 님에게 유리하지는 않습니다.

2.집합건물 등기부에서 자세한 사항이 나와 있으니 표제부를 통해서 1동 전체나 대지권비율을 참고하여 나온 것입니다. 특별하게 측량이 잘못되어 등기부에 기재될 것은 아니기에 변동이 있지는 않을 것입니다.

 3. 같은 은행이라도 근저당은 물권이라서 선순위로 우선해서 배당을 받습니다. 그러면  1억 6000만원은 선순위입니다. 가압류는 근저당권과는 달리 담보가 없는 단순한 채권으로 우선변제는 청구할 수 없어서 남은 금액에 대하여는 후순위 권리자와 균등하게 배당을 받을 것입니다. 그러면 가압류 4000만원은 은행이 다 챙겨가지 못해서 후순위 권리자에게는 유리합니다. 유찰이 되어 상당히 많이 불안하실 것 같아서 안타깝습니다. 이렇게 유찰되면 좀 많이 써내서 양호한 물건이라면 4억원 근처에도 충분히 낙찰을 기대해 볼 수도 있을 것입니다.

2500만원 보증금 문제는 없고 월세에서 전세는 가능한가요?

Q. 제가 부산에서 2,500만원에 월세 30만원의 연립으로 집을 알아보는 중입니다. 1. 부동산을 통해서 집을 알아보면 확실히 안전한지 등기부등본도 알아서 떼 주고 나중에 불이익을 보장해주나요? 2. 나중에 월세 주는 게 아까우니 2,000만원 더 생기면 총 4500만원으로 전세 전환이 가능한가요? 이것은 집주인과 상의해야 하나요? 만약 그래도 된다고 하면 계약서를 다시 작성해야 하나요? 3. 등기부등본 내용을 알고 싶은데 등본 안에는 현재 살고 있는 가구별 보증금 같은 게 다 나오는지 아니면 집주인의 근저당 금액만 나오나요? 만약 제가 그 집에 들어간다면 제 이름도 등기부등본에 등록이 되는 건가요?4. 소액임차인에 해당되어 최우선변제로 지역이 부산이면 보증금 얼마까지 해당되는 건가요? 

A.  1. 중개업자를 통해도 반드시 안전한 것만은 아니니 주의는 하셔야 합니다. 문제가 있는데도 중개업자가 문제가 없다고 했을 때에는 손해배상을 청구할 수 있게 됩니다. 그러나 보통의 중개업자가 등기부등본을 떼서 보여주면서 설명해준 부분에 문제는 없을 것이니 나중에 근저당 등으로 경매가 되어 손해가 발생한 것은 중개업자에게 책임을 묻기  어렵습니다. 보통의 집들이 등기부상 근저당 등이 설정되어 있으니 들어갈 세입자가  최종적으로는 들어갈 것인가를 판단해야 합니다.

2. 보통 주인마다 다르니 사전에 그렇게 바꿔줄 수 있는지를 집주인과 합의하시고 들어 가셔야 합니다. 월세 받으려는 생각에 내놓은 경우가 많아 안 된다고 하는 집주인도 있습니다. 계약 시 전세전환이 가능한지를 먼저 확인해 보시고 그리고 계약서에 써달라고 해야 합니다.

3. 세입자가 전세권 등기를 하면 등기부에 전세금이 얼마라고 나옵니다. 그런데 전세 사는 사람에게 집주인이 거의 등기는 잘 해주지 않으니 거의 보기 어렵다고 봅니다. 보통은 전입신고하고 확정일자를 받아서 살고 있을 것이기 때문에 등기부에 안 나와도 지금 세입자가 몇 세대 있는지 보시면 전입신고나 확정일자는 받아서 살고 있을 것으로 보이므로 님 보다 선순위로 보아야 합니다. 

4. 최초 근저당 설정일이 2001년 9월 15일 이후라면 부산은 3500만 원 이하에 1400만원까지 선순위에 근저당이 있어도 전입신고만 하고 살고 계시면 최우선변제로 배당을 받을 수 있습니다. 그러므로 보증금 2500만원은 소액보증금으로 1400만원은 근저당보다 우선해서 배당을 받을 수 있습니다.