낙찰받을 경우 인수할 것이 있나요?

Q. 연립주택이 경매로 나왔습니다.
1. 전세권 설정 2003. 2. 26. 3000만원
2. 가압류 2003. 3. 3. 2200만원
3, 가압류 2003. 5. 12. 1800만원
연립의 현재 시세가 5000만원인데요, 3500만원에 신고를 하려고 합니다.

제가 낙찰될 경우 3500만원만 지급하면 되나요? 아니면 전세금 3000만원에 대해서 낙찰자가 내줄 책임을 져야 하나요?

A. 말소기준권리는 2003년 3월 3일의 가압류가 됩니다.
그런데 전세권자가 1996년 전입신고하고 살고 있다면 말소기준권리보다도 선행하여 대항력이 있습니다. 그리고 여기에다 전세권 등기가 2003년 2월 26일이면 가압류보다는 더 빨라 역시 대항력이 있습니다. 여러모로 보더라도 전세권자가 배당요구를 하지 않는다면 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.
만약 3500만원에 들어가신다고 하면 전세금은 4000만원이므로 이를 떠안아서 결국은 7500만원을 주고 사는 것이나 다름없으니 잘못사신 것입니다.
다만, 전입신고는 하고 있지 않고 전세권 등기만 하고 있는 상태에서 배당요구를 했다면 다 받지 못해도 나간다는 소리이니 그러면 3500만원 외에는 책임질 것은 없습니다.
하지만 전입신고하고 살고 있다고 하면 배당요구를 해도 다 못 받은 것은 낙찰자가 책임을 져야 합니다.
  선순위 저당권이 있는 경우 인수할 것이 있나요?

Q. 빌라를 경매로 낙찰 받을 경우 문제가 될 만한 것이 있을지 궁금합니다.
1997-3-21 저당   4500만원  회사
1999-2-19 가압   1700만원
1999-2-22 가압   3000만원
1999-8-17  가압  2900만원
1999-9-6   가압   500만원
임차인 내역
2005-1-24 임차권 최○○ 외23300만원 전입 1996.11.15 확정: 1997-2-17
최○○ 전입 1996-11-15  확정  1997-2-17  배당  2006-7-10  보증금 3300만원
점유   1996-11-1  최○○, 박○○, 용○○의 권리신고임

A. 말소기준권리는 ‘저당권(1997-3-21 저당 4500만원 회사)’으로 임차인 이 말소기준권리보다 선행해 전입신고(전입 1996-11-15)하고 인도(점유   1996-11-1  최, 박, 박의 권리신고) 받아 살고 있었기 때문에 대항력(96년 11월 16일)은 있습니다.
이론적으로는 배당을 다 받지 못하면 낙찰자에게 대항할 수 있습니다. 하지만 순위가 빨라서 우선변제로 다 받을 것이 예상됩니다. 그리고 나머지 저당권이나 가압류 등 권리는 변제를 다 받지 못해도 소멸되는 권리라서 특별하게 신경 쓰실 것은 없습니다. 최악의 경우는 임차인이 배당을 다 받지 못하는 경우에 낙찰자가 전세금을 다 떠안아야 한다는 상황을 제외하고는 없습니다.

 권리분석과 인수할 것이 무엇인가요?

Q. 권리분석을 좀 해주세요. 아래와 같은 물건을 낙찰 받게 되면 낙찰자가 인수할 것이 뭐가 있나요?

갑구
가압류 2004년 10월 5일 접수 2004년 10월 1일 가압류 결정 청구금액2억 7100만원
압류 2005년 3월 30일 접수 2005년 3월 28일 압류 공단
을구
근저당 설정2003년 11월 7일 접수 2003년 11월 7일 설정계약  1억 3000만원

A. 말소기준권리는 2003년 11월 7일에 설정된 ‘근저당’으로 근저당보다는 빠른 세입자가 있다고 하면 인수를 해야 할 것입니다. 매각물건명세서에 세입자들에 관한 사항이 개략적으로 나와 있을 것인데요, 이 날짜를 기준으로 해서 전입신고하고 살고 있는지를 잘 확인해 보셔야 할 것으로 보입니다.
가압류나 압류는 인수할 것이 아니니 신경 쓰지 않으셔도 되겠지만 4층 빌라면 경제력 있는 세입자가 거주하고 있을 것으로 보이지만 지금 현재 써주신 것에 대해서는 언급이 전혀 없어서 인수 여부를 판단하기는 어렵습니다.
아무래도 말소기준권리보다도 먼저 전입신고와 입주가 돼 있어서 대항력이 있기 때문에 배당요구를 안한 것인지 직접 현장을 답사해서 세입자에게 물어보셔야 할 것입니다.

  많은 가압류와 압류가 있는 부동산의 권리분석은 어떻게 하나요?

Q. 경매에 참가해보려는데 많은 가압류와 압류가 설정된 부동산의 권리분석을 어떻게 해야 하는지 도움을 주셨으면 합니다.

(갑구)
1. 가압류 2004. 12. 24 2004. 12. 22 금액 1억원 기금
2. 가압류 2005. 1. 3 2004. 12. 29 금액 4000만원 은행
3. 가압류 2005. 3. 3 2005. 2. 25 금액 3500만원 은행
4. 압류 2005. 11. 10 2005. 10. 26 권리자 서울특별시
5. 강제경매개시결정 2006. 2. 17 2006. 2. 15 기금
6. 가압류 2006. 3. 24 2006. 3. 21 금액 94. 5. 11. 5. 19 기금
7. 압류 2006. 5. 3 2006. 5. 8 권리자 국세청

A. 가압류나 압류가 많이 설정돼 있어도 말소기준권리만 찾아내면 간단하게 해결할 수 있습니다. 말소기준권리보다 선행하면 인수를 해야 하며 말소기준권리보다 후행하면 소멸돼 인수하지 않습니다. 말소기준권리는 1순위의 가압류(1. 가압류 2004. 12. 24)로 모든 권리는 경매로 소멸됩니다. 세금이 밀린 압류도 경매로 소멸하게 됩니다. 이 말소기준권리보다 선행하는 주택임차인이 있는지만 현장답사를 가서 조사하시면 됩니다. 그리고 순위에는 상관없이 유치권, 예고등기, 법정지상권은 소멸하지 않으니 이런 것들도 현장답사를 통해서 조사를 해봐야 합니다.

가등기가 있는데 전입신고하고 확정일자 받으면 되나요?

Q.근저당 후에 전입신고하고 확정일자를 받아서 전세로 3000만원에 살고 있습니다. 기간이 끝나가기 2개월 전에 집주인에게 재계약 의사 없음을 통보했습니다. 2006년 9월에 전세금 반환에 대하여 내용증명을 발송했습니다.
99년 농협 근저당권 설정 3000만원
03년 9월 (근저당권 채권최고액 1200만원으로 변경)  확정일자만 받음
06년 9월 경매개시 - 농협
06년 9월 가압류 - 의료보험공단
2006년 10월 경매, 가압류 해지
06년 10월 25일 소유권 이전. 매매. A씨 거래금액 5,600만원
06년 11월 23일 소유권 이전가등기. 매매 예약 B씨
지금 상태는 이렇습니다. 전 집주인하고는 연락이 되지 않았습니다. 매도가 됐는데 현소유자의 연락처도 알 수가 없습니다. 현 소유자 A씨한테 등기상의 주소로 전세금을 반환해달라고 내용증명을 보냈습니다.

1. 내용증명을 보내고 바로 전세금 반환청구소송을 할 수 있습니까?
만약 A씨가 내용증명을 받지 못할 경우는 어떻게 하죠?
등기상의 주소로 찾아가봤는데 사람이 없었습니다.
2. 소송을 해서 경매로 넘어갈 경우 제가 낙찰을 받으면 가등기는 어떻게 되고 B씨가 본등기를 하면 낙찰은 소용이 없게 되는 건가요?
3. 집주인이 바뀌는 것과 세입자는 상관이 없다고들 하는데 가등기가 마음에 걸립니다. 확정일자만 가지고 있으면 괜찮습니까?

A.1. 내용증명을 받지 못하는 것과 소송을 별개의 문제로 보니 가능합니다. 하지만 소송을 하겠다는 문서가 "도달"이 되지 않으면 재판은 진행을 하지 못합니다.
2. 매매가 진행되고 있어서 가등기가 되어 있습니다. 이 가등기는 최선순위의 93년 근저당이 말소기준권리가 자리 잡고 있는데 그 후에 후순위로 가등기가 된 것이니 가등기는 보호를 받지 못합니다. 경매가 되면 말소기준권리 밑으로 모두 촉탁으로 소멸되어 없어집니다. 낙찰로 모두 가등기도 소멸하니 본등기를 할 수 있을 것이라는 걱정은 하실 필요가 없을 것입니다.
 3. 맞습니다. 전입신고만 하고 살고 있으면 주인이 바뀌더라도 세입자의 전세금을 그대로 떠안고 사는 것이니 새로운 매수인이 전세금은 책임을 져야 합니다.

가등기 때문에 전세금에 문제가 발생할 수 있나요?

Q. 권리관계 없는 집에 2년 계약으로 1600만원에 전입신고하고 확정일자를 받았습니다. 은행 대출은 1300만원이 있으며 집주인은 A에게 매매예약의 가등기를 해줬습니다. 계약기간이 만료했는데도 보증금을 내주지 않아서 ‘보증금반환청구의 소’를 제기해서 승소한 상태입니다. 궁금한 점은 강제경매를 하여 제가 낙찰을 받는다 하여도 가등기가 소멸 안 되면 소유권을 취득할 수 없습니까? 방법이 없으면 어떻게 보증금 문제를 해결해야 하나요?

A. 전입신고와 확정일자가 2004년 5월에 ‘선순위’로 있어서 나중에 2005년 11월에 설정된 ‘근저당’보다는 앞서서 ‘대항력은 있는’ 상태입니다. 그래서 전세금을 못 받고 집을 비워주어야 한다는 걱정은 없습니다. 하지만 염려하시는 것처럼 낙찰을 받으신다고 해도 가등기가 근저당보다도 선순위인 것이 대항력이 있어서 결국 갑이 본등기를 해 낙찰을 받는다고 해도 소유권을 잃습니다. 결국은 경매를 신청하시고 낙찰은 받지 마시고 전세금만 받아서 나가시거나 가등기권자와 합의해서 3300만원 줄 테니 가등기를 말소하는 것보다는 "이전해 달라"고 해야 할 것입니다. 여기까지 해결하셨으면 ‘합의해서’ 가등기 권리자를 ‘채권자 대위하는 방법으로’ 소유권 본등기를 해서 소유권을 취득할 수 있습니다. 그런데 그 집에 또 근저당까지 끌고 간다면 금액은 더 커지니 가등기만 해결한다고 끝나는 것은 또 아니네요. 경매로 나가지 않으려면 1300만원도 갚아야 합니다. 가등기 권리자가 동의를 안 해주면 ‘전세금 받고 그냥 나가는 방법’말고는 별다른 방법은 없을 것으로 보입니다.

낙찰을 받으면 가등기를 안고 가야하고, 경매를 신청하기 전에는 근저당 1300만원까지도 해결해야 합니다. 그러면 집값이 6200만원이 되는 것과 같습니다. 굳이 낙찰을 받으실 이유가 없고 전세금 받고 나가시는 것이 가장 현명한 방법으로 보입니다.

전입신고나 전세권 등기를 안했을 경우 보호가 안 되나요?

Q. 2년 계약으로 보증금 2000만원에 살고 있습니다. 그런데 처음 입주할 때부터 제가 전입신고와 확정일자를 받지 않고 계약이  끝난 날 그냥 주인과 구두 상으로 2년 더 연장하자하고 재계약 없이 지금까지 살고 있습니다. 물론 전세권설정도 하지 않았습니다. 그런데 2월에 법원 조사원이 나와 집이 경매 중인걸 알았고 부랴부랴 전입신고 했고 계약기간이 끝난 계약서로는 확정일자를 받을 수 없다고 합니다.

경매개시결정일자는 2007. 4. 13일인데 A인 제가 5월에 전입신고를 했는데  법적 보호를 받을 수 있는지 궁금합니다. 경매 사이트에서 알아봤는데 임차인으로 올라가 있던데 그럼 법적인 보호 받을 수 있는지요?

A. 최소한 전입신고는 경매개시결정 등기일 전에는 되어 있어야 보호를 받습니다. 현재 상황으로는 안타깝게도 2000만원은 소액보증금이기는 하지만 최우선변제의 보호는 받을 수 없습니다. 선순위 권리자들에게 배당이 되고 나머지가 있으면 배당이 갈 것이기에 ‘배당요구 종기일’까지 늦지 않도록 권리신고는 해두시길 바라겠습니다. 전입신고는 되어 있으니 임차인으로서는 나와 있지만 대항력은 없는 임차인으로서 보호에 크게 문제가 될 것이라서 걱정됩니다.