말소기준권리와 배당을 알려주세요.

Q. 부동산 경매 시 소멸기준권리라는 것과 배당에 관한 질문입니다.
시가가 7억 원짜리 아파트가 있는 근저당, 전세금, 가압류가 있습니다.

2003. A은행 근저당 : 1000만원
2004. 전세권(전입신고 + 확정일자) : 3억원
2005. A은행 근저당 : 3억원
2005. 가압류 : 3억원이 있습니다.

이런 집이 5억원에 경매되면 A은행이 3억 1000만원 가져가고 세입자와 사채 채권자가 1억 9000만원을 반씩 나눠 가진다는데 사실인가요?

A. 질문 1. 부동산 경매 시 소멸기준권리
1. 말소기준권리는 2003년 근저당이 말소기준권리입니다.
2. 이 권리를 기준으로 위로는 살아남고, 아래는 모두 소멸하게 됩니다.
   이 사례로는 인수할 권리는 없습니다.

질문 2. 이런 집이 5억원에 경매되면 어떻게 되나요? A은행이 3억 1000만　원을 먼저 가져가고 세입자와 가압류권자가 1억 9000만원을 반씩 나눠 가진다는데 사실인가요?

 확정일자를 받은 세입자는 왜 뺐는지 이해가 되지 않습니다.
 전입신고나 그 집에서 살고 있지 않는 문제점이 없으면 아래와 같이 그대로 배당이 됩니다.
 5억원이면
1순위 : 2003. A은행 근저당 1000만원
2순위 : 2004. 전세 확정일자 3억원(전입신고와 입주 2가지는 있다고 전제)
3순위 : 2005. A은행 근저당 3억원  중 1억 9000만원  :  배당 종료
        2005. 집주인 사채(가압류) 3억원
        2006. 집주인 부도 -> 경매
확정일자만 받아놓고 "전입신고나 살고 있지(인도) 않으면" 확정일자를 받은 세입자는 빼고 배당이 되는 것은 맞지만 그런 사유가 아니면 위와 같이 배당이 됩니다.
전입신고에 문제가 있으면 가압류권자와 안분하는 것은 맞습니다.

       
임차인의 인수에 어려움이 있나요?

Q. 인천의 연립인데요. 고수님께서 권리분석을 해주셨으면 좋겠습니다.
 
등기부등본상에는
1. 압류일자 : 200０. 1 . 17 (권리자 인천광역시 계양구청장)
2. 근저당권 설정 : 2000. 7. 31 (3640만원)
이렇게 나와 있습니다. 임차인이 있는데 확정일자를 받지 않았다면 명도에 어려움이 있을까요?
 
A.1. 근저당도 있기는 하지만, 등기부등본 상에 순위가 더 빠른 압류가 말소기준권리 입니다.
이 날짜를 기준으로 해서 세입자가 이 날짜보다 더 빨리 전입신고하고 살고 있을 경우 전세금이나 보증금을 다 못 받은 것은 낙찰자가 책임을 져야 합니다. 반대로 세입자가 이 날짜보다 후에 들어와 전입신고를 했다고 한다면 인수하지는 않습니다.
2. 이 둘만 "매각물건 명세서" 상에 나와 있었다면 세입자가 없이 소유자만 살고 있었거나 아니면 세입자가 전입신고를 아주 빨리 해놓았으니 배당요구를 하지 않고 눌러서 살다가 낙찰자에게 돈을 받아서 나가겠다는 2가지 의미로 파악해 볼 수 있습니다.
이렇게 "대항력이 있는" 문제가 될 수 있는 세입자가 있을 수 있으니 입찰에 참여할 사람이 직접 집에 가서 세입자에게 전입신고를 언제 했는지를 물어보셔야 합니다. 소유자가 살고 있으면 대항력이 없기는 하지만 가스통을 붙잡고 있을 것이니 이사비용 정도를 주시고 내보낼 생각을 하셔야 합니다.

 
 전세금 반환 소송을 해야 할까요?

Q. 제가 지금 전세로 살고 있는 아파트의 조건이 다음과 같은데, 경매를 진행하는 것이 옳은 일인지 궁금합니다.
1. 거주지 : 대전광역시 소재 아파트
2. 매매시세 : 9500만원
3. 전세금 : 6500만원 / 입주 : 2004. 10월
4. 순위권 :
     1순위 : 은행권 근저당 최고액 2760만원
     2순위 : 전세 6500만원
     3순위 : 신용보증 가압류 1000만원
  총합 : 1억 260만원
가압류 때문에 전세도 나가지 않고 전세만료가 되어 내용증명을 보내도 소식도 없고 집주인은 손해 볼일이 없다고 생각하는지 마음대로 하라고 합니다.
단순히 계산해 봐도 1순위와 2순위가 9260만원이기 때문에 거의 집값과 같은데, 법원 경매 비용, 세금을 내고라도 이 집을 경매 진행하는 것이 옳은 것일까요? 아니면 어떤 방법을 취하는 것이 좋을까요.

A.  생각하고 계시는 것처럼 경매가 진행되면 일부는 전세금을 못 받게 될 것입니다.
시세 9500만원의 70% ~80%선으로 낙찰될 것을 예상하면 약 7000만원선에서 낙찰이 될 것입니다. 근저당이 선순위라 2760만원을 마저 빼면 4천만원선밖에는 남지 않습니다. 그러면 2500만원은 최소한 못 받을 가능성이 큽니다. 경매를 오히려 진행하면 손해가 날 수 있습니다. 그렇다고 부동산 사무실에 집을 내놓아도 나가지를 않을 것이니 오도 가도 못하게 되었습니다.
지금의 상황에서는 그래도 살다가 집이 나가기를 기다리는 수밖에는 없을 것으로 보입니다.   

 하루 앞서서 전입신고한 주택임차인은 대항력이 있나요?

Q. 연립주택 법원 경매에 참여 하고자 하는데 등기부 등본상은 아래와 같습니다.
2000년 1월 1４일 소유권 보전
2000년 1월 15일 근저당권 설정(은행)
2000년 5월 20일  가압류 박○○ 
2004년 11월 24일 임의 경매 개시 결정 (은행)
2004년 7월 13일 주택임차권(범위 건물의 일부 임대차 계약 일자 2002. 5. 3 / 주민등록일자 2000. 1. 14 / 점유개시일자 1999. 10. 15 / 확정일자 2002. 5. 4 /임차권자 이○○

1. 병합 사건으로 가압류 박○○와 은행이 경매 신청한 연립인데요, 위 아파트에 응찰 하여 낙찰 받을 경우 아파트 임차권자는 어떻게 대응할 수 있습니까?

2. 점유 개시 일자와 주민등록 일자가 최초 근저당 보다 빠릅니다. 이럴 때에는 어떻게 판단해야 하나요?

A. 1. 말소기준권리는 2000년 1월 15일 설정된 "근저당권"입니다. 그런데 세입자의 대항력은 2000년 1월 15일 "0시"(주민등록일자 2000. 1. 14, 점유개시일자 1999. 10. 15 설정)로 시간상으로 앞서 대항력이 있습니다. 결국 보증금이나 전세금을 다 받으면 문제는 없지만, 다 못 받으면 낙찰자가 인수를 하여야 합니다. 또한 확정일자는 2002년 5월 4일로 우선변제의 순위가 늦어 가압류와 안분배당에 들어가게 생겼습니다.
       결국은 화려한 근저당권 등으로 인해 낙찰자에게 손 벌릴 수밖에는 없을 것으로 보입니다.

2. 아무래도 사용승인이 떨어지기 전에 먼저 입주해서 살고 있었을 것입니다.
그래서 전입신고를 하지 못하다가 등기부 만들어지면서 그 때 전입신고를 하였을 것이니 시기적으로 딱 맞습니다.  이상할 것이 없어 보입니다. 대항력 있는 세입자로 인하여 결국은 낙찰자가 인수해야 할 것으로 보이는 물건이라 한 두 번의 유찰을 거치게 될 것이니 굳이 처음부터 많이 써낼 이유는 없는 물건입니다.

등기부가 깨끗한 경우 전세금을 다 받을 수 있나요?

Q. 제가 궁금한 것은 전세를 들어가 있는 집에 세입자가 3명이 있는데 모두 7000만원이며 전입신고하고 확정일자를 받아놓았습니다.
그 집에는 전세권이나 근저당 설정 등 아무 것도 없이 깨끗한 상태에서 3가구가 들어갔는데 경매로 넘어가게 되었습니다.
세입자가 3명인데 경매에 집이 넘어가서 1억에 낙찰이 되었습니다.
이럴 경우에 저희 집은 전세금을 못 받는 건가요? 3집 다 대항력이 있나요? 아니면 낙찰자에게 전세금을 다 받을 수 있는가요?
A. 만약 들어갈 때 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 양도담보, 매도담보, 경매개시결정등기가 없던 상태로 들어가면 "전입신고하고 살고 있으면" 대항력이 있습니다.
만약 위의 예처럼 3세대의 전세권자가 전세로 건물에 들어갔을 때 근저당 등이 없었다면 "대항력이 있어서" 1억원에 낙찰이 되어도 결국은 못 받은 전세금은 낙찰자에게 청구할 수 있습니다. 2번째와 3번째로 세 들어갔다면 경매로는 받을 돈이 없어도 대항력이 있어서 낙찰자가 그 전세금을 떠안아야 합니다. 그래서 결국은 전세금을 다 받아서 나갈 수 있습니다. 그리고 처음에 들어올 때에는 근저당 등이 없다가 "전입신고하고 입주한 다음 날"에 근저당이 설정된다고 하더라도 역시 대항력이 있어서 결과는 똑 같습니다. 다 못 받은 전세금은 낙찰자에게도 대항할 수 있도록 주택임대차 보호법으로 다 보호가 됩니다. 그래서 처음에 들어갈 때 근저당이 없다면 보호를 받을 수 있습니다. 하지만 근저당 등이 있는 것을 보고 들어가면 전세금을 다 받고 나오지 못해도 결국 대항력이 없어서 집을 비워주고 나와야 합니다.

경매된 경우 임차인을 인수해야 하나요?

Q. 제가 본 물건은 아파트인데요, 임차인이 두 명이에요.

1.  등기부등본권리
  1998. 2. 7  근저당권  1900만원 은행
  1998. 3. 7  근저당권  1700만원 은행
 2. 임대차관계
(1) 김○○ 전입 1997. 8. 2  1250만원(월 20만) (건물의 전부, 확정 1997. 07. 21임차권자
(2) 이○○ 전입 2004.10.05 1300만원(전부. 확정 2005. 04. 01, 배당신청 2005. 06. 27, 점유 05. 3. 31 ~ 06. 3. 30)

1. 같은 아파트에 임차인이 2명인데, 한명은 전입일이 빠르고 한명은 늦습니다.만약 낙찰을 받게 된다면 전세금을 빼줘야 하나요? 혹시 빼줘야 한다면 누구한테 줘야 합니까?
2.임차인이 2명이면 누가 배당신청을 합니까?
3. 만약 전대해준 상황이라면 낙찰을 받았을 경우 전세금은 누구에게 주게 되나요?
4. 전입일은 2002. 2. 14인데 확정일은 1998. 3. 6이고 점유일은 97. 6. 11 ~ 2. 6. 10 인데 이것은 어떤 날짜를 기준으로 봐야 하는 건가요?

A 1. 말소기준권리는 "저당권(1998. 2. 7)"입니다. 이 권리를 기준으로 해서 선순위에 있는 임차인 "김ㅇㅇ"씨는 저당권보다도 빠르니 전입 1997.08.02  1,250만원(월 20만원)의 임차인은 보증금을 다 못 받으면 이를 인수해야 합니다.
 2.  97년에 들어온 세입자는 배당요구를 할 수도 있고 안할 수도 있습니다.
말소기준권리 후에 들어온 2004년(10.05 1300만원)에 전입한 이ㅇㅇ씨는 배당요구를 안하면 권리 포기로 보기 때문에 요구를 할 수밖에는 없습니다.
3.1997년에 들어온 세입자가 배당요구를 안했으면 1250만원은 모두 인수해야 합니다. 배당요구를 해서 다 받았다면 인수할 필요가 없고, 다 못 받으면 못 받은 금액을 전부 인수해야 합니다.
4. 이 건물에 들어온 시기는 97년, 전입신고는 2002년 2월 15일이라면 효력은 2002년 2월 16일 0시로 대항력은 없습니다. 저당권이 98년 2월 17일보다 후에 효력이 발생하니 그렇습니다.  전입신고를 사정에 따라 늦게 할 수 있고요, 확정일자는 이렇게 잘 모르고 늦게 받아뒀거나 잃어버려 다시 받을 수도 있으니 이렇게 시기가 다를 수 있습니다. 선순위라서 임차인이 배당요구를 안한 것으로 보이는데요, 그러면 끝까지 살다가 나간다고 할 수 있으니 그 집에 가서 직접 세입자에게 물어보고 해서 잘 알아보셔야 합니다.
그 외에는 인수할 권리가 없는 것으로 판단됩니다.