Q. 아파트인데 권리 분석 도움 좀 부탁합니다.
경매가 : 1억 3000만원 
등기부상 권리관계
1995. 09. 21 : A 은행 1560만원  저당권
2001. 07. 03 : B 은행 5720만원  저당권
2002. 09. 27 : C 은행 3900만원  저당권
2005. 08. 01 : 이OO  금액은 나와 있지 않으나 소유권 이전청구 가등기라고 기재 - 채권 계산서 제출
2005.12.06 : OO시 압류
2005. 12. 23 : 국민건강보험공단 압류
2005. 12. 26 : 아파트 관리사무소에서 349만원 가압류 -배당 요구서 제출
2006. 07. 01 : OO시 세무서 압류
2006. 07. 18 : A 기업 330만원 가압류 -배당 요구서 제출

1. 제 개인적으로 분석해 보면 가등기가 되어 있으나 저당권보다 권리일이 늦기 때문에 문제가 없을 것으로 보이는데, 맞나요? 

 2. 감정가는 1억 3천이고 선순위 은행 부채 금액이 총 1억 1180만원이나, 은행에서 청구한 금액은 1억 600만원밖에 되지 않습니다. 나머지 580만원에 대한 것은 은행에서 포기한 것인지요? 

3. 시나 공공기관 체납액은 저당권 권리보다 우선한다고 알고 있는데, 맞는 지요? 각 기관에 체납액을 확인코자 했으나, 역시 개인정보 보호 때문에 확인 불가라는 통지만 받았습니다,
이런 경우 은행의 임의 경매로 나온 물건인데, 체납액을 공공기관에서 우선 배당한다면 은행에서 청구한 금액을 전액 다 배당받지 못할 것인데, C은행의 3순위 배당 금액의 손해는 낙찰자에게 전가되지 않는 것이 맞는 지요? 

4. 아파트 관리비 미납 금액이 가압류 설정 때보다 훨씬 불어나서 현재는 600만원 이상을 상회하고 있습니다. 낙찰 받을 경우 가압류된 금액만 변제하면 되는 것인지 현재까지의 연체 금액을 변제해야 되는 것인지요? 

5. 마지막으로 시나 공공기관에서 압류한 금액을 알 수 없는데, 어떻게 이런 물건이 경매로 나올 수 있는지 의심스럽습니다.  자칫 잘못하다간 체납금액이 은행저당금액의 50%에 육박할 수도 있는데, 이런 물건은 포기 하는 것이 나을까요?

A. 1. 말소기준권리 후에 설정되어 있으니 경매가 완료되면 촉탁으로 소멸하게 됩니다.

2. 실제 채무액은 최고액보다는 적을 것입니다. 나중에 연체할 것에 대비해서 대출금액의 120~ 130%를 잡아서 그렇습니다. 포기할 이유가 없습니다.  실제 채무액이 1억 600만원입니다.

3. 그렇지 않습니다. 경매로 국세를 다 못 받았다고 해서 낙찰자가 책임지지는 않습니다.

4. 보통은 아파트 관리비 미납도 경매로 끝납니다. 그런데 현실적으로는 낙찰자보고 나머지를 내라고 하면서 수도를 끊는다는 등 협박을 합니다. 그것도 책임을 질 생각을 해야 합니다. 판례는 공용부분 말고는 책임지지 않는다고 했는데도 현실적으로는 이런 소리를 하니 살려면 어쩔 수가 없습니다. 나중에 다시 관리사무소를 상대로 소송을 제기해서 받아내야 한다는 결론입니다.

5. 보통 국세나 지방세는 잘 알려주지 않아서 모를 수 있습니다. 국세라고 하더라도 경매로 소멸하고 낙찰자가 책임질 것이 아니니 낙찰을 포기할 이유가 없지요. 그리고 국세는 많지 않습니다.

공동저당이 설정되어 있는데 전세 들어가도 될까요?

Q. 지방에 신축 연립인데 부동산 아저씨 말로는 건물 매매가가 7억 8000만원 정도 한다고 합니다. 선순위로 근저당 2억 8600(농협)만원, 1억 5000만원(은행)이 선순위로 근저당권이 설정되어 있습니다.
질문 사항입니다.
 집은 총 17세대이며 전세는 5가구 나머지는 보증금 300만원에 월세방입니다. 제가 들어갈 집은 3xx호이며, 전세금 5000만원입니다. 전세권설정을 해 주신다고 합니다. 근저당권설정이 건물과 토지에 공동으로 되어 있던데 어떻게 됩니까? 저희 전세권설정을 하게 되고, 전입신고와 확정일자를 받게 되면, 저희 전세보증금은 보장을 받을 수 있는지 궁금합니다.
 
A. 전세권 등기를 하거나 전입신고나 확정일자를 받아도 순위를 앞서갈 수 있는 방법은 없으며 전세금이 안전하다는 것과는 별개입니다.  전세권 등기를 하면 안전하게 전세금을 받을 수 있을 것이라는 생각은 하지 마셔야 하구요, 집값과 먼저 들어온 세입자의 보증금이나 전세금을 모두 따져 보셔야 합니다. 지방이라서 5000만원으로 들어가신다면 최우선변제를 받을 수 있는 금액은 아닙니다. 그러면 확정일자의 날짜로 순서를 기다려서 받으셔야 하는데, 순위가 가장 후순위입니다. 또한 선순위로 근저당 2억 8600만원(농협), 1억 5000만원(새마을 금고)은 우선순위로 빼야 합니다. 공동저당이니 채권금액 2억 8600만원은 동일한 금액으로 토지나 건물에 모두 담보로 설정돼있다는 것입니다. 여기에 전세금 5000만원 정도로 5가구이면, 2억 5000만원에 보증금 300만원이 9세대이면 최우선변제로 2700만원은 선순위가 되니 총 2억 7700만원을 빼야 합니다. 선순위 금액만 따져도 7억 1300만원은 될 것으로 보입니다. 시세 7억 8000만원 정도는 경매로 나오면 시세의 60%~80% 정도를 예상하셔야 하는데요, 경매비용까지 몽땅 빼면 연립이라서 약 70%선으로 5억 5000만원 정도로 낙찰이 예상됩니다.
 현재 상황으로는 선순위 금액이 많아서 기다려봐야 전세금 5000만원을 전부 받기가 좀 어렵습니다.

권리 분석
(1) 계약을 하시지 않으셨으면 권하고 싶지는 않습니다. 감액등기를 한다고 해도 의미가 없어 보여서 들어가지 않으셨으면 합니다.
(2) 계약금 치르고 현재 입주를 하실 것이라면 현재는 전세금은 못 받는 상황으로 위험성을 안고는 있습니다. 단, 계약을 하셨다면 이런 사항들만 염두에 두시면 될 것으로 보입니다.
(3) 경매에 들어가기 전 별 문제 없이 전세가 끝나는 세대가 있으면 위험성은 많이 줄어들기는 합니다.  하지만 금액이 커서 여전히 문제가 됩니다.

건축법 위반에 대한 부동산 권리분석
Q. 경매로 나온 물건인데 아래와 같이 권리가 설정되어 있습니다.
선순위 저당 2002/09/06 9억 1000만원  은행 / 인천 중앙
압류 2003/01/23   구 /세무1과
저당 2003/01/29 1400만원   아무개
가압 2003/02/08 2060만원   백OO
가압 2003/ 02/08 271만원    김OO
가압 2003/02/08 1370만원   천OO
가압 2003/03/28 2000만원   하OO
압류 2003/03/29  서울시 / 세무1과
가압 2004/02/23 1425만원 유OO
임의 2005/03/24  XX은행 / 개인여신관리팀
청구액 :  8억9644만4405원
압류 2005/09/01  노원구
강제 2006/02/01 
임차인 내역
전입 2002/06/08 7000만원 이OO 전부
확정 2002/06/08  배당신청요구 2005/04/16
- 배당요구종기일 : 2005/08/30
특성 면적에 2002. 10. 21 위반건축물표기요청(5층 전층 약 120㎡ 무단 증축)이라고 되어있네요.
2004. 11. 17 위반건축물 표기(5층 주거 12㎡ 무단 증축)
 
2종 일반주거지역(7층 이하)로 나타납니다. 유찰이 많이 되었는데 이 물건 경매 들어가도 될까요? 위반건축물표기요청 저 내용은 뭔지 모르겠습니다. 제가 경매낙찰 받으면 임차인에게 보증금이나 전세금을 내 줘야하나요?  이 물건 권리를 분석 해 주세요.
 
A. 경매로 나온 건축법상 맞지 않게 건물을 무단으로 올려서 문제가 되고 있다는 것을 의미합니다. 나중에 건물을 낙찰로 소유하게 되어도 철거명령이나 이행강제 금이 부과될 것입니다. 취득을 하면 골치만 아프니 다들 째려만 보고 있는 이유가 있습니다.

말소기준권리는 최선순위의 저당권인데요, 저당권 날짜가 2002년 09월 06일입니다. 그런데 세입자의 날짜는 이 날보다 더 빠릅니다.
임차인내역   전입 2002/06/08 7,000만원, 이○○ 전부 확정 2002/06/08
 결국은 전세금을 다 못 받으면 인수를 해야 합니다. 남은 전세금을 다 내줘야 합니다. 순위가 빠르고 배당요구를 했으니 다 받고 나갈 것으로는 보이지만 이론상으로는 인수를 해야 합니다. 나머지는 저당권, 근저당권이나 압류, 가압류는 다 못 받아도 낙찰자가 신경 쓸 것은 없습니다.