최근 잠실 재건축 상가가 또 다시 도마위에 올랐다. 특히 지난해초부터 분양한 3단지 상가는 아파트 입주 1년이 지났지만 3분의 1 수준을 상회하는 높은 공실률로 몸살을 앓고 있다.

상가 전반에 걸친 고분양가에 동반된 임대료 수준이 녹록치 않아 왠만한 생활편의 업종 조차 자리잡기 어렵기 때문이다.

트리지움(3단지)발 고분양가 여파는 최근 분양을 시작한 1단지내 상가를 비롯한 2차 공급분에도 적지잖은 영향을 미치고 있다. 3단지에 비해 분양가격을 약간 낮췄지만 여전히 비싼 수준이기 때문이다. 

물론 상가의 분양가 고공비행은 비단 잠실벌 상가에 국한된 이야기는 아니다. 상가시장 곳곳에 걸쳐 공급가격이 상승곡선을 그린지는 이미 오래다.

상가는 부동산 상품중에서도 정부가 관여하는 공공재의 성격과도 멀다보니, 가격 조정에 직접적인 영향력을 행사하기도 어려운 실정이다.

이와관련 상가정보연구소 박대원 소장은 “상가 분양가 거품 형성에는 잘 드러나지 않은 이면이 있다”며 “또한 인기지역 중심으로 국지적 호우성 거품 형성의 특성도 있다”고 설명했다.

보통 상가 분양가 상승의 근본적인 원인을 꼽자면 땅값의 상승이다. 땅값과 더불어 원자재값, 인건비가 오르면서 건축비 상승도 공급가격의 오름세에 힘을 보탠다.

여기에 대부분의 단지내 상가 공급 방식인 경쟁입찰도 분양가 상승 요인으로 꼽힌다. 지역적 호재와 맞물려 목좋은 자리로 지목받으면 수익과는 무관하게 예정가격의 두 세배에 달하는 낙찰가를 기록한 사례도 부지기수다.
 
업체간 용지확보 경쟁으로 택지지구 상업용지 입찰 결과에 따라 투자자에게 공급되는 가격 역시  수익 보전을 위협하는 수준으로 높게 책정되는 편이다.

지난 2003년 이후 최근까지 파주교하, 발산지구, 화성동탄 등지에서 책정된 일반 분양가격을 놓고 고분양가 논란을 야기했던 사례가 대표적이다.

상가정보연구소 박대원 소장은 "뉴타운, 재건축 등 비교적 관심이 높은 지역의 인접지역에서도 개발호재에 따른 분양가 상승을 초래하기도 한다“며 "분양상가 투자시에는 상권과 입지 분석을 토대로 수익 보전이 가능한 현실적인 임대시세 파악에 더욱 신경을 써야한다”고 말했다.