2005년 11월에 임대차 계약을 하고 현재 광역시 이하 군에 살고 있는데 집이 경매에 넘어가게 생겼습니다.
현재 집값이 2억 3000만원 정도이고 전세금 4000만원에 2년 계약을 해서 사는데 지금 1년이 되어가고 있는데 집주인이 금융기관에 돈을 빌려서 못 갚아서 법원경매에 넘어가게 되었습니다.
1순위는 금융기관(2억원), 2순위는 가압류(1850만원), 3순위는 전세세입자(3000만원), 4순위는 전세 세입자(3000만원), 5순위가 저인데요 법원에서 배당금 신청을 하라는 통보가 왔습니다. 어떻게 해야 될까요?
참고로 4순위 세입자는 12월에 전세금을 받지 못하고 이사 했습니다. 그러면 순위가 바뀌는지요? 그것도 알고 싶습니다. 제가  전세 보증금을 얼마까지 받을 수 있는 지도요.
금융기관에서 빌려서 집주인이 쓴 돈이 1억 4000만원 정도되구요. 집주인남편 앞으로 2000만원 더 빌려 쓴 것으로 알고 있습니다. 받을 수 있는 길이 있을지 모르겠습니다. 전세금을 다 받을 수 없다면 이집을 세입자인 저희가 낙찰 받을까 합니다. 낙찰 받았을 시에 집주인이 갚지 못한 채권금액을 낙찰 받은 사람이 갚아야 하는지요?(가압류, 저당금 또는 전세 보증금)
그리고 제가 알고 있는 것은 (군)단위는 보증금이 3000만원 이상은 소액임대차 보호법에 해당 되지 않는다고 알고 있는데 사실인가요?

  질문 1.  건물가격은 2억 3000만원 정도구요 1순위는 금융기관(2억원) 2순위는 가압류(1850만원) 3순위는 전세세입자(3000만원) 4순위는 전세세입자(3000만원) 5순위가 저인데요

1.  먼저 경매로 나가는 상황을 가정해야 하니, 건물 가격이 2억 3천만원 정도로 보고 경매로 나가면 약 70% ~ 80%선으로 낙찰이 예상됩니다.  그러면 1억 7000만원 정도가 됩니다.
2.  광역시의 군은 3000만원 이하가 최우선변제로 1200만원을 받을 수 있는데 님은 4000만원으로 대상은 되지 않습니다. 그러면 3순위 세입자와 4순위 세입자가 1200만원을 가장 우선적으로 받을 수 있습니다.
3.  그 다음은 순서적으로 우선 변제를 받는데, 은행의 근저당이 최선순위로 현재 채무액은 꼭 2억원은 아니라도 2억원에 육박할 것입니다. 그러면 은행에서 받아 갈 돈도 부족합니다. 
4.  안타깝게도 더 이상 배당할 것이 없습니다.


질문 2.  이 집을 세입자인 저희가 낙찰 받을까 합니다.
낙찰 받았을 시에 집주인이 갚지 못한 채권금액을 낙찰 받은 사람이 갚아야 하는지요? (가압류, 저당금 또는 전세 보증금)

1.  나머지 은행이나 가압류, 전세금 등은 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다.
2.  임대 아파트는 아닐 것이니 경매에 일반인과 똑같이 입찰에 참여 하셔야 합니다.


질문 3.  제가 알고 있는 것은 군 단위는 3000만원 이상은 소액임대차 보호법에 해당되지 않는다고 알고 있는데 사실인가요?

1.  원래 광역시는 3500만원 이하이면 1400만원을 최우선하여 변제를 받습니다.
2.  하지만 광역시라도 군은 3000만원 이하가 ‘소액’보증금이며 1200만원이 최우선변제금 입니다. 인천의 강화나 옹진군, 부산의 기장군이나 달성군 들은 여기에 해당하게 됩니다.
최우선변제에도 해당하지 않게 되어 경매로 배당 자체를 받을 수 없게 되었습니다.